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現代の入居者ニーズは日々変化しており、そのトレンドに遅れず、適切な設備を提供することは非常に重要です。

本記事では、お部屋探しをする際に求められる最新の必須設備と人気設備について解説します。

賃貸物件に適した設備を取り入れ、より多くの入居者に選ばれる物件を目指す際の参考にしてください。


1.設備ランキング2022(単身者)

2022年に、賃貸物件で、単身者にとって人気だった設備について見て見ましょう。

これは、全国賃貸住宅新聞社の調べを元にして解説しています。


「これがないと決まらない」という、外せない設備は以下の通りです。

1位:室内洗濯機置き場

2位:TVインターフォン

3位:インターネット無料

4位:温水洗浄便座

5位:独立洗面台


以上の設備は、最低限備えておきたいものになります。

これがないと決まらない、ということは、空室対策のためにはまず最初に見直すべき設備です。


続いて「これがあれば決まる」設備は以下の通りです。

1位:インターネット無料

2位:エントランスのオートロック

3位:高速インターネット

4位:宅配ボックス

5位:浴室乾燥機


以上の設備は、独身者にとって、快適な暮らしのために、求められることが多いものになります。

つまり、他の物件と差別化して、選ばれる物件になるために、決め手となる設備です。


2.設備ランキング2022(ファミリー)

続いて、2022年に、ファミリーにとって人気だった賃貸物件の設備について見て見ましょう。

こちらも、全国賃貸住宅新聞社の調べを元にして解説しています。


ファミリーにとって「これがないと決まらない」という、外せない設備は以下の通りです。

1位:追い焚き機能

2位:室内洗濯機置き場

3位:TVモニター付きインターフォン

4位:独立洗面台

5位:温水洗浄暖房便座


このように見てみると、家族が増えることで、独身者とはニーズが変わってくることがわかります。


また、「これがあると決まる」ものは、プラスアルファして、家族がより便利で安心した暮らしを営むにあたって、求められる設備です。

1位:インターネット無料

2位:追い焚き機能

3位:エントランスのオートロック

4位:高速インターネット

5位:システムキッチン


部屋の間取りや、立地条件によって、家族層が求めやすい物件にはこれらの設備があると、空室対策になるということがわかります。

古くなった物件を、リノベーションしたりリフォームして空室対策をする際には、これらのデータを参考にして、

何がないと決まらないのか、何があると決まりやすくなるのかを見極めていく必要があります。


つまり、最低限「これがないと決まらない」と考えられている設備は、必須設備として導入されるべきでしょう。


3.物件検索サイトのベージによる条件の入力

お部屋探しをしている人は、物件を紹介するポータルサイトから、条件を入力して検索しています。

この検索サイトのページには、様々なチェックボックスがあり、自分の求める条件にチェックを入れて検索をかけます。

ここが、空室対策をするにあたって、とても重要なポイントになります。


例として、設備の基本的な4条件をチェックして検索することにより、元々ある物件から、検索条件によってその半数ほどに絞られるということもあります。

つまり、検索条件として、最低限チェックを入れられるものが、設備として備わっていない場合、そもそも、検索に引っかかって来ないという問題があります。

このことにより、人気設備や必須設備がきちんと取り入れられている事が、空室対策には絶対条件になることがわかります。


あるいは、設備がせっかく備わっていて、導入しているのに、検索サイトで反映されていないようなミスも起こり得ます。

ですから、ご自身が管理されている物件は、検索事項に設備の内容がしっかり反映されているかを確認する必要があります。


賃貸管理のプロフェッショナルとして、弊社が感じている「必須の設備」をご紹介します。

これらの設備は、必須であり定番だと考えられており、「決まる部屋」づくりには欠かすことができません。

1)和室→洋室

2)TVモニターホン

3)エアコン

4)室内洗濯機置き場

5)温水洗浄暖房便座

6)浴室リノベーション

7)室内照明

8)室内物干し

9)オートストップ水栓

10)ガスコンロ設置

11)インターネット無料

12)シングルレバー水栓


人気設備は、コロナ禍前と比べても大きく変化してきていますので、そちらも配慮が必要になります。

これは、人々が「住まい」に求める条件が、コロナ前とずいぶん変化したことの現れとなります。


以下で、「2022年不動産情報サイト利用者意識調査」による調査結果から考察できることについて解説させていただきます。

例えば、住環境に求める変化とすれば、日当たりが良い住宅に住みたくなった、部屋数が欲しくなった、広いリビングが欲しくなったなどがあります。他にも、テレワークが増えたことなどが影響して、遮音性に優れた物件に住みたくなった、換気性に優れた住宅に住みたくなった、省エネ性に優れた住宅に住みたくなった、などがあります。


このような、住まいに求める条件の変化のうち、設備面が反映されているものを取り上げて見ましょう。

例えば、ネットでの商品購入が増えたため、「宅配ボックスや置き配ボックスの設置が欲しくなった」という考え方がとても増えています。

不在の間に日に複数個の荷物が届くこともあるような時代になっています。

その場合、その都度時間を設定し直したり、不在票の確認をするのでは、受け取る側も配達する側も無駄なやり取りや労力を必要としてしまいます。

今では、新築のマンションなどは、この荷物を受け取る専用のボックスやルームが備えられているのは当然になっています。

また、テレワークやリモートワークの普及により、通信環境のいい家に住みたくなった、収納量を増やしたくなった、などの回答も増えています。

これらの事を考慮して、時代に合わせた入居者のニーズを反映することはとても重要な空室対策になります。


まとめ

市場データから読み解く、最新の入居者ニーズとして、今回の記事では「必須設備・人気設備」について解説させていただきました。

空室対策のためには、物件に必要や設備や人気のある設備がしっかり備わっている事は、何よりも重要な事です。

今回の記事をご覧いただき、満室になる経営を目指すための参考にしてください。


▼関連動画はこちら

Renotta (リノッタ) 全国オーナーセミナー動画



2023/08/26にライブ配信された「Renota (リノッタ) 全国オーナーセミナーのまとめ動画です。
今回は、お部屋探しの最新入居者ニーズを「お部屋探し行動編」として解説しています。
ぜひ併せてご覧ください。

最新入居者ニーズ(必須設備・人気設備)

不動産オーナーが、空室対策をする際に、とても重要になるのが「入居希望者がどのようなニーズを持っているか」という視点でしょう。
入居希望者のニーズがわからならいままでは、せっかく空室対策だと思って望んだことも、結果として反映されず、空室のままである状態が続いてしまうかもしれません。

それでは、入居希望者は、どのようなニーズを持っているのでしょう。
そして、お客様のニーズが年々写り変わるような現代において、最新の情報を入居し続けることは、空室対策にとってとても重要です。

今回の記事では、まず、「入居希望者がどのような行動でお部屋探しを行うのか」ということを見ていきます。
題して「お部屋探しの最新入居者ニーズを解説!〜お部屋探し行動編〜」として、2023年最新の、入居者のお部屋探し行動を解説させていただきます。



入居者のニーズを知る必要性

不動産オーナー様にとって、入居者の行動傾向を理解することは非常に重要です。

以下に、その理由と具体的なアプローチ方法について解説します。

不動産オーナー様は、入居者の行動傾向を理解し、多様な媒体を使って物件情報を発信し、入居者のニーズに合った物件を提供することで、入居率を高め、安定した収益を得ることができます。


現代の入居者は、インターネットやSNSを活用してお部屋探しを行っています。

例えば、YouTube、Instagram、TikTokなどのSNSでお部屋の紹介動画を見たり、不動産ポータルサイトで物件情報を確認したりすることが一般的です。

また、若い世代の入居者は、SNSを情報源として利用する傾向が強いです。

不動産オーナー様は、このような入居者の行動傾向を理解し、多様な媒体を使って物件情報を発信することが重要です。


アットホームさんの調査によると、入居者は家賃や初期費用、築年数について一定の妥協が可能で、特に築年数が古くても内装や設備、共用部分がきれいであれば満足する傾向にあります。

不動産オーナー様は、このような入居者のニーズを把握し、物件の内装や設備を更新することで、入居者の満足度を高めることができます。

例えば、古い物件であっても、内装をリノベーションしたり、最新の設備を導入したりすることで、入居者にとって魅力的な物件となります。

また、入居者のニーズは多様で、例えば一人暮らしの入居者はコンパクトで機能的なお部屋を求めることが多い一方、ファミリー層の入居者は広い空間や収納スペースを重視する傾向があります。

不動産オーナー様は、ターゲットとする入居者のニーズに合わせて、物件のレイアウトや設備を工夫することが求められます。


入居者の行動7つのポイント

入居者の行動傾向を分析したデータを元に、不動産投資におけるポイントについてご紹介します。


入居者はお部屋探しを始めてから3ヶ月以内に、ほぼ全ての人がお部屋を決めています。

実際、80-90%の人が3ヶ月以内に決定し、その多くが1ヶ月以内に契約を進める傾向にあります。

この傾向は過去5年間でほとんど変わっていません。


入居者はインターネット、特にスマートフォンを使って物件を検索し、気になる物件に対して平均で4.5件のお問い合わせを行い、その中から2-3件の物件を実際に見学します。

そして、最終的に1件を選びます。

平均5件の問い合わせを行う中に、自分の物件が選ばれていて、さらに基本的には入居希望者から問い合わせをいただく時点で、5件前後のライバルがあると考える必要があります。


コロナ規制が緩和されたものの、オンライン内見される方はまだ多くないというのが現状です。

対面での内見をして決める方が多い傾向にありますが、男性、特に30代、40代の男性はオンライン内見のみで決める方が多いです。

これは、転勤や仕事の事情、忙しさなどから、実際に物件を見ずに決めようとする傾向が男性に強いためです。

したがって、男性や一人暮らしをターゲットにしたお部屋は、オンライン内見に対応できるよう準備が必要です。

空室対策には、オンライン内見に対応できる準備が必要です


また、現在の時代ではウェブサイト上で得られる情報を多くすることが大切です。

例えば、お部屋の中を案内できる機能を整えたり、物件の情報を充実させることが重要です。

リビング、キッチン、バス、トイレ、外観など、重視されるポイントに加え、動画や周辺情報、治安情報などを提供することで、情報の付加価値が高まります。

最近では、ゲリラ豪雨や集中豪雨による洪水被害も考慮されるようになってきているため、そのような情報も提供することが求められます。

お部屋探しをする人のニーズに合わせた物件情報を充実させることが求められる時代になってきています。


近年、お部屋探しをする際のインターネット利用が増加していますが、特にスマートフォンでの検索が多くなっています。

2022年には、全体の93%の方がスマートフォンでお部屋探しをしており、10代や20代の若者の中には、ほぼ100%がスマートフォンを利用しているという状況です。

これは、PC利用が33%程度であることと比較しても非常に高い数字です。

このため、不動産オーナーや管理会社としては、スマートフォンでの検索時に、写真が見やすい、情報ページが見やすい、ページが整っているなど、ユーザーにとって使いやすいウェブサイトを作成することが重要です。

もちろん、お部屋の設備や条件を充実させることも大切ですが、どのように探しているのか、という点も把握し、進めていくことが必要です。


また、インターネットの普及に伴い、お部屋探しの方法は多様化しています。

特に若者の間では、スマートフォンを使ったお部屋探しが進んでおり、2022年には全体の93%の人がスマートフォンでお部屋探しをしています。

また、情報収集の方法も多様化しており、YouTube、Instagram、TikTokなどのSNSを使ってお部屋探しをする人が増えています。


ある調査によると、多くの入居者は家賃や初期費用、築年数について一定の妥協が可能であることが分かっています。

特に、築年数が古くても、内装や設備、共用部分が綺麗で、デザインや機能面が更新されていれば、入居者は満足する傾向にあります。


まとめ

不動産オーナー様にとって、入居者の行動傾向を理解することは重要です。

まず、お部屋探しのプロセスでは、インターネットやSNSが情報源として活用されているため、多様な媒体を使って物件情報を発信することが求められます。

次に、入居者のニーズに合った物件を提供することも大切です。

例えば、一人暮らしの入居者はコンパクトで機能的な部屋を、ファミリー層は広い空間や収納スペースを重視する傾向があります。

また、築年数が古くても、内装や設備がきれいであれば満足する入居者が多いです。

従って、不動産オーナー様は、多様な媒体を使って物件情報を発信し、入居者のニーズに合わせた内装や設備を提供することで、入居率を高め、安定した収益を得ることができるでしょう。


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Renotta (リノッタ) 全国オーナーセミナー動画

2023/08/26にライブ配信された「Renota (リノッタ) 全国オーナーセミナーのまとめ動画です。
 今回は、お部屋探しの最新入居者ニーズを「お部屋探し行動編」として解説しています。
ぜひ併せてご覧ください。


最新入居者ニーズ(お部屋探し行動編)

株式会社ジェイエーアメニティーハウスの成功事例

リノッタカラーズを活用し、マンション一棟を管理受託!
物件の魅力を引き出し、賃料アップと入居率向上を実現した神奈川県茅ヶ崎市の成功事例から「リノッタカラーズ」の魅力をご紹介します。


ー相談当時の状況

「築20年の29世帯6階建てのRC造マンション」
神奈川県の県営住宅として運営されていましたが、年度末の3月には制度満了を迎えるため管理会社を探されていました。
制度満了に際して、年度内には全室空室になるという状況で、全室の修繕をご希望されており、翌年のGW前には管理を移行したいというご意向もありました。
相談当時の2022年6月時点で、29部屋中20部屋が空き室となっており、賃料の見直しと物件力の向上においてとてもいいタイミングでした。
使い勝手の良い間取りで住宅設備も一部を除き、悪くない状態でした。
しかし、全部屋に和室があったり、設備の一部が備わっておらず現代のニーズに適応していないという課題がありました。
この状況を受けて、リノベーションの導入が検討されました。

ーリノッタカラーズの魅力

①低価格

オーナー様と相談しながら、リノッタカラーズというリノベーションプランを提案。
リノッタタカラーズは、低価格で効果的な部分リノベーションを実施し、部屋の魅力を高めるプランです。

②コンセプトで競合物件との差別化

照明には全室ダウンライト(居室は調光)を採用し、低層階の6部屋は高齢者入居者のニーズに合わせ、あえて和室を残すことにしました。
天井アクセントクロスは、木目調・オレンジ・黄色・緑・青の5パターンをオーナー様と一緒に選定し29部屋にランダムに配置しました。
茶色の木目調のクロスは落ち着いた雰囲気ながらもおしゃれな空間を演出してくれます。
パステルカラーのオレンジは、明るく元気な印象を与えてくれました。
淡い黄色は、建具や木枠の色ととても相性が良く、まとまりのある仕上がりとなりました。
青のクロスは、爽やかで広がりのある空間となり、電球色のダウンライトともとてもマッチしました。
淡い緑を採用したお部屋は、リラックスできる落ち着いた雰囲気になりました。
29部屋全てにリノッタカラーズを施工したことで統一感のある仕上がりになり、カラーアクセントを取り入れたデザインで競合物件との差別化に成功ました。

③賃料アップ

通常の原状回復工事の賃料査定では1部屋平均約84,000円のところ、リノッタカラーズでは1部屋平均約92,000円の賃料設定ができました。

ー成果と効果

一部の設備は現状使用が可能だったため、そのまま活用しつつ必要な箇所に修繕を行うことで、コストを効率的に削減。
また、工事期間中に25部屋のご成約、工事完了から管理開始までの間に追加で3部屋が埋まり、28部屋の入居が決まりました。
残りの1部屋もスムーズに入居が決まり、オーナー様にも大変喜んでいただきました。


まとめ

リノッタカラーズを導入することで、古いマンションでも物件の魅力を向上させ、賃料アップと入居率向上を実現することができます。
特に、コンセプトを持たせて競合物件との差別化を図るアプローチは、今後の物件リノベーションにおいても有効な戦略といえるでしょう。
築年数が進んだ物件や制度満了を迎える物件でも、適切なリノベーションとマネジメントで新しい価値を生み出すことが可能です。
この成功事例から学べる点は多く、参考にしていただければと思います。

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Renotta (リノッタ) 全国オーナーセミナー動画 


2023/08/19 にライブ配信された「Renota (リノッタ) 全国オーナーセミナーのまとめ動画です。
ぜひ、あわせてご覧ください。

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長く稼げる収益物件はどう作る?8つのレシピ大公開

前回の記事「長く稼げる賃貸の収益物件の特徴とは?」に引き続き、今回の記事では、具体的な対策方法について解説させていただきます。

「8つのレシピ大公開!」ど題して、どのように収益物件を作るかを解説させていただきます!


空室率が増加して、今の時代、高入居率の維持は至難の業だと言われています。

不動産投資を行う上で、所有している物件で「長く稼げる」ということはとても重要です。

それでは実際に、「長く稼げる収益物件」はどのようにして作っていくことができるのでしょうか。

8つのレシピは以下の通りです。



レシピ1.デザインを入れながらコストを下げる

前回の記事で解説させていただいた通り、空室対策のためのリノベーションは、コストが膨大にかかるかと思われるでしょうが、実はデザインを取り入れながら、コストを抑えて物件を甦らせる事ができます。

そのためにはいくつかの工夫がありますので、以下の内容を参考にしてください。

ー耐久性の高いクロス

コストをかけて、大きな支払いをしないと、内装のリノベーションはできないかと思われがちですが、実は工夫を施してコストを抑えてオシャレに内装を変える事ができます。

デザインの施したリノベーションは、コストをかけずに、他の物件と差別化することができます。

実例として、デザイナーズリノベーション賃貸物件の「Renotta(リノッタ)」では、「リノッタカラーズ」というシリーズでコンセプトを用いてお部屋をオシャレに低コストでリニューアルする事ができます。


▼参考にこちらの記事をご覧ください。

・インテリジェントネイビーのお部屋

・リラックスブルーのお部屋

・ビタミンオレンジのお部屋


この記事の実例のように、コンセプトを用いて、天井や壁の色も工夫を施します。
そのことにより、なんと、家賃を上げて、さらに満室にしていくという対策を進める事ができます。
家賃を上げて満室になれば、利回りも良くなり運営コストも下げる事ができます。

また、耐久性の高いカラークロスを用いることで、汚れが目立ちにくく、入居者が変わる際もクロスの張り替えをしなくて良いというメリットがあります。
張り替えがなければコストをかなり抑えられます。
人気なのは、ナチュラルなグレーやブラウンのカラーです。
これらの色味は、落ち着いた雰囲気やナチュラルな雰囲気になり人気があり、空室にならないお部屋づくりができます。
今流行の、ナチュラルなインテリアや、ホテルライクのデザイン、シックな雰囲気を出す事が実現します。
一見、暗い雰囲気になりがちなグレーのお部屋ですが、下の記事の中の実例のように、天井を白にすることで明るい印象に仕上げることもできます。

▼参考となる実例

このように、カラークロスとデザインを用いることで、周囲の物件と差別化でき、ポータルサイトでも選ばれる物件となります。
どこにでもある、白い壁と白い天井のお部屋ばかりの中、目に留まりやすい人気物件に生まれ変わります。
何より低コストで実現することが「長く稼げる収益物件」になるための大切な条件です。


ー傷が目立ちにくいフロアタイルを選ぶ

床の材質にも、低コストでリノベーションするためには必要な工夫の一つになります。
よくある茶色の「フローリング」は傷がつきやすく、汚れも目立ちやすく、お部屋に古びた印象を与えてしまうため、入居者の入れ替わりの際にはリフォームが必要になります。
床のリフォームには大きなコストがかかります。

そこで、このリノベーションの際に「フロアタイル」を選ぶことを「Renotta(リノッタ)」ではおすすめしています。
例えば、ヴィンテージな木目にした場合には、傷が目立たずにフロアを長持ちさせる事ができます。
また、取り替える際は全面でなく、一枚一枚を交換することができるため運営コストを削減する事が可能です。

さらに、お部屋の雰囲気がグッとよくなり、前例の壁紙の実例と同様、デザインが良くなるために家賃を上げる事もでき、さらに人気のあるお部屋に生まれ変わり空室対策となります。

▼参考となる記事
この記事は、Renottaのお客様にご覧いただく記事で、リノベーション賃貸物件をお勧めしている「Renotta(リノッタ)」のメディア記事ですが、中の画像をご覧いただくと、「ヴィンテージな木目のフロアタイル」の実例の画像が多数ご紹介されているので、ぜひご覧ください。

このように床材をフロアタイルに変えることは、低コストで賃貸物件を「長く稼げる収益物件」にするための大切なアイディアの1つです。

ー照明にLEDのダウンライトに使用

照明の工夫も、低コストでお部屋をリノベーションして、「長く稼げる収益物件」にするための大事なアイディアです。
ポイントをご紹介させていただきます。

日本の賃貸物件で、シーリングライトが一般的ですが、これをLEDのダウンライトに変えることで、寿命が長く持ち、取り替え回数も減り大きなコストダウンにつながります。
また、ダウンライトに変えた後のお部屋の雰囲気はとてもオシャレに仕上がり、人気物件に生まれ変わります。

▼参考となる記事
この記事は、Renottaのお客様にご覧いただく記事で、リノベーション賃貸物件をお勧めしている「Renotta(リノッタ)」のメディア記事ですが、このようにお客様にとってもダウンライトのお部屋を選ぶメリットが大きい事がわかります。

さらにオーナー様にとっても、不動産投資を行う際のコスト削減になるため、どちらにとっても大きなメリットがあるリノベーションアイディアになります。

ここで、ダウンライトを選ぶ際のポイントがあります。
それは、ライトの色味についてです。
自宅は、くつろぐ空間、落ち着く空間であるため、明るすぎるお部屋より多少暗い雰囲気があるお部屋の方がリラックス効果があります。
明るすぎても不快と感じるデータがあり、ダウンライトを選ぶ際は「電球色」のものにする事で入居者様に喜ばれます。
工事の際には、このような点も配慮すると、入居者さんの満足度が上がる人気物件を作ることが可能になります。



レシピ2.適切なメンテナンスを行う

「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ2」として、メンテナンスを適切に行う事をご紹介させていただきます。
所持している賃貸物件を「長く稼げる収益物件」には、管理コストをかけないためにも、メンテナンスが重要です。
メンテナンスと一言で言っても、どのような頻度で、どのようなメンテナンスをすれば良いのでしょうか。
詳しくみてみましょう。

ー定期的な清掃やメンテナンス

定期的な清掃やメンテナンスは、所有する賃貸物件にこまめに巡回してチェックを行う事から始まります。
完全に管理会社に、管理をお任せしているケースも多いかもしれませんが、可能なら度々物件に訪れることができると良いでしょう。

物件の価値を維持し、住人に快適な住環境を提供するためには、
・建物の清掃
・設備のチェック
・壊れたところなどの修繕
などが必要です。

定期的なメンテナンスが行き届いた物件は、今暮らしている人も住み心地良く、長くその部屋に暮らすことを望まれるため、それは一番の空室対策になり、その物件は収益物件になります。

ー予防メンテナンス

予防メンテナンスは、問題が発生する前に予防措置を講じることを指します。
これは設備の定期的な点検や部品交換などを含みます。
予防メンテナンスが行き届いて入れば、大きなトラブルの発生を防ぐ事ができ、高額な修繕費用がかかることを避けられます。
物件を長期間使用できるようにするために不可欠です。

ー復旧メンテナンス

なんらかの理由で物件に損害が発生した場合に、速やかに修繕を行う必要があります。
これが復旧メンテナンスです。
早期に対処する事で、問題がさらに悪化するのを防ぎ、入居者にも満足度を維持することができます。
復旧メンテナンスは、物件の価値を維持し、収益を保証する重要な要素になります。

レシピ3.メンテナンスコストの管理

「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ3」として、メンテんナンスにかけるコスト管理について解説します。

資産価値を維持するためには、メンテナンスのコストをしっかりかける事で、結果として低コストで物件を維持していくことにつながる事があります。

特に、費用対効果を意識して、トラブル予防のためのコストをかけていく事が必要です。

ポイントを押さえて、メンテナンスコストの管理について見て見ましょう


ー費用対効果を意識

メンテナンスを行う際に費用対効果位を意識することが大切です。

コストをかけないようにするために、メンテナンスを怠っていて、トラブルが発生して結果として大きな修繕費用がかかってしまう事があります。

だからと言って、メンテナンスに大きな金額をかける事は躊躇されるでしょう。

そこで、日頃から費用対効果を意識する事が重要になります。


ー試算価値を維持する

適切なメンテナンスは、建物自体の美観だけでなく、敷地や機器、設備の機能性を維持し、結果として物件の資産価値を維持することにつながります。

ートラブル予防のためのコスト

予防的なメンテナンスが行き届いている場合、トラブルが発生した際のコストを控える事ができます。

よって、予防的なメンテナンスにある程度のコストをかける事はとても重要だと言えます。

また、トラブルが起きた際の修繕費のための積立も日頃から物件の管理のために維持費の予算に加えておくことが必要です。


レシピ4.メンテナンスをしないリスク

「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ4」として、メンテんナンスをしない場合のリスクについて解説します。

物件のメンテナンスをしないと入居者の方から、不満が出てきたり、故障して余計に修繕費がかかったりというリスクがあります。
入居者からの不満が出れば、空室も出て空室率が上昇してしまいます。
ここでは、実際にどのようなリスクを抱えてしまうかということを詳しく解説させていただきます。

ー住人の不満

メンテナンス不足では、住民から以下のような不満が上がるリスクがあります。

・清掃不足

・狭い場所や目につきにくい場所の掃除

・共用部にゴミが置きっぱなしになっている

・設備の故障や不具合

これらの事が、住民の不満の原因になります。


ー修繕費用の上昇

長期に渡ってメンテナンスをしないでいると、設備の故障やトラブルがおこり、大きな修繕費がかかったり、細かい修繕費がかさんでしまうリスクがあります。

ー空室率の上昇

メンテナンスを怠っている物件は、入居率が下がり、投資に悪影響を及ぼします。

新たな入居者が見つからないリスクと、今いる入居者が退去してしまう、両方のリスクを抱えることになります。


レシピ5.適切なメンテナンスのスケジュール

「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ5」として、メンテナンスを行う際のスケジュール管理について解説します。

メンテナンスを行うために、適切なスケジュール管理が必要です。

ー月次メンテナンス

月次で行うと良いメンテナンスは以下のようなものがあります。

・エレベーターの点検

・衛生設備の点検

・電気設備の点検

これらのメンテナンスは毎月定期的に行う必要があります。


ー季節毎のメンテナンス

季節に合わせて

・外壁と屋根のメンテナンス

・ガーデンや植栽の維持管理

などのメンテナンスを行います。

専門業者への依頼を定期的に組み込むことも良いでしょう。


ー年次メンテナンス

・建物全体の更新点検

・設備機器の調整

・建物設備の更新

などの重要なメンテナンスを年に一回行います。

またメンテナンスや点検を行なっていることを、入居者に報告する事も良いでしょう。


レシピ6.メンテナンスの効果

メンテナンスの効果として、これまでに挙げたような定期的なメンテナンスを行い、細かい視点でトラブルの芽を積んでおくと、さまざまな効果があります。
どのような効果があるか見ていきましょう。


で細かい位置から目 を積んでおくとトラブルの目を積んでおく というところでコストを抑えていくとで そうすることで物件も綺麗な状態で保たれ て入居率が向上していきますよとで結果 ですね住民の満足度とかも上がっていくと いうような形になりますねしっかりとこう メンテナンスをしていくというようなとこ 重要になってきます

①コスト削減

トラブルが起こりにくくなり、結果としてコストを抑える事ができます。

長く稼げる収益物件の条件として、コストの削減は必須です。


②入居率の向上

物件が綺麗で良好な状態で保たれるため、入居率が向上します。

入居率の向上は、大切な空室対策に直結して、物件を長く稼げる収益物件として維持する事ができるようになります。


③住人満足度の向上

住人の満足度が向上して、長く住んでいただける入居者が増えていきます。

また、クチコミなどの効果も期待されます。


レシピ7.予防的なメンテナンスの重要性

「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ7」として、予防的なメンテナンスを行う重要性について解説します。

予防的なメンテナンスというと、どのような事があるでしょうか。


ということで外壁とか共用部ですねまあ 雨漏りがしないように塗装だったりとか しっかりとしていくんですねひび割れたでは給排水管設備とかがつまらないようにと かっていうところですねしっかりと見えて いくで空調設備とかですね電気設備って いうところもそうですしあと防犯対策です ねまあこの辺りの方というところも重要に なってきそ

①外壁・共用部

外壁や共用部については、

・塗装が欠けている部分など塗装しなおす

・雨樋の管理

・給排水管設備はひび割れていないか、詰まっていないか

・雨漏りがないようにコーティングを行う

・日焼けや汚れのつきやすい場所の塗装を行う

などが必要です。


②給排水管設備

・給排水管がひび割れたりしていないか

・給排水間設備が詰まっていないか

などの点検や清掃・チェックを行います。


③空調設備のメンテナンス

・空調設備のフィルター交換や定期点検

・空調設備の清掃

を行えば、故障のリスクを低減します。


④防犯対策

・セキュリティ関連の設備の点検

・防犯カメラの設置

・照明の修繕

などにより防犯対策を万全にします。


レシピ8.その他の入居者に満足してもらうアイディア

「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ8」として、メンテナンスやリノベーション以外にも、入居者の方に満足してもらうためのアイディアをいくつかご紹介させていただきます。

①ペット可、楽器可ルームの設置

・ペット可のお部屋にする

・楽器の演奏が可能のお部屋にする

このようなサービスや条件で、他の物件と差別化することによって、入居者に満足していただける物件作りができる。


②共用スペースの充実

最近では、コミュニケーションスペースや、コミュニティでの関わり合いを重要視される時代だと言えます。

共有スペースの充実や、そのスペースがおしゃれで綺麗な空間であれば、入居者の方にとって喜ばれる物件になります。


③付加価値の充実

入居者にとって、住民同士のコミュニケーションが促進されるなど、付加価値があると喜ばれ、満足の高いサービスを提供できるようになります。

入居者にとって満足の高い物件は、付加価値が上がり、収益性の高い物件になります。


まとめ

今回の記事では、「長く稼げる賃貸の収益物件」の作り方を、「8つのレシピ」としてご紹介させていただきました。

前回の記事では、「長く稼げる賃貸の収益物件」の特徴について解説させていただきましたので、今回は実際に、具体的な対策方法についてまとめています。

空室率が増加して、これからの時代は、高入居率の維持は至難の業だと言われています。

「長く稼げる収益物件」を作るために、今回の8つのレシピを参考にしてください。


なお、今回の記事の内容について、動画でも解説していますので、ぜひご覧ください。


▼関連動画はこちら
Renotta (リノッタ) 全国オーナーセミナー動画 


2023/07/22 にライブ配信された「Renota (リノッタ) 全国オーナーセミナーのまとめ動画です。
 今回は、長く稼げる収益物件をまとめた内容となっております。
ぜひ併せてご覧ください。


スクリーンショット 2023-08-02 12.17.01

長く稼げる収益物件の特徴とは?

不動産投資を行う上で、所有している物件で「長く稼げる」ということはとても重要です。

不動産投資というのは、短期間の投資ではなく、長期的に見て行うものです。

そこで、この長期的視点は大切になります。

今回の記事では、長く稼げる収益物件にはどのような特徴があるかを解説させていただきます。



今の時代、高入居率維持は至難の業

今の時代、高入居率の維持は至難の業だと言われています。

そこにはどのような理由があるか具体的に見てみましょう。


日本の住宅の空室率は、近年どんどん増えています。

現在の空室率は13%前後と言われています。

つまり、住宅の1割以上が空室の状態だと言えます。


ー日本の住宅|未来予想図

ここから一気に加速度的に空室率が増えていくと言われています。

このまま何も施作を加えなければ、2033年には27.3%まで空室率が上がるという試算が出ています。

あと10年で賃貸物件の4分の1以上が空室になるという事であり、空室率がそこまで増加するという緊迫した状況す。

それではなぜ、ここから一気に空室率が上がるのでしょうか。

それは、

・今までは人口は減少していても世帯数は全国的に増えていた時代だった

・しかしながら、これからは、人口減少と共に世帯数も減っていくという試算が出ている

という事が理由になります。


ー賃料の維持も至難の業

日本の家賃の賃料下落率は、全国平均で年間約1%と言われています。

つまり、新築の時に賃料設定していても、20年経てば20〜25%下落してしまいます。

30年経てば30〜35%の下落です。

日本の賃貸物件の事情では、賃料を下げずに物件の価値を維持することはとても難しいと考えられます。


ーコスト抑制も難しい

最近、インフレの影響で物価高になっています。

日用品ももちろんのこと、賃貸管理では、部材や資材の生産コストが上がり、単価も急激に上がっています。

そこで、物件を維持するための、経費としてのコストを抑えることはとても難しいと考えられ始めています。


長く稼げる物件の特徴

ー長く稼げる物件づくり

ここまでで、これから空室率がどんどん増加する時代がやってくるという事を解説させていただきました。

そこで、不動産オーナーは、今後「長く稼げる物件」を保持していく必要があります。

では、どのようにしたら長く稼げる物件づくりができるのでしょうか。

長く稼げる物件づくりには、

「いかに家賃を下げずにいられるか」

「入居率を維持できるか」

という課題に視点を向けることが重要になります。


ー入居者に選ばれる物件像

長く稼げる物件を作るために、大切なことは、入居者の方に「選んでいただける物件」であることです。

入居者に選んでいただけるためには、周辺物件との差別化が必要です。

入居者が物件を選ぶ時に見ている主だったポイントは以下の部分です。

・外観や共用部:物件の外観や共用部の見た目が整っているか、望んでいるグレードか

・内装や設備:内装のデザインが好みのものか、希望する設備や最新の設備が充実しているか

・住環境:交通事情は便利か、環境や雰囲気が暮らしやすいかという住環境か

上記の点において、差別化できれば、所有物件は入居者に選ばれる物件となっていくと言えます。


ー周辺物件との差別化が重要

では、どのような対策をすると、「周辺物件との差別化」ができるのでしょう。

入居希望者に選ばれる物件となるための「周辺物件との差別化」を図るためには、実はさまざまな対策があります。

「周辺物件との差別化」を生み出すためには、実は様々な可能性があることを知る必要があります。


ー差別化のステップ

「周辺物件との差別化」を行うためには「対策」と「ステップ」があります。

それでは、その「ステップ」について見てみましょう。

上記に挙げた、入居者が物件を選ぶポイントのうち、外観や共用部、内装や設備に関しては、対策に臨み、コントロールすることができる部分です。

まずはこの部分において、しっかり対策を講じることができれば、近隣にある物件と差別化することができます。

差別化の対策をするためのステップについて解説していきます。


入居者に選ばれる物件になるため、差別化するための3つのステップがあります。

ステップ①入居者に求められる設備を備える

・テレビモニター付きインターホン

・インターネット無料

・バストイレ別

・追い焚き機能

・和室→洋室へ

・エアコン

など、最低限必要な人気の設備をそろえます。

実用的な設備を導入することで、ベースを整え明らかな差別化を図ります。


ステップ②機能性を向上させる

・収納の充実

・セキュリティ面の配慮

などをアップして、物件の「機能性」を向上させます。

「機能性」が向上すれば、入居者の「住み心地」が向上します。

そこで、入居希望者や入居者は、この「住み心地」を重視して、物件を選びます。


ステップ③デザイン性を向上させる

さらに、プラスアルファとして、コンセプトやデザインで差別化していきます。

・コンセプト(例:心身を癒すお部屋、など)

・ターゲティング(例:独身男性、一人暮らしなど)

・デザイン(色のバリエーション、ナチュラル、ホテルライクなどライフスタイルを意識したデザイン)

・中途半端なリノベーションではなく、トータルデザインでデザイン性を上げる

などが、大切なポイントです。

差別化できた物件では、入居希望者は「この部屋がいい」という選択ができ、物件へのファンづくりにつながります。

そのことで、家賃を下げないお部屋づくりができます。


まとめ

今回の記事では、入居者から選ばれ、長く稼げる収益物件の特徴について解説させていただきました。

長く稼げる物件を作ることは、今後の空室増加を考えた際に、物件オーナー様にとっては最も重要な課題になります。

長く稼げる物件とは、入居者から「選ばれる物件」になることです。

選ばれる物件」は、周囲の物件と差別化されている必要があります。

その「差別化」を行うステップについて、今回の記事で解説をさせていただきました。

「差別化」を行うステップは

ステップ①入居者に求められる設備を備える

ステップ②機能性を向上させる

ステップ③デザイン性を向上させる

です。

2033年には、空室率は27%を超えると言われている試算に、今から対策が必要です。

将来を見越した施策に向けて今回の記事を参考にしてください。

次回の記事では、具体的な対策方法について解説させていただきますので、併せてご覧ください。


▼関連動画はこちら
Renotta (リノッタ) 全国オーナーセミナー動画 


2023/07/22 にライブ配信された「Renota (リノッタ) 全国オーナーセミナーのまとめ動画です。
 今回は、長く稼げる収益物件をまとめた内容となっております。
ぜひ併せてご覧ください。


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新築物件をリノベーション!?

福井県福井市を中心に県内で約5,700戸を管理している高井不動産株式会社様。

2012年6月〜導入したリノベーションサービスリノッタを新築物件にも取り入れる新しい試みをスタートしました。

全国で一番空室率の高い福井県で、空室率を改善させた方法を成功事例とともにお伝えします!

高井不動産株式会社高井不動産株式会社

◆「リノッタ」導入の背景

賃貸経営において、空室状況はとても重大な課題になっています。

空室率の高さを見ると、福井県は全国で一番高い30.1%となっています。

全国平均が19.0%ですから、非常に高い空室率であり、30%を越えるのは福井県のみです。

高井不動産株式会社も例外ではありません。

賃料下落・空室増加の状況を打破すべく、2012年6月不動産テック「リノッタ」へ加盟いたしました。

「一戸一絵のリノベーション」というコンセプトを基に、一部屋一部屋にしっかりとしたターゲットを設定し、コンセプトとデザインをプロの手によって決めていく、リノベーションの満室提案でコンスタントに受注を伸ばすことができました。

2017年に60戸、2018年には61戸と、リノベーション受注率が70%まで上がりました。

賃貸の空室率

福井県の空室率30.1% 

賃貸物件サンパーラ板垣パート2 


◆新築物件の管理受託

しかし、課題となって出てきたのは新築物件の管理受託です。

新築の着工棟数は増加しており、年々新築が立っている状況です。

しかし、立ってすぐにグループ会社である大手ハウスメーカーが管理を始めるので、直近10年では新築物件の管理受託は、ほぼゼロでした。

リスクが大きいことに加えて、出来る人がおらず、受けていなかったのです。

やはり新築物件は割高ですので、福井県の新築物件でも完成後3ヶ月で空室率は20%もありました。

新築が決まらない厳しい市場だからこそ、リノベーションでデザインを取り入れてみようと思い、リノッタでの新築企画をスタートさせました。


新築✕デザイン

新事業は、高井不動産株式会社の荒木取締役がお一人で事業を計画し立ち上げました。

ですから、既存の仕事プラスαでの立ち上げとなりました。

2017年7月にスタートし、その年の8月に3棟を受注、翌年の3月に完成となり、開始8ヶ月で3棟が完成しました。


①仕組み作り

リノベーションにはリノッタのデザインを取り入れ、地元の建設会社と提携し、建築のノウハウを取得しました。

役割をつくることで、仕組み化の設定を行いました。

仕様:標準的な新築プラスα

デザイン:リノベーションブランドリノッタ

プロモーション:D+Lab(自社でリノベーションを手がけたクリエイティブルーム)


②コストの交渉

福井県の新築物件の場合、大手ハウスメーカーだと70万円、地元の企業だとおおよそ55万円の費用がかかります。

高井不動産は人件費をかけないこと、建築ノウハウを活かすことで、コストを限界まで抑え、大手ハウスメーカーより約20万円のコストダウンに成功しました。

建築コスト

精算による建築コスト算出 


リノベーションとデザインに強いリノッタを最大限に活用

リノベーションブランドであるリノッタは、ただ、お部屋をキレイにするだけではありません。

お部屋にデザインを取り入れたリノベーションを得意としています。

ひと部屋、ひと部屋、異なるデザインの空間を作り出し、「らしさ」や「趣味」をみんなが思いきり楽しめる空間の提案を行っています。

そんなリノッタと投資分析・デザインの共有・共通の仕入れなどを行い、本来は空室対策として活用されるリノベーションを、新築物件に掛け合わせることで、高品質・高利回り・低価格の好循環が生まれました。

その結果、請負金額(7棟受注)2.7億、受注率90%、工事期間中の申込100%となりました。

専任の担当者を作らずに、既存の仕事プラスαで新築を企画し、1年で2.7億の売上を上げることに成功しました。

一般的な賃貸の新築物件が完成後3ヶ月で2割空室の中、全て満室での引き渡しとなりました!

リノベーション

リノベーション事例 

まとめ

空室のお部屋が増える、お部屋が埋まらないなどの空室問題として、リノベーションを行うことが多い中、新築物件にデザインを組み合わせること新たな空間を生み出すことに成功した高井不動産株式会社様。

一般的な新築物件とは、少し視点を変え、デザインを取り入れたお洒落な空間の提案で、リノベーションの考え方が変わるかもしれません。

リノッタによるリノベーション事例は、下記よりご覧いただけますので、ぜひダウンロードしてみください!

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本日は賃貸住宅でのリノベーションでの成功事例で14万円で決まっていなかった都内の物件をリノベーション後、2倍の28.5万円の家賃で入居を決めた例をご紹介していきたいと思います。


◆物件情報

今回ご紹介する物件は、東京都内青山1丁目にある築50年の物件でした。

下記の写真は、Beforeの写真です。

間取りは2LDKでタイプで、和室6.5畳と洋室7.2畳でLDKが17.4畳のタイプでした。

かなり老朽化しており、くたびれた印象のお部屋でした。

家賃が14万円で募集しておりましたが、ずっと決まらない状況でした。

◆他社でのリフォーム後

他社リフォームしたお部屋では、18.5万円で募集しておりましたが、こちらも3ヶ月経っても決まっていないような状況でした。

間取りも変更せず、老朽化していたところを綺麗に直してありますので、通常のリフォーム物件といった感じでした。

しかし、3ヶ月経っても入居が決まることはなくなかなか苦戦しているといった状態でした。

◆リノベーション内容

まず、大きな変更点として、この物件を2LDKタイプからワンルームにいたしました。

大きなワンルームにした理由は、このお部屋のベランダから見える景色が非常に緑が綺麗に見え、自然を感じられる景色でした。

窓の向こうに生い茂る溢れんばかりの木々を活かし、余白のあるお部屋に仕上げました。

シンプルなカラーで統一しつつ、素材にこだわった空間は、広いお部屋で深く腰掛け、そよ風にゆれる緑を眺めたくなるようなお部屋になりました。


◆リノベーション後

beforeが、14万円で募集していたお部屋が、他社リフォーム後18万円でも決まらず、リノッタでコンセプトを持たせたリノベーション後28.5万円で家賃設定を行いました。

結果は、募集してから1週間で申込みが入り、入居が決まりました。

賃料アップが14万円→28.5万円ですので、倍以上の家賃でご成約いただきました。

年間の家賃アップ額が174万円、工事費が550万円でしたので、家賃アップでの表面利回りが31%、家賃アップでの税引き後利回りが38%と非常に高い利回りを得ることができました。


リノッタでは、物件にコンセプトを持たせ、お客様の心に刺さるお部屋作りを行っています。

これによって他にない特徴的なお部屋ができ、お客様に選んでもらえることによって付加価値をつけていくということを行っております。


全国で、すでに500デザインを超えるコンセプトを持ったお部屋を5000室以上リノベーションしておりますので、これまでの事例も踏まえたご提案が可能です。


空室、家賃の下落、物件の老朽化でお困りの方はぜひ一度お気軽にご相談いただければと思います。



この他にも多数、コンセプトを持ったリノベーション部屋を施工しておりますので、リノベーション事例を知りたい方はぜひ下記よりご覧ください!


↓関連動画はこちらから


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本日は入居率42%で苦戦していた物件がリノベーションを施すことで満室経営に成功したモデルをご紹介致します。 

こちらの物件は、長年の間空室率が高く入居率が42%でした。

◆物件の空室理由は主に3つ

・近くに工場があること 

・駐車場不足 

・不人気の間取り

空室理由のうち、工場があること意外は解決可能であり、駐車場の確保と間取り変更のリノベーションによる解決が必須でした。

その上で、駐車場に関しては近くの駐車場を借り上げることで解決ができました。

次にリノベーションに関しては、投資資金の投下に関してもシュミレーションすることで税引き後のキャッシュフローまで算出し、分析をした後にどの程度リノベーションを施すのか決定し、実際にリノベーションを行います。


リノベーションをする際、どの程度リノベーションを施すのかが肝になってきます。

どのお部屋にもフルリノベーションをすれば良いというわけではなく、どこが悪くどこをリノベーションするかが重要になります。

その際に先ほどご紹介した税引き後のキャッシュフローを算出し、どの程度のリノベーションをすることで一番収益を得られるのか分析することが必要になってきます。

結果、こちらの物件はワンポイントリノベーション8部屋、フルリノベーション7部屋の施工が決まりました。

リノベーション内容も、間取り変更し、今の時代に合った間取りに変更いたしました。

実際にリノベーションを行ったお部屋のがコンセプトムービーがありますので、ご覧ください。

リノベーション後こちらの物件は、工事期間中にご成約をいただくことができ、収益が54%アップいたしました。

かつて、42%だった入居率もRenotta施工後は100%の満室経営に至っており、現在も満室経営を継続できております。



↓関連動画はこちらから



今回はコンセプトを入れたリノベーションで満室経営が実現できた事例をご紹介致しました。

この他にも多数、リノベーションを施工しておりますので、リノベーション事例を知りたい方はぜひ下記よりご覧ください!

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お客様がホームページで物件を探す際に、外観の写真については必ずチェックするかと思います。 

しかし、外観写真が悪いとHP上でもクリックして開いていただけないので外観のデザイン写真は非常に重要になってきます。 


外観にデザインを入れるといっても難しそうなイメージを持たれている方も多いかもしれません。

しかし、デザインを変えるというのは基本的なデザイン法則を知っていれば実は簡単にできます。 

さらに外壁の塗装は定期的に塗りなおす必要があり、10年から15年で外壁塗装が劣化してきます。 


今回は、外壁デザインを変えたいオーナー様にどのようにデザインを変えればいいか わからなといったお悩みを持ってる方に簡単にデザインを入れるテクニックについてご紹介いたします。

◆外壁塗装におけるデザイン法則|前進色と後退色

デザインには法則があり前進色と後退色があります。

こちらの前進色と後退色をうまく使い分けることで、入居希望者が住みたくなる理想的なお部屋を作ることもできます。

この前進色と後退色を組み合わせることによって立体的に見せることができます。

参考に下記の画像を見ていただくと分かるかと思いますが、赤色は前に出ているように見え、青色は後ろに下がっているように見えますよね。

・前進色

前進色は、距離が近く見える色のことを言います。

一般的には 黄色・赤色・オレンジ色・緑色があり、暖色系や明るい色になります。

・後退色

「後退色」は反対に距離が遠く見える色のことを言います。

こちらは、一般的に紫色・青色・ネイビー・水色などの寒色系や暗い色となります。

前進色、後退色、クラスコ

前進色と後退色の違い 

◆外壁塗装におけるデザイン法則|外壁塗装のデザイン事例

実際の外壁塗装のリノベーション事例をご紹介いたします。

写真は、外壁が劣化してしまい、色も剥げてきている状態の写真になります。

この場合、内観が例えきれいであっても外観も重要視されている入居希望者を取りこぼす形となってしまう可能性もございます。

こちらの外壁塗装時にデザイン法則の後退色を使ってデザインを入れるというテクニック、ワンポイントでデザイン性を高める方法についてご紹介いたします。

こちらの場合、グレーを使うことでホワイトとの前進色と後退色のバランスによって目の錯覚で立体的に物件を見せることができます。

これによって外観をスタイリッシュに見せることができるかと思います。

クラスコ、リノベーション施工前の外観 実際に施工した外観は下記になります。

外壁の劣化を補修できているのはもちろんですが、白色の単色の写真より立体的になって見えるかと思います。

このように色のデザイン法則を知ることによって簡単にデザインの入った物件を作ることが可能です。

施工後の外観 

リノッタではこのようなデザイン法則はもちろんお部屋一つひとつにコンセプトを設け、皆さまのライフスタイルにぴったりのデザインをご提案いたしております。

リノベーション事例について詳しく知りたい方は、ぜひ一度下記より事例集をご覧ください。


↓関連動画はこちらから

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