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皆様、2024年が始まりました。

年始の休みが終わると、そろそろ鬼の忙しさがやってきますね。

賃貸物件を探している方の多くは、年が明けた1月から物件探しを始めます。

そこで今回は、現代の不動産市場におけるお部屋探しの最新動向と、不動産オーナーが知っておくべき重要な情報を深掘りし、オンライン時代における賃貸物件の検討者の行動パターンや、入居者にとって魅力的な設備について詳しく解説しています。


◆1.お部屋の検討期間と時期

実際に賃貸のお部屋探しをされる方の約60%の方が1ヶ月以内に契約されています。

1ヶ月から3ヶ月未満というところを含めますと、8割以上の方が契約されています。

入居契約のピークである2月〜3月にお部屋を決める方はすでに、お部屋探しを始めています。

◆2.見学・問い合わせの物件数とオンライン内見の実施状況

お部屋を検討されている方は、平均で2.7件の内見に行くというデータがあります。

そして、お問合せの件数は平均で3.9件となっています。

2022年は平均で5件というデータが出ていましたので、2023年は−1.1件という形になりました。

web上に多くの物件情報が掲載されるようになってきましたし、オンライン上での比較検討がよりしやすくなった環境が整ってきたと言えるのではないでしょうか。

オンライン上での絞り込みができるので、お問合せの件数が減っているということが言えます。


そして、オンライン内見のみでお部屋を決めた方が増えている状況です。

また、オンラインと対面の両方を使ってお部屋を決めた方も前年度と比較して増えています。


こういったことから、お部屋探しをされる方は、ネット上で比較検討をして決めていくケースが非常に増えたと感じています。

◆3.デザイン・設備の重要性

お部屋を決めていただく上で非常に大切なことは、「お部屋の設備を整える」ことです。

国土交通省が発表した令和四年度住宅市場動向調査の中の「住宅の選択理由」のグラフではまず1番目に家賃が適切だったかという理由が入ってきております。

そして2番目が立地や環境という部分です。

3番目に住宅のデザイン・広さ・設備がランクインしています。

住宅の立地に関しては変えようのない部分になりますので、いかにデザインや設備の部分で差別化していくかが重要になってきます。

実際に、反響の高いお部屋というのは、ネット上の検索で選ばれるお部屋になっております。


参考:令和四年度住宅市場動向調査

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001610299.pdf

◆4.この設備がなければ入居が決まらないTOP10

賃貸住宅新聞社が発表している人気の設備ランキングは、賃貸経営をされているみなさんは非常に参考にされているかと思います。

最新データによると、単身者向けに関してはエアコンが1位になりました。ファミリーも同様です。

2位はセキュリティ面というところで、テレビモニター付きのインターフォン、続いて室内の洗濯機置き場がランクインしています。

さらに、毎年上位に食い込んでいるのはインターネット無料の設備です。


参考:入居者に人気の設備ランキング2023 必須編

https://www.zenchin.com/news/facility-rank.php

◆5.この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まるTOP10

他の物件と差別化をしていくことを考えると、設備で物件に付加価値をつけることも重要になるのではないでしょうか。

「インターネット無料」が単身者向け、ファミリー向けともに1位になり、首位を独走しています。

年間賃貸仲介件数1500件のアップスタイル(東京都千代田区)によると、ネット無料設備があることで、希望家賃よりも5000円高い物件へのリーシングが可能な場合もあるといいます。


参考:入居者に人気の設備ランキング2023 付加価値編

https://www.zenchin.com/news/content-1257.php

◆6.2023年に入ってから希望が大幅に増えた設備ランキング

2023年に入ってから、希望が大幅に増えた設備はやはりインターネット無料でした。

続いて、高速インターネット、宅配ボックスがランクインしています。

今まで、おうち時間が続いていたことから、スマートフォンの利用時間が増えたりNetflixを視聴したりと需要が高まっています。

◆7.インターネット無料は当たり前の時代

「この設備があれば家賃が高くても住みたいランキング」では過去8年間、ずっと1位は「インターネット無料」が続いており、圧倒的に人気です。

石川県金沢市の募集している賃貸物件でインターネット無料が完備されている率は55.6%と半数以上の物件に導入されています。

2022年も同様の集計を行いましたが、昨年の7月時点でインターネット無料が完備されている物件は44.3%でした。

1年半前と比較して11.3%増えていることがわかります。

需要が高まっていますので、完備していない物件においては「差別化」という意味では必ず導入していただきたいと思います。

◆8.ポータルサイトでの絞り込みと設備導入の重要性

実際に、人気検索サイトのスーモで人気設備ランキングの上位5つの設備を絞り込んで検索しました。

2023年12月時点で石川県金沢市の物件で絞り込むと、全体の物件数が19,921件ありますが、5項目に絞り込むと7,605件になりました。

全体の38%が人気設備ランキングの上位5つの設備を備えていることになります。

お部屋探しをされるお客様は、このような設備にチェックを付けながら検索されますので、繁忙期に備えて導入できるものがあれば、しっかりと設備導入をしていくことが大事になってきます。

◆9.宅配ボックスの需要増加

近年、宅配ボックスの需要も高まってきています。

令和4年度の宅配ボックスが設置されている民間住宅に関しましては全体の34.2%というデータがあります。

コロナ禍になり実店舗での購入が難しくなり通販で購入する人が増えました。

そこで商品を不在時も受け取れる宅配ボックスの需要が高まっております。

賃貸物件への設置も増えてきており、他物件との差別化に効果が高く、空室対策としても大きな効果が期待されます。

特に単身物件は設置が必須になってくると思われます。

◆10.オートロック化工事は手軽にできる

オートロックを建築後に追加にするには機械に加えて配線工事が多く必要で大きなコストが掛かります。

そのため諦めている家主さんも多いのですが、お手軽にオートロック導入 する方法があります。

従来のオートロックに比べて機能は制限されますが、ローコストで 御入居者様の安全を確保し、検索にも強い物件にできます。

手軽なオートロック化の工事の条件は、外部から入館可能な出入り口が1箇所あることです。

もし、もう1つ扉がある場合は非常用のシリンダーカバーを取り付けます。

また、集合ポストが出入り口よりも外側にあることが条件になりますので、もし、室内側に集合ポストがある場合は、ポストを外側に新設することによってエントランスの扉にオートロックをつける工事も可能です。

◆11.まとめ

お部屋探しの最新動向と入居者にとって魅力的な設備についての10このポイントをお伝えしました。

お部屋選びの傾向や好まれる設備も変わってきていますので、本格的な繁忙期を迎える前に今一度、確認・検討してみてはいかがでしょうか。


尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

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不動産投資で成功するためには、空室リスクを減らすことが重要です。 

空室リスクを減らすためには、入居者に選ばれるお部屋づくりが欠かせません。 

本記事では、賃貸物件の価値を高め、安定した収益を生み出すための重要なポイントを詳しく解説しています。


◆1.選ばれる物件になるために

ー賃料の下がらないお部屋づくり

日本の賃貸物件は基本的に設備は同じで、壁紙や床材や照明も同じようなものばかりで差別化されていません。

このままですと、賃料は築年数でしか判断できないため、全国平均で毎年約1%ずつ下がっていくことになります。

賃料の下がらないお部屋作りを目指すなら、「このお部屋でいい」という妥協のお部屋探しではなく、「このお部屋がいい!」と思ってもらう必要があります。

そのためにはデザインやコンセプトを明確に決めて差別化することが重要なのです。

ー最低限必要な設備

しかし、単純にデザインを変えれば良いという話ではありません。

最低限の設備はしっかりと押さえておく必要があります。

【これがないと決まらない設備】

1.エアコン

2.テレビ付きモニターフォン

3.室内洗濯機置き場

4.インターネット無料

5.洗浄器付き便座

【これがあれば決まる設備】

1.インターネット無料

2.エントランスのオートロック

3.高速インターネット

4.宅配ボックス

5.浴室換気乾燥機

これらの設備は、生活に欠かせない基本的な設備であり、多くの人が求める設備です。

人気の設備が整っていれば、選ばれる可能性が高くなります。

また、物件の立地や間取り、デザインなどによって、必要な設備は変わってきます。

物件のターゲット層を明確にし、その層が求める設備を検討することが大切です。 

具体的には、

・ファミリー層をターゲットにするなら キッチンは広く、収納が充実している、セキュリティ設備が充実しているなど。

・単身者をターゲットにするならキッチンはコンパクトで使いやすい、トイレや浴室は狭くても可。

・学生をターゲットにするなら家賃が安い、近くに飲食店やコンビニなどの生活に便利な施設がある、セキュリティ設備が充実している。

このように、ターゲット層を明確にして、その層が求める設備を検討することで、選ばれる物件づくりに近づけることができます。

ー入居希望者に敬遠される設備

3点ユニットバスは入居希望者に敬遠される設備の1位となっています。

3点ユニットバスとは、バスルーム、トイレ、洗面台が一体となった設備です。

スペースを有効活用できるメリットがありますが、プライバシーが確保しにくく、使い勝手が悪いというデメリットがあります。

そのため、特に女性の入居希望者から敬遠されやすい設備です。 

またエアコンや給湯器、キッチンなどの設備が古いと、故障のリスクが高まり、快適に住むことができなくなる可能性があります。

見た目にも古く見えてしまうため、敬遠される傾向にあります。 

さらに、エレベーターがない、駐車場がない、宅配ボックスがないなど、生活に不便を感じるような設備は、敬遠される傾向にあります。

特に、高齢者や車を所有している人、宅配便をよく利用する人にとっては、不便な設備は大きなマイナスとなります。 

 このように、入居希望者に敬遠される設備は、プライバシーや使い勝手、快適性、利便性などの面で、マイナスな印象を与えるものです。

これらの設備を避けることで、選ばれる物件づくりに近づけることができます。

ー高額原状回復費用はリノベがチャンス

長年住んでいる物件に関しては高額な原状回復費がかかります。その時がリノベーションのチャンスです!

私たちの経験上、50万円ほどかかる原状回復に関しましては、追加の50万円でデザインを取り入れたリノベーションが可能です。

入居年数が長く、原状回復費が高額な物件に関しましては、リノベーションをお勧めしています。

高額原状回復費用はリノベのチャンスである理由は、以下のとおりです。 

・原状回復費用をリノベーション費用に充てることができる 

・リノベーションによって家賃アップが見込める 


原状回復費用は、入居者が退去時に発生する費用です。

原状回復費用が高額になると、その分だけ家賃を下げざるを得ないケースがあります。

しかし、リノベーションを行うことで、原状回復費用をリノベーション費用に充てることができます。

さらに、設備や間取りを改善することで、物件の価値を高めることができます。

そのため、リノベーションによって家賃アップが見込めます。 

空室リスクを減らすことができる 設備や間取りが古いと、入居希望者からの人気が低下し、空室リスクが高まります。

しかし、リノベーションによって設備や間取りを改善することで、空室リスクを減らすことができます。 

ー耐久性のある素材で中長期的なコストダウン

耐久性の高い素材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。

クッションフロアやフロア材は安価ですが、傷が付きやすく凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。

やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。

ー照明にLEDライトを利用

1日7時間、6畳のお部屋で照明を利用した場合の1年間の電気代は、蛍光灯で約4,000円。

LEDダウンライトで約920円です。

比較すると約77%も電気代を節約できます。

電球の寿命も蛍光灯の3倍から6倍の40,000時間であり、電球代も節約できます。

また、LEDライトは、調光や調色などの機能も搭載されているものがあり、光の色や明るさを自由に調整することができます。

そのため、シーンに合わせて最適な光を演出することができるのです。 

青白い光の蛍光灯は脳を活性化する効果があると言われており、仕事をするのには最適ですが休息を取るのには相応しくありません。

日中、仕事や勉強で疲れた後はしっかりと休む必要があります。

LEDライトの電球色は休息に最適と言われており、心も体もリラックスさせる効果があると言われています。

 このように、照明にLEDライトを利用することは、さまざまなメリットがあり、コスト削減や快適な生活の実現につながります。

◆2.まとめ

選ばれるお部屋作りにはデザインやコンセプトを明確に決めた差別化が欠かせません。

しかし、惹かれるデザインや設備ばかりを取り入れても、利益はマイナスになってしまいます。

不動産投資はコスト面も重要ですので、これらのバランスをよく考える必要があります。

今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。 

具体例も動画で紹介していますのでぜひ参考にしてください!

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不動産投資で収益を上げるためには、物件の価値を高めることが重要です。

修繕・リノベーションは、空室リスクを減らし、物件価値を向上させるための有効な手段です。

しかし、修繕・リノベーションには費用がかかるため、投資判断が重要です。 

本記事では、修繕・リノベーションの判断基準や、投資効果を測る方法を解説します。


◆1.修繕・リノベーションの投資判断

実際に物件を運営しているオーナー様の多くが悩んでいる「修繕・リノベーション時の投資判断」。

どのようなタイミングでどれくらいやればいいのか?どのような指標で考えればいいのか?と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。


修繕・リノベーションするかしないかは、主に、賃料が下落したアパートに改善を加えることで

①利回りが上がるか

②税引き後のキャッシュフローが上がるか

③物件価値が上がるか

の3つの指標で判断することが重要です。

では、それぞれについて詳しく解説していきます。


◆2.リノベーションするかの3つの判断基準

ー①利回りの向上

リノベーションするかの判断基準の1つである「利回りの向上」とは、投資用不動産の収益性を高めることを意味します。


例えば、年間賃料収入が1,000万円の物件を1億円で購入した場合、表面利回りは10%となります。

この物件に、1,000万円をかけてリノベーションし、年間賃料収入を1,200万円に上げたとき

1,200万円÷1億1,000万円で、表面利回りは10.9%にアップします。

よって、この物件はリノベーションすべき物件だったと判断できます。


リノベーションは、間取りを変更して部屋数を増やしたり、設備を最新のものに交換したりすることで、賃料を高く設定できるようになります。

また、耐震性や省エネ性などの性能を向上させることで、ランニングコストを削減し、収益性を高めることができます。

さらに、デザイン性や機能性を向上させることで、入居率の向上が期待できます。

利回りの向上は、投資用不動産の収益性を高める上で重要なポイントです。

リノベーションによって利回りを向上させることができれば、投資の収益性が高まり、投資効果をより高めることができます。


ー②税引き後キャッシュフローで比較

2つ目のポイントは、「税引き後のキャッシュフローでの比較」です。

基本的に賃貸経営は、1年2年の短期間ではなく、10年20年30年のように中長期的に考えます。

10年後には売却するのか、20年間は保有するのかなどによって手法が大きく違ってくるので、保有物件を最終的にとうしたいのかを考え、判断する必要があります。


リノベーションをした場合の税引き後キャッシュフローは、以下の式で計算できます。 

税引き後キャッシュフロー(リノベーション前) = 賃料収入(リノベーション前) - 経費(リノベーション前) - 税金


具体的な例としては、築年数が古く設備の老朽化が進んでいる物件をリノベーションすることで、賃料アップや入居率の向上が見込めます。

10年でリノベーションを行うのか、20年でリノベーションを行うのかによっても変わりますので注意が必要です。

税引き後キャッシュフローで比較する際には、以下の点に注意が必要です。

・リノベーションにかかる費用を正確に把握する

・リノベーション後の物件の賃料相場を調査する

・リノベーションによって想定される効果を正確に予測する

リノッタのワンポイントリノベーションミドルリノベーションでも大きく変わりますので、専門のシステムを活用してリノベーションの計画を慎重に検討することが大切です。


ー③物件価値の向上

3つ目のポイントは、「物件価値の向上」です。

リノベーションにかけた費用よりも、収益還元価格で物件価値が上がるかどうかということです。

ここで重要になってくるのが、収益還元法(直接還元法)です。

収益還元法(直接還元法)とは、

物件価値=純収益÷エリア等の想定利回り

で計算する不動産価格の算定方法です。

この方法で計算したときに、投資効率としていいのかを判断します。


不動産収入は、家賃がベースです。

リノベーションは家賃収入を上げるだけでなく、将来的に売却する際に高値で売却できる可能性を高めることができます。


◆3.まとめ

修繕・リノベーションするかしないかを判断する際には、以下の3つを総合的に検討することが重要です。

賃料が下落したアパート+改善=

①利回りの向上

②税引き後キャッシュフローの向上

③物件価値の向上


尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

具体例も動画で紹介していますのでぜひ参考にしてください!

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物件購入時の投資判断

2023年11月29日水曜日

不動産投資は複雑で、多くの落とし穴があります。

不動産投資を始める前に、不動産の価格変動や空室リスク、修繕費などの基本的な知識を身につけることが大切です。

計画的に投資する不動産投資は、長期的な視点で行う必要があります。

そのため、無理のない資金計画を立てて、無理のない範囲で投資することが重要です。

また、物件が空室になると、家賃収入が得られなくなります。

空室期間が長引くと、修繕費や固定資産税などのコストがかさんでしまう可能性がありますので注意が必要です。

しかし、正しい知識と準備があれば、これらのリスクを大幅に減らすことができます。

本記事では、不動産投資を成功に導くための物件購入時のポイントを詳しく解説します。


◆1.投資判断のタイミング

投資判断のタイミングは大きく2つあります。

①物件の購入時

②修繕・リニューアル時

今回は①物件の購入時の投資判断についてお伝えいたします!


◆2.不動産収入の種類と家賃の重要性

不動産収入の種類は2つあります。

インカムゲイン(保有収益)とキャピタルゲイン(売却益)です。

インカムゲインとキャピタルゲインは、投資によって得られる利益の2つの種類です。

インカムゲインとは、資産を保有している間に得られる収益のことです。

株式の配当金、投資信託の分配金、預金や債券の利子、不動産の家賃収入などがインカムゲインにあたります。

キャピタルゲインとは、資産を売却することによって得られる利益のことです。

株式や不動産などの価格が上昇して売却すると、購入時の価格よりも高く売却することができ、その差額がキャピタルゲインとなります。 

インカムゲイン(保有収益)は、資産を保有している間は継続的に収益を得ることができます。

そのため、安定した収入源として期待できます。 

キャピタルゲイン(売却益)は、資産の価格上昇によって得られる利益であるため、一時的に大きな利益を得られる可能性があります。

ここで大事になってくるのはインカムゲイン(保有収益)とキャピタルゲイン(売却益)は家賃がベースになるということです。

いかに家賃が取れるか、というのが重要なポイントとなります。

【家賃×入居率=家賃収入】となりますので、家賃を高く設定しても入居率が高くなければ意味がありません。

逆に、家賃を低くしすぎてしまうと、どんなに入居率が高くても思ったように家賃収入を得ることができません。


【問】家賃30%減、入居率30%減となった場合、家賃収入は何%下がりますか?

【答】家賃収入は51%下がります。


◆3.物件購入時のポイント

不動産投資のメリット

1.不動産を担保に融資でレバレッジ 

2.相続税などの節税をしやすい 

3.現物が確実に手に残る(ゼロにならない) 

4.インフレリスクに強い 

5.ある程度のリスクを予測可能


不動産投資のデメリット 

1.流動性が低い 

2.リスク (金利上昇・滞納・空室・賃料低下・災害など) 

3.分割がしづらい 

4.塩漬けになる可能性がある


ー①キャッシュフローツリー

キャッシュフローツリーとは、年間の家賃収入から管理費、ローン返済額などの支出を引き、手元に残るお金を算出するための一連の計算を表します。

物件の将来性を検討する際に使用することが多く特に収益不動産を取得する際には必ずキャッシュフロー・ツリーを作りましょう。

 既に収益不動産を取得している方も所有する物件の分析に使えます。 

 キャッシュフロー・ツリーは以下の計算の流れで算出されます。

①総潜在収入(GPI)

 -)②空室損失

 -)③家賃未回収損

 +)④雑収入 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 

⑤実効総収入(EGI) 

-)⑥運営費(OPEX) 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 ⑦営業純利益(NOI)

 -)⑧年間返済額(ADS) 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 

⑨税引前キャッシュフロー(BTCF)

 -)⑩税金(所得税・住民税・事業税等) 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 

⑪税引後キャッシュフロー(ATCF)


総潜在収入(GPI)とは 物件の満室想定の年間賃料のことです。

総潜在収入を算出する際に重要なことは、現時点で空室となった場合、いくらで貸せるかという家賃を査定し計算します。 

入居中の部屋の家賃が相場とずれている可能性があるためです。 

正確な分析のためには改めて家賃を査定する必要があります。

実効総収入(EGI) とは、

[①総潜在収入(GPI)-②空室損失-③家賃未回収損+④雑収入]で算出されます。

営業純利益(NOI)とは、

[⑤実効総収入(EGI)-⑥運営費(OPEX)]で算出されます。 

 この数値が物件がもたらす利益を表すものであり、特に重視される指標です。 


ー②現行満室賃料と満室想定賃料の違い

現行満室賃料と満室想定賃料は、どちらも不動産投資の際に用いられる賃料の概念ですが、その計算方法や意味合いが異なります。


現行満室賃料とは、物件の契約時点での賃貸借契約に基づく家賃と、空室の今の募集の家賃分を合算して、1年分として計算した賃料です。

つまり、実際に空室がなく、満室状態である場合に得られる賃料のことです。

今空室があったとしても、その部屋が募集の金額で埋まっている状態だとして、また入居中の家賃はそのままの計算で合計した(×12ヶ月分)賃料のことを言います。


対して、満室想定賃料とは、今の時点での物件の実際の実力値を考慮した賃料になります。

つまり、現時点の物件の立地や築年数、設備の状態等を考慮して、もしも今(現時点で)その物件が空室になった場合にいくらの家賃に設定して募集ができるかを考慮した計算になります。

これは、現時点で埋まっているお部屋に関しても、同じく現時点の実力値を想定した賃料で計算をします(×12ヶ月分)。


結果として、現行満室賃料満室想定賃料は異なる計算となり、物件を購入する際の投資判断としては、満室想定賃料の考え方の方が重視されるべきである事がわかります。

空室が出たと仮説して、今の物件がどのくらい稼げるのかを計算することが投資判断の基準になります。

そのための基準になるのが、満室想定賃料の計算の考え方です。

いつ空室が出るかはわからないのが賃貸経営のリスクであり、今の賃料相場とエリアの空室率を考えて、満室想定賃料を基準にして不動産投資の物件選定や購入判断をする必要があります。


ー③表面利回りと実質利回り

表面利回りと実質利回りは、不動産投資の収益性を判断する指標として用いられる用語です。

表面利回りとは、物件の年間賃料を物件価格で割った値です。

表面利回り = 年間賃料 / 物件価格

表面利回りは、不動産投資の物件選定や広告などに用いられます。

しかし、表面利回りには、物件購入や維持にかかる諸費用を考慮していないため、実際の収益性を表すものではありません。

実質利回りとは、表面利回りに、物件購入や維持にかかる諸費用を加えた値です。

実質利回り = 年間賃料 + 諸費用 / 物件価格 

実質利回りには、物件購入や維持にかかる諸費用が考慮されているため、実際の収益性を表すものとして用いられます。

具体的な諸費用としては、以下のようなものが挙げられます。

ローン返済額

固定資産税 

都市計画税 

修繕費 

管理費 

空室リスク

実質利回りは、不動産投資の物件選定や投資判断に用いられます。


◆4.まとめ

不動産投資は、短期間で大きな利益を得られる可能性は低いと考えられます。

長期的な視点で投資を行い、着実に収益を積み上げていくことが重要です。 

また、うまくいけば大きな利益を得られる可能性がありますが、リスクも大きい投資です。

落とし穴を回避するために、十分な知識と準備を行った上で、慎重に投資を行うようにしましょう。


尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

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繁忙期を迎える前に、物件の競争力を上げるための準備は進んでいますか?

内見に行ったけど入居が決まらない‥

「検討します」と言われたまま案内が終わってしまう。

など、実際に現地に行ったけれど、なかなか入居が決まらないことはありませんか。

本記事では、入居が決まらない主な理由を3つご紹介します。



◆1.入居が決まらない理由

ー室内

入居が決まらない原因が室内にある場合、理由は大きく2つに分けられます。

1つ目は、設備の不足です。

お部屋の画像を見たときは興味を持ったけれども、キッチンやバスルームなどの設備が古くて必要なものが揃っていない場合は、入居者が選ばない可能性があります。

入居が決まらない理由の「設備の不足」とは、賃貸物件に必要な設備が不足していることを指します。

具体的には、以下のような設備が挙げられます。

キッチン・バス・トイレなどの水回り設備

エアコン・暖房器具などの冷暖房設備 

洗濯機置き場・洗濯機・乾燥機などの洗濯設備 

照明器具・カーテンなどの照明設備 

収納スペース インターホン・防犯カメラなどのセキュリティ設備 

これらの設備が不足していると、入居検討者にとって利便性が低く、入居を決めるハードルが高くなります。

また、設備の不足により、入居後の生活に不便が生じる可能性もあります。 

 特に、近年では、テレワークやオンライン授業などの普及により、インターネット環境の整備が重要視されています。

また、共働き世帯の増加により、洗濯乾燥機の設置も求められています。 

2つ目は、デザインの不一致です。

デザインの不一致とは、賃貸物件のデザインが入居者の好みに合っていないことを指します。

賃貸物件のデザインは、入居者の生活や暮らしの質に大きな影響を与えます。

自分が気に入ったデザインの物件に住むことで、心地よく快適に過ごすことができます。 

 一方で、デザインが自分の好みと合わないと、居心地が悪く感じたり、リフォームやDIYが必要になる可能性があったりして、入居を決めるハードルが高くなります。

実際に現地に行ってみると、自分が思っていたお部屋と違っていたなど、入居者の好みに合わないデザインやカラーコーディネートは入居意欲を減少させることがあります。

ー共用部

共用部に関しては考えられる原因が3つあります。

1つ目は、共用部の劣化や清掃不足です。

現地に足を運ぶと写真では見えない部分が見えてきます。共用スペースが不衛生、劣化が激しいと入居者に良い印象を与えません。

管理されていない掲示板なども、好印象を与えません。

掲示板は思い切って撤去するか、マグネット式に変えるなどイマドキな印象を与えると良いでしょう。

さらに、ゴミコンテナが設置されていない物件も不衛生に感じてしまいます。

ネットをかけるだけではなく、ゴミコンテナ設置することは見た目も衛生的にも良いでしょう。

2つ目はセキュリティ面です。

共用スペースの設備について、安全性が不十分な場合は入居者が不安を感じてしまいます。

3つ目は駐車場の問題です。

車社会の地方によくあるのですが、駐車場の台数が少ない、または不便な場所にあるとその場所を選ばない可能性が高くなります。

ープロモーション

物件写真の質が悪いと、反響を獲得できません。

写真がぼやけていたり、傾いているとお客様の目にはとまりません。

反響を確実に獲得するためには、暮らしを想像させることが重要です。

そのために、画質を良くすることはもちろんですが、バーチャルステージングを行い、暮らしのイメージを膨らませましょう。

近年では、インターネットやSNSを活用したプロモーションの重要性も高まっています。

賃貸物件のプロモーションを効果的に行うことで、入居率の向上につながります。

具体的な対策としては、以下のようなことが挙げられます。

・物件の情報を充実させ、わかりやすく伝える 

・物件の魅力をアピールするコンテンツを制作する 

・競合物件と比較して、優位性を明確にする 

また、入居者アンケートを実施して、入居者のニーズや好みを把握することも有効です。

アンケート結果をもとに、入居者に効果的なプロモーションを行うことで、入居率の向上につながります。


◆2.繁忙期に向けて必要なこと

入居を決めるための対策をいくつかお話ししましたが、「反響を上げて、成約率を上げる」これが入居を決める上で大切なことになります。

まず、反響を上げるには、お手軽なリノベーションで他の物件と差別化を図ることが有効です。

さらに写真にバーチャル家具を設置するフォトステージングを行うことで反響の取りやすい写真を掲載します。

成約率を上げるには質の高いデザインが決め手になります。

物件の設備もしっかりと入居者の希望設備を取り入れ、お部屋に入った際のプチステージングでお客様に入居後のイメージを膨らませてもらいましょう。

繁忙期前から取り入れることのできる対策は沢山ありますので、ぜひ取り入れていただきたいと思います。

◆3.まとめ

単身者・ファミリー層ともに、インターネット無料、エアコン設置、温水洗浄トイレ、オートロック、宅配ボックスなどは、もはや当たり前になくてはならない設備となっています。

そこに加えてデザインやプロモーションで「ここでいい」ではなく「ここがいい」と決めてもらえるお部屋にしたいですね。

尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

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来たる繁忙期までは、あと3ヶ月ほど‥まだ時間はありますが、今からできることはないだろうか。
繁忙期にきちんと契約を決めたい!と悩んでいませんか。
本記事では、物件の反響を獲得するために必要なこと、今からできる繁忙期対策や繁忙期にきちんと決める施策をご紹介します。


◆1.反響を獲得するために必要なこと

ー繁忙期の重要性

賃貸市場の繁忙期は2〜3月です。

ここが一年を通して一番忙しい時期となり、来店数は通常の約2倍となります。

新生活の準備や転勤などの理由で、不動産の売買や賃貸を検討する人が急増します。

そのため、不動産会社にとっては、反響獲得のチャンスとなるのです。 

ここでしっかりとお客様の入居を決めるには、反響数が大切になります。いわゆる、お問い合わせの数です。

この反響数が成約数に直接結びつくのです。

繁忙期に反響を獲得するためには、以下のポイントを押さえることが重要です。 

・ターゲット層を明確にする

繁忙期には、幅広い層の中から反響を獲得することができます。

しかし、ターゲット層を明確にすることで、より効果的な集客を行うことができます。 

例えば、春の繁忙期であれば、新社会人や転勤族をターゲットに、会社や学校の近くでイベントを開催したり、ターゲット層向けのパンフレットやチラシを作成したりといった施策が有効です。 

早期対応を心がける 反響を獲得したら、できるだけ早く対応することが重要です。

反響から時間が経つほど、他の会社に取られてしまう可能性が高くなります。 

また、早期対応することで、お客様のニーズを把握し、より良い提案を行うこともできます。 

質の高い接客を行う 反響獲得後の接客も、重要です。

質の高い接客を行うことで、お客様の信頼を獲得し、成約率を高めることができます。 例えば、お客様のニーズをしっかりと把握し、それに応える提案を行うこと、丁寧な説明を行うこと、また、お客様の立場に立った対応を行うことが大切です。 

繁忙期は、反響獲得のチャンスとなる一方で、競合他社も多く、競争が激しくなる時期でもあります。

そのため、上記のポイントを押さえて、効果的な集客を行うことが重要です。

ー反響の高い部屋とは

インターネットでお部屋を探すことが主流になっている現在、検索できちんと選ばれる部屋を作ることが大切です。

『反響率の高い部屋=検索で選ばれる部屋』

になっているということです。

物件の魅力を最大限に伝えるためには、高品質の写真が不可欠です。

明るく、清潔で、広々とした空間を撮影し、物件のベストな側面を強調します。

物理的な訪問が難しい場合や遠方の潜在顧客に対しては、バーチャルツアーを提供することで、物件への関心を高めることができます。

ー検索条件に残るための工事

例えば、石川県金沢市でお部屋を探すとします。条件を選ばなければ13,396件のお部屋がヒットしました。

ここから絞り込んでいかなくてはいけません。

検索条件によっては初めの段階で振り落とされてしまいます。振り落とされてしまえば検索に残ることはできないのです。

ですので、求められている設備、需要の高い設備や流行なども知っておく必要があります。

和室のお部屋は好まれないため、検索条件として外れがちです。しかし、和室から洋室にリノベーションを行うだけで魅力度が増すのです!

他には、いくらお部屋が魅力的であっても水回りが古臭いとアウト!ユニットバス交換まで行わなくてもコストを抑えながらリノベーションは可能です。水回りは清潔感が大切です。

ー選ばれる部屋にするには

選ばれるお部屋にするには差別化が必要です。

ありふれている白っぽい壁紙に茶色の床材では、どの部屋も同じに見えてしまいます。

デザインを取り入れてぱっと見た時に「この部屋がいい」と思ってもらえることが重要です。

「この部屋でいい」ではなく「この部屋いい」と思ってもらいましょう。

そのためには物件写真が重要になります。

物件の外観、建物の周り、室内の明るさ、角度など写真の撮り方一つでも違いが表れてしまいます。

CGで家具を配置するとインテリアのイメージもできておすすめです。

ー失敗しない壁紙のデザインルール

アクセントクロスを施行するにあたっての注意点をいくつか紹介します。

アクセントクロスは差別化をして目を惹く、記憶にも残りやすいという効果があります。

そして、しっかりとアクセントが入ることで色の濃淡が生まれお部屋を新しく見せてくれます。

アクセントクロスの色味はターゲットによって選びます。例えば単身者とファミリー層でも選ぶ色味は変わりますし、男女や年代でも好まれる色は変わってきます。

リノッタのリノッタカラーズというシリーズは13色からお選びいただけるよう揃えております。こちらでも、現在入居している方の年代や層を分析して、実際に入居付けしたいターゲットを明確にした上で選んでいく必要があります。

ーアクセントクロスのバランスと注意点

アクセントクロスのバランスは1:1:3で白の余白も必要です。

アクセントクロスは基本的には柱や梁には使用しません。壁の凹部分に施行することでアクセント部分と余白部分のバランスが良くなります。

もう一つ、劣化したお部屋には、むやみにアクセントクロスは使用しません。

お部屋の印象が浮いて見えてチグハグなバランスになってしまいます。劣化が進んでいるお部屋には全体的なリノベーションをおすすめします。


◆2.まとめ

多くの方が繁忙期間近に焦って準備を始めます。

しかし、それでは物件の反響獲得、しっかりと決める準備は不十分だと言えるでしょう。

繁忙期前の今が一番大切な準備期間です。

内装工事やリノベーションは繁忙期にまだ間に合いますので、一度、物件の設備、建物の周り、内装、入居状態などを確認しましょう。


尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

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相続時の節税と聞くと、専門知識が求められる分野で難しそうと感じる人も多いのではないでしょうか。
本記事では、相続時の節税のポイントとして、現金資産を不動産やリフォームに活用する方法を中心に解説します。
また、具体的な節税事例を通じて、リノベーションや外壁塗装などの投資がどのように相続税の節税につながるのか、実際の効果を詳しく解説します。
実際に節税対策を行う場合は、税理士など専門家へ相談することをおすすめします。



◆1.相続時の節税のポイント

相続時の節税には、資産の評価額を維持しながら、節税に有利な資産への移行が大切です。

ー現金から不動産への移行

現金1000万円を持っていた場合、評価額は100%となり、相続税がかかります。
そこで、賃貸住宅やリフォームなどの優遇される財産に転換するか、もしくは保険金の非課税の財産に変えておくことで、相続税の負担を軽減することができます。

例えば、相続税率55%、所得税率40%の場合、現金で持っていると55%の相続税がかかってきます。
これを物件のリフォームに使うと、物件の価値が上がり、家賃収入もアップします。
しかし、評価額は変わらないので、相続税の節税につながります。


◆2.節税事例

相続税を節税しながらのリノベーション効果例をご紹介します。


事例①リノベーションの効果

【設定条件】

被相続人:課税資産1億円超 法定相続人1名
対象案件:現金5,000万円 マンション1棟 評価額5,000万円
賃料収入:500万円/年
該当地域の想定利回り:8%


【節税施策前】

課税遺産額:1億円ー基礎控除(3000万円+600万円)=6400万円
相続税額:6,400万円×55%=3520万円


【節税施策後】

1000万円かけてリリニューアルした結果、年間賃料収益が100万円アップ。

課税遺産額:9000万円ー基礎控除(3000万円+600万円)=5400万円
相続税額:5400万円×55%=2970万円

・相続税を3520万円から2970万円に減額
・年間賃料収益が100万円UP
・物件価値は1250万円UP(※想定利回り8%、直接還元法で試算)


事例②外壁塗装の効果

リノベーションに加え、外壁塗装を使った節税事例をご紹介します。


【before】

平成7年築、世帯数6戸、空室4部屋の賃貸アパート。
グレーの古臭い外観で和室の1DKでした。

賃料収入は2部屋の合計で月94,000円


【after】

1500万円をかけて、外観は緑のデザイン性があるものに、室内は洋室の1Rにすることで広々とした印象のお部屋にリノベーションしました

その後3部屋が埋まり、賃料収入の合計で月244,000円にUPしました。


◆3.まとめ

「建物の相続評価=固定資産評価額」になります。
1500万円をかけて、外壁リフォーム、室内リフォーム、入居率UP、家賃収入の増加、物件の価値が上がったとしても、固定資産評価額は上がりません。
このように、物件に投資することで後の収益につながり、節税対策にも有効です。

実際に対策する際は、税理士事務所などに相談しましょう。


尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

▼関連動画はこちら Renotta (リノッタ) 全国オーナーセミナー動画(2023/09/16にライブ配信)

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賃貸経営を行っている不動産オーナー様にとって、税金の支出はビジネス運営上の大きな負担となりえます。

所得税や住民税といった税金が、高い利益を期待する賃貸ビジネスの障壁となることもしばしばです。

しかし、節税対策をうまく取り入れることで、その負担を軽減し、不動産投資をさらに有利に進めることが可能となります。

今回は、リノベーションを活用した節税対策に焦点を当て、そのメリットと実施方法について解説します。

賃貸経営をさらに効果的に、そして合法的に行うための手法を、本記事を通じて学びましょう。


◆1.節税対策にリノベーションを活用する事のメリット


リノベーションを行うことで賃料を上げることが可能となり、それによって収益が増えます。

さらに、このリノベーションにかかる経費は申告時に経費として計上できるため、税金の負担を減らすことができます。

リノベーションと節税対策の連携を熟知すれば、不動産オーナー様は賢く節税対策を行う事ができます。

ここでは、節税対策にリノベーションを活用することの様々なメリットを見てみましょう。


①賃料の上昇

リノベーションを行うことで、賃貸物件の価値が上昇し、それによって賃料を引き上げることが可能になります。

これは直接的に収入の増加をもたらし、投資回収を早める効果があります。


②節税効果

リノベーション費用は経費として計上することが可能です。

これにより所得を抑えることができ、所得税や住民税の負担を軽減することができます。


③物件の価値増加

リノベーションを行うことで物件自体の価値が上昇し、将来的に物件を売却する際の評価額を高めることができます。

これは長期的な投資戦略として有効です。


④入居者満足度の向上

リノベーションを行うことで、入居者の満足度を高めることができます。

新しい設備や快適な空間は入居者の満足度を向上させ、長期間の入居を促す要因となります。


⑤ 空室率の低下

リノベーション済みの物件は魅力的であり、空室が埋まりやすくなります。

これによって空室率が低下し、安定した収入を得ることが可能になります。


⑥ 維持・管理費の削減

古い設備や内装は頻繁に修理やメンテナンスが必要となります。

リノベーションによって新しい設備を導入することで、維持・管理費用を削減することが可能になります。


⑦エコリノベーションの導入

エコリノベーションを採用することで、環境への負荷を減らすとともに、エネルギー効率を向上させることができます。

このような取り組みは、国や地方自治体からの補助金や税制優遇を受けられる場合があります。


⑧他物件との差別化

リノベーションを行うことで物件に個性を持たせることが可能となり、他の物件との差別化を図ることができます。

これにより、特定のニーズを持った入居者にアプローチすることが可能となります。


これらのメリットを最大限に活用することで、賃貸経営を成功へと導くことが可能になります。

また、節税対策と組み合わせることで、より効果的な賃貸経営を目指すことができます。



◆2.節税対策のポイント


リノベーションを活用した節税対策を行う場合は、重要ないくつかのポイントがあります。


所得税の税対策にはポイントがあります。

節税対策は法律に則った範囲内で行う必要がありますので、正確な知識と理解が必要となります。

所得税は「利益」に対して課税されるので、実際には収入を上げながら、経費を増やし、利益を圧縮させ、税引き後の手取りを最大化する事が重要になります。

つまり、経費を増やす事は節税効果になると言えます。

実際にリノベーションという投資は、空室対策の中でも大きな金額がかかるケースが多いので、躊躇があるでしょう。

しかし、リノベーションによって家賃を引き上げる事ができるので、実際に投資した金額を回収していく事ができます。


さらには、リノベーションする事で、物件に入居がうまり「空室損」を減らすこともできます。


また、注目すべきポイントは、税引き後の手取り金額です。

経費をかける事で、前述したような所得税の計算をすると、結果として手取りが増える計算を出すことができます。


さらに、減価償却の計算によっても節税効果を得ることができます。

のように、賃貸経営をする時は、税引き後の利回りを意識して、キャッシュフローを分析して運営していく事が重要です。


リノベーションを活用した節税対策では、税引き後のキャッシュフローの分析が不可欠です。

実際に、不動産オーナーの方に、いくつかのリノベーション計画による、それぞれのキャッシュフローの分析を見ていただく必要があります。

例えば、

・現状維持だけのリフォームを行った場合

・フルリノベを行った場合

・ミドルリノベを行った場合

・設備の交換とワンポイントリノベを行った場合

それぞれの税引き後のキャッシュフローを比較して、分析した結果を見ていただく事で、納得のいくリノベーションと節税対策を行なっていただくことができます。

賃貸管理会社と、不動産オーナーが投資計画をしっかり共有することが不可欠です。


◆3.修繕費と資本的支出についての理解

リノベーションを活用して、節税対策を行う上で、経費となる「修繕費」と「資本的支出」の区別と理解が重要になります。

この違いをしっかりと理解して、税金の対策に活用してください。

修繕費とは、建物の機能を回復するための費用を指します。

つまり、通常としては、原状回復として行うための部分的なリフォームです。

例としては

・クロスの張り替え

・クッションフロアの張り替え

・水栓の修理

・網戸の張り替え

・外壁塗装

などが挙げられます。

尚、この経費は、初年度に一括で経費計上します。


資本的支出とは、機能を向上させるための費用のことを指します。

例としては、

・クッションフロアからフロアタイルにリノベーションする

・和室から洋室にリノベーションする

・間取りを変更する

・シーリングライトからダウンライトへの交換

・冷蔵庫など置き式の家電を導入する

などが挙げられます。

尚、この経費は、初年度から減価償却資産として経費計上することができます。


実際に、経費としてかかったものが、修繕費となるか、資本的支出になるかは迷ってしまうことがあるでしょう。

そんな際に、以下のポイントが判断の目安になるので、参考にしてください。

・ポイント1:かかった経費が20万円以下の場合は、目的が機能向上だとしても金額的に「修繕費」に分類する

・ポイント2:20万円を超えた場合、周期の短い(おおむね3年以内)の費用の場合は「修繕費」に分類する

・ポイント3:周期が短いという判断でも、明らかに機能向上の目的があれば「資本的支出」と判断する場合もある

・ポイント4:ポイント3で、機能向上の目的でもなく、さらに60万円未満の場合は修繕費と判断する

・ポイント5:60万円以上の場合でえ、前年末における取得価格の10%相当以下の場合は修繕費に分類

・ポイント6:ポイント5で、前年末における取得価格の10%相当より高額の場合は資本的支出に分類


◆4.まとめ

賃貸経営を成功させるためには、節税対策が不可欠です。

そしてリノベーションは、その有力な手段として位置づけられます。

リノベーションを行うことで賃料の上昇や物件価値の増加を図り、税負担の軽減を実現できます。

しかし、ただリノベーションを行うだけでは十分ではありません。

適切な計画立案から税法の理解、そして補助金の活用まで、多くのポイントを押さえる必要があります。

また、環境への配慮や市場トレンドの把握も欠かせません。

賃貸オーナーとして、これらのポイントをふまえつつ、戦略的なリノベーション計画を立てることで、長期的な資産価値の向上と節税を実現できます。

賃貸物件のリノベーションと節税対策に積極的に取り組んでいかれるために、今回の記事を参考にしてください。



なお、今回の記事に関する内容について、以下の動画をご覧いただくと、詳しい解説やわかりやすい事例をご覧いただけます。

▼関連動画はこちら

Renotta (リノッタ) 全国オーナーセミナー動画(2023/09/16にライブ配信)



▼節税対策についての記事はこちらをご覧ください

賃貸経営時に役立つ節税対策とは?

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今回は、賃貸経営に関わる主な税金について解説していきます。

賃貸経営は不動産オーナーにとって長期的な投資として非常に魅力的です。

しかし、不動産投資の利益は、税金の管理と深く関わっています。

事実、不動産の取得から運用、そして譲渡や相続までの各フェーズで異なる種類の税金が課されます。

この記事では、賃貸経営における主な税金を3つのフェーズに分けて詳しく解説し、オーナーが税金の面でスムーズに経営できるようなヒントを提供します。


◆1.賃貸経営と税金: 3つのフェーズ

賃貸経営には多くの利点がありますが、それぞれのステージで異なる税金が発生します。

ここでは、賃貸経営の3つのフェーズとそのフェーズごとの主な税金を解説します。



まず最初に、不動産を所得する時に幾つかの税金が必要になります。

主な税金には以下の4つが挙げられます。

◆不動産所得税

取得時には直接かかわりませんが、後に賃貸収入を得た際に課税される税金です。

◆消費税

不動産取得に関わる様々な手数料やサービスにかかる税金です。

◆印紙税

契約書や証書に貼付する印紙を購入する際にかかる税金です。

◆登録免許税

不動産の登記手続きを行う際にかかる税金です。


不動産を保有して、運用していく時にも、税金は必要になります。

主なものは、以下の4つです。

◆固定資産税

不動産を所有していることに対して課される年間の税金です。

◆所得税、住民税

賃貸収入から発生する所得にかかる税金です。

◆事業税

賃貸経営を事業として行う場合に課される税金です。

◆消費税

賃貸経営に関連するサービスや物品の購入にかかる税金です。


また、不動産を譲渡したり、相続する時にも税金は必要です。

◆相続税

不動産を相続する際にかかる税金です。

◆贈与税

不動産を贈与する際にかかる税金です。

◆所得税、住民税

不動産の譲渡益が所得として課税される際にかかる税金です。



◆2.特に「所得税・住民税」に関して考察を深める

運用時にかかる主な税金として「所得税」に関して詳しく見てみましょう。


所得税を計算するためには、まず不動産所得を算出する必要があります。

不動産所得は、以下の式で算出されます

賃料収入ー必要経費=不動産所得


ここで、「必要経費」には以下のものが含まれます

・修繕費

・管理費

・地代家賃

・保険料

・減価償却費

・その他の経費


不動産所得が算出できたら、次は所得税の計算です。

所得税は以下の式で算出できます。

課税所得×所得税率=所得税


また、この際にかけられる税率は、課税される所得金額に応じて変動します。

日本の場合、以下の税率が適用されます。

この仕組みを超過累進課税と言います。

※それぞれ、最初の金額は課税される所得金額です。

・195万円以下の税率は5%:控除額はなし

・330万円以下の税率は10%:控除額は9.75万円

・695万円以下の税率は20%:控除額は42.75万円

・900万円以下の税率は23%:控除額は63.60万円

・1,800万円以下の税率は33%:控除額は153.60万円

・4,000万円以下の税率は40%:控除額は279.60万円

・4,000万円超の税率は45%:控除額は479.60万円




住民税も所得税と同じく所得に応じて税金が課せられます。

住民税は、住んでいる都道府県や市区町村に支払う税金です。

住民税は、意外と負担になりやすい金額なので見落とさずに考えておきましょう。

住民税は、所得割と均等割の2種類で出されます。

所得割は、都道府県民税が4%、市町村税が6%のトータル10%となります。

均等割の算出は所得に関係なく一律となりますが、地域によって多少異なります。

所得割の算出は、総所得から各種控除を引いたものにそれぞれの市県民税を掛けます。


◆3.「固定資産税」の考察も重要

続いて、固定資産税についてもポイントを押さえて解説させていただきます。

賃貸経営をする際に発生する税金として、もう一つ、固定資産についても把握しておくべきだと考えられます。

住宅の固定資産税は3年に1回評価額の見直しが行われます。

基本的には、年数の経過とともに固定資産税の評価額も下がっていきます。

実際に、固定資産税評価の見直しとともに、固定資産税は下がっていきますが、この時に家賃がしっかりと維持できれば、キャッシュフローの差がでてきます。

「節税対策」とは実際は少し観点がずれるのですが、固定資産税が下がっていくにつれて、同時に家賃も下がってしまうと、どうしてもキャッシュフローは変わらなくなってしまいます。

そこで、家賃を維持したり、あるいは上げていくことによって、実際の収益を上げていく事が可能になります。

外壁のリフォームをしたり、室内リノベーションしたりすることによって、入居率が上がったり家賃が上がるケースはあります。

しかし、それによって固定資産税の評価額が上がるということは、基本的にありません。

ですから、節税面を考えると、物件の価値を上げていくことが、この固定資産税の観点から見ても重要になる事がわかります。





4.まとめ

今回の記事では、賃貸経営に関わる主な税金の種類について解説させていただきました。

税金の種類や仕組み、計算方法などを把握することは、賃貸経営には非常に重要であり、賃貸経営の今後の明暗を分ける事になります。

また節税対策は、手取りの収入やキャッシュフローを上げて行くことに直結しますので、今回の記事の内容を理解することが必要です。

この記事をご覧いただき、税金の種類は仕組みを理解することにより、今後の節税対策や利益を上げる事にお役立てください。


・・・・

なお、今回の記事に関する内容について、以下の動画をご覧いただくと、詳しい解説やわかりやすい事例をご覧いただけます。

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空室対策のためのリノベーションをする時、最新の入居者ニーズを理解している事は非常に重要です。

入居希望者のニーズを把握するのはもちろんのこと、すでに入居された方や、入居後の方のニーズを知る事も必要となります

そこで、本記事では、入居している方が喜ばれている事例や、リノベーションのために大事な事を解説させていただきます。

より多くの入居者に選ばれる物件作りを目指す際の参考にしてください。


1.入居の決め手になったこと

賃貸物件に、実際に入居された方から、どういったニーズがあるかという事はとても大事です。

これは、リノベーションの戦略にもつながります。


 

「決め手となった項目」について、リクルートが調査した結果から考察してみます。

・立地

・初期費用

・最寄り駅からの距離

・通勤通学の距離

など色々な項目があります。

その中でも、変えられるものと変えられないものがあります。


実際、諦めた項目も一つの考察ポイントになります。

最寄り駅からの距離というのは、諦める項目でも上位になります。

不動産ですので場所を動かしたり、駅までの距離や立地はなかなか変えられない部分です。


つまり、リノベーションの戦略について考える時、実際に対策できることに集中をしていくという事が重要です。

決め手となった項目の中でも、物件に後天的に改良して改善できるものがあります。

リノベーションをする時は、ここを抑えて、物件の価値を上げるための分析をする必要があります。


不動産には変えられないことがあります。

リノベーションでは、このうち、変えられるものは変えていこうという考え方を持つが重要です。

その中でも、入居者にとって「決め手となった項目」が反映されるリノベーションをする必要があります。

特に、求められやすいものや、後から後天的に「変える事ができるもの」は


・初期費用

・キッチンやお風呂やトイレの設備

・セキュリティ

・生活利便性

・ペット可

などがあります。


2.入居者が喜ばれた成功事例

実際に、リノベーション物件に入居された入居者が、喜ばれた事例をご紹介します。


弊社のリノベーションブランド「リノッタ」の、リノッタ加盟店で、可動棚を設置して、デザイン性と機能性をアップして空室対策が成功した事例が多くあります。

この可動棚は、オーダーメイドの壁面収納です。

収納量が限られてしまう賃貸物件を、リノベーションする際に、作り付けのタイプのオープン棚を設置します。

壁面をカラーの壁紙に変えたり、天井にカラーを施し、ダウンライトを取り付ける、リノッタのリノベーションとも非常に相性が良いのが、この可動棚です。

オーナー様からも、入居者様からも評判の良い可動棚です。

収納がなくて決め手に欠く物件だったものが、壁面収納を使って、そこをおしゃれに見せていくことも可能です。

デザイン性もアップして、機能性もアップして人気物件になります。


一つの事例をご紹介させていただきます。

いわゆる普通の賃貸物件のお部屋に、ワンポイントでリノッタカラーズのリノベーションをして、シェルフリーという稼働棚を設置した事例があります。

この物件は、賃料3.2万円から3.7万円に、家賃5000円アップでできました。

それにも関わらず、完成後3日で制約になりました。

このように、変えられるところに集中をして、お部屋を改善する事ができれば、賃料を下げないで空室対策が成功します。


3.退去する理由も知っておくべき

入居者が引っ越しをしていく際の、引越しの理由を知る事も、リノベーションの戦略に活かしていきたいポイントです。

退去防止にとっても重要です。


退去する理由をリサーチする事は、とても重要です。

・部屋の設備に不具合が起こった

・ペットが飼いたくなった

・ゴキブリが出たとか

など、色々な理由により、入居者が引っ越しを決めてしまいます。

これらの理由を知ることが、次の入居者獲得や、退去防止のために、重要な要素になります。


また、しっかりとメンテナンスを進められれば、物件を良い状態で保つことができます。

優良な物件として維持するために、どのようなメンテナンスが必要かを分析をして、入居者のニーズに応えられるメンテナンスを続けられると良いでしょう。



4.入居者ニーズに応えるために大事なこと4つ


優良物件であるために、大事な事を見ていきましょう。

以下の4つのポイントを押さえられれば、しっかりと入居者のニーズに答えていくことができます。


入居者の方のニーズをしっかり分析する事が大事です。

リノベーションをする際に、必須の設備や人気の設備を知り、機能面でニーズに答えます。

またデザイン性も、どのようなものが人気かを分析します。

分析がしっかりできれば、競合他社の物件と、差別化ができます。


お部屋作りをするサインは、機能面や設備面がニーズに応えられているものである事が大事です。

もちろん、綺麗なお部屋を作ることや、デザイン性のあるお部屋を作ることは、愛される物件を維持するために必要です。


お部屋にどんな方が入居されるかというターゲットを定め、コンセプトを絞る事が重要です。

そのことにより、リノベーションのデザイン性が生まれ、差別化する事ができます。

そして、 結果の出る空室対策になっていきます。

それを伝えていくというのが、プロモーション力になります。

プロモーションを、しっかりとこだわって行うことは、現代のネットでお部屋探しをしている環境では重要になります

管理会社のプロモーション力は、現代において、不動産の投資を成功させるかどうかの決め手にもなると言えるでしょう。


物件のメンテナンスは、入居者のニーズに沿って、退去させないためにも重要です。

このためには、信頼できる管理会社との連携が必須となり、賃貸経営を進めていく上で、パートナーである賃貸管理会社を適切に選んで、一緒に経営をしていけると良いでしょう。


5.まとめ

リノベーションを行う際には、入居者の意見を活用する必要があることを解説させていただきました。

空室対策に、リノベーションを行う際の参考にしてください。



▼関連動画はこちら

Renotta (リノッタ) 全国オーナーセミナー動画



2023/08/26にライブ配信された「Renota (リノッタ) 全国オーナーセミナーのまとめ動画です。
今回は、お部屋探しの最新入居者ニーズを「お部屋探し行動編」として解説しています。
ぜひ併せてご覧ください。


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