相続時の節税と聞くと、専門知識が求められる分野で難しそうと感じる人も多いのではないでしょうか。
本記事では、相続時の節税のポイントとして、現金資産を不動産やリフォームに活用する方法を中心に解説します。
また、具体的な節税事例を通じて、リノベーションや外壁塗装などの投資がどのように相続税の節税につながるのか、実際の効果を詳しく解説します。
実際に節税対策を行う場合は、税理士など専門家へ相談することをおすすめします。

◆1.相続時の節税のポイント

相続時の節税には、資産の評価額を維持しながら、節税に有利な資産への移行が大切です。

ー現金から不動産への移行

現金1000万円を持っていた場合、評価額は100%となり、相続税がかかります。
そこで、賃貸住宅やリフォームなどの優遇される財産に転換するか、もしくは保険金の非課税の財産に変えておくことで、相続税の負担を軽減することができます。

例えば、相続税率55％、所得税率40％の場合、現金で持っていると55％の相続税がかかってきます。
これを物件のリフォームに使うと、物件の価値が上がり、家賃収入もアップします。
しかし、評価額は変わらないので、相続税の節税につながります。

◆2.節税事例

相続税を節税しながらのリノベーション効果例をご紹介します。

事例①リノベーションの効果

【設定条件】

被相続人：課税資産1億円超　法定相続人1名
対象案件：現金5,000万円　マンション１棟 評価額5,000万円
賃料収入：500万円/年
該当地域の想定利回り：8%

【節税施策前】

課税遺産額：1億円ー基礎控除（3000万円＋600万円）＝6400万円
相続税額：6,400万円×55％＝3520万円

【節税施策後】

1000万円かけてリリニューアルした結果、年間賃料収益が100万円アップ。

課税遺産額：9000万円ー基礎控除（3000万円＋600万円）＝5400万円
相続税額：5400万円×55％=2970万円

・相続税を3520万円から2970万円に減額
・年間賃料収益が100万円UP
・物件価値は1250万円UP（※想定利回り8%、直接還元法で試算）

事例②外壁塗装の効果

リノベーションに加え、外壁塗装を使った節税事例をご紹介します。

【before】

平成7年築、世帯数6戸、空室4部屋の賃貸アパート。
グレーの古臭い外観で和室の1DKでした。

賃料収入は2部屋の合計で月94,000円

【after】

1500万円をかけて、外観は緑のデザイン性があるものに、室内は洋室の1Rにすることで広々とした印象のお部屋にリノベーションしました

その後3部屋が埋まり、賃料収入の合計で月244,000円にUPしました。

◆3.まとめ

「建物の相続評価＝固定資産評価額」になります。
1500万円をかけて、外壁リフォーム、室内リフォーム、入居率UP、家賃収入の増加、物件の価値が上がったとしても、固定資産評価額は上がりません。
このように、物件に投資することで後の収益につながり、節税対策にも有効です。

実際に対策する際は、税理士事務所などに相談しましょう。

尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

▼関連動画はこちら　Renotta （リノッタ） 全国オーナーセミナー動画（2023/09/16にライブ配信）

賃貸経営を行っている不動産オーナー様にとって、税金の支出はビジネス運営上の大きな負担となりえます。

所得税や住民税といった税金が、高い利益を期待する賃貸ビジネスの障壁となることもしばしばです。

しかし、節税対策をうまく取り入れることで、その負担を軽減し、不動産投資をさらに有利に進めることが可能となります。

今回は、リノベーションを活用した節税対策に焦点を当て、そのメリットと実施方法について解説します。

賃貸経営をさらに効果的に、そして合法的に行うための手法を、本記事を通じて学びましょう。

◆1.節税対策にリノベーションを活用する事のメリット

リノベーションを行うことで賃料を上げることが可能となり、それによって収益が増えます。

さらに、このリノベーションにかかる経費は申告時に経費として計上できるため、税金の負担を減らすことができます。

リノベーションと節税対策の連携を熟知すれば、不動産オーナー様は賢く節税対策を行う事ができます。

ここでは、節税対策にリノベーションを活用することの様々なメリットを見てみましょう。

①賃料の上昇

リノベーションを行うことで、賃貸物件の価値が上昇し、それによって賃料を引き上げることが可能になります。

これは直接的に収入の増加をもたらし、投資回収を早める効果があります。

②節税効果

リノベーション費用は経費として計上することが可能です。

これにより所得を抑えることができ、所得税や住民税の負担を軽減することができます。

③物件の価値増加

リノベーションを行うことで物件自体の価値が上昇し、将来的に物件を売却する際の評価額を高めることができます。

これは長期的な投資戦略として有効です。

④入居者満足度の向上

リノベーションを行うことで、入居者の満足度を高めることができます。

新しい設備や快適な空間は入居者の満足度を向上させ、長期間の入居を促す要因となります。

⑤ 空室率の低下

リノベーション済みの物件は魅力的であり、空室が埋まりやすくなります。

これによって空室率が低下し、安定した収入を得ることが可能になります。

⑥ 維持・管理費の削減

古い設備や内装は頻繁に修理やメンテナンスが必要となります。

リノベーションによって新しい設備を導入することで、維持・管理費用を削減することが可能になります。

⑦エコリノベーションの導入

エコリノベーションを採用することで、環境への負荷を減らすとともに、エネルギー効率を向上させることができます。

このような取り組みは、国や地方自治体からの補助金や税制優遇を受けられる場合があります。

⑧他物件との差別化

リノベーションを行うことで物件に個性を持たせることが可能となり、他の物件との差別化を図ることができます。

これにより、特定のニーズを持った入居者にアプローチすることが可能となります。

これらのメリットを最大限に活用することで、賃貸経営を成功へと導くことが可能になります。

また、節税対策と組み合わせることで、より効果的な賃貸経営を目指すことができます。

◆2.節税対策のポイント

リノベーションを活用した節税対策を行う場合は、重要ないくつかのポイントがあります。

ー所得税の対策ポイント

所得税の税対策にはポイントがあります。

節税対策は法律に則った範囲内で行う必要がありますので、正確な知識と理解が必要となります。

所得税は「利益」に対して課税されるので、実際には収入を上げながら、経費を増やし、利益を圧縮させ、税引き後の手取りを最大化する事が重要になります。

つまり、経費を増やす事は節税効果になると言えます。

実際にリノベーションという投資は、空室対策の中でも大きな金額がかかるケースが多いので、躊躇があるでしょう。

しかし、リノベーションによって家賃を引き上げる事ができるので、実際に投資した金額を回収していく事ができます。

さらには、リノベーションする事で、物件に入居がうまり「空室損」を減らすこともできます。

また、注目すべきポイントは、税引き後の手取り金額です。

経費をかける事で、前述したような所得税の計算をすると、結果として手取りが増える計算を出すことができます。

さらに、減価償却の計算によっても節税効果を得ることができます。

のように、賃貸経営をする時は、税引き後の利回りを意識して、キャッシュフローを分析して運営していく事が重要です。

ー税引き後のキャッシュフローについて

リノベーションを活用した節税対策では、税引き後のキャッシュフローの分析が不可欠です。

実際に、不動産オーナーの方に、いくつかのリノベーション計画による、それぞれのキャッシュフローの分析を見ていただく必要があります。

例えば、

・現状維持だけのリフォームを行った場合

・フルリノベを行った場合

・ミドルリノベを行った場合

・設備の交換とワンポイントリノベを行った場合

それぞれの税引き後のキャッシュフローを比較して、分析した結果を見ていただく事で、納得のいくリノベーションと節税対策を行なっていただくことができます。

賃貸管理会社と、不動産オーナーが投資計画をしっかり共有することが不可欠です。

◆3.修繕費と資本的支出についての理解

リノベーションを活用して、節税対策を行う上で、経費となる「修繕費」と「資本的支出」の区別と理解が重要になります。

この違いをしっかりと理解して、税金の対策に活用してください。

ー修繕費とは

修繕費とは、建物の機能を回復するための費用を指します。

つまり、通常としては、原状回復として行うための部分的なリフォームです。

例としては

・クロスの張り替え

・クッションフロアの張り替え

・水栓の修理

・網戸の張り替え

・外壁塗装

などが挙げられます。

尚、この経費は、初年度に一括で経費計上します。

ー資本的支出とは

資本的支出とは、機能を向上させるための費用のことを指します。

例としては、

・クッションフロアからフロアタイルにリノベーションする

・和室から洋室にリノベーションする

・間取りを変更する

・シーリングライトからダウンライトへの交換

・冷蔵庫など置き式の家電を導入する

などが挙げられます。

尚、この経費は、初年度から減価償却資産として経費計上することができます。

ー修繕費と資本的支出の判断の目安

実際に、経費としてかかったものが、修繕費となるか、資本的支出になるかは迷ってしまうことがあるでしょう。

そんな際に、以下のポイントが判断の目安になるので、参考にしてください。

・ポイント１：かかった経費が２０万円以下の場合は、目的が機能向上だとしても金額的に「修繕費」に分類する

・ポイント２：２０万円を超えた場合、周期の短い（おおむね３年以内）の費用の場合は「修繕費」に分類する

・ポイント３：周期が短いという判断でも、明らかに機能向上の目的があれば「資本的支出」と判断する場合もある

・ポイント４：ポイント３で、機能向上の目的でもなく、さらに６０万円未満の場合は修繕費と判断する

・ポイント５：６０万円以上の場合でえ、前年末における取得価格の１０％相当以下の場合は修繕費に分類

・ポイント６：ポイント５で、前年末における取得価格の１０％相当より高額の場合は資本的支出に分類

◆4.まとめ

賃貸経営を成功させるためには、節税対策が不可欠です。

そしてリノベーションは、その有力な手段として位置づけられます。

リノベーションを行うことで賃料の上昇や物件価値の増加を図り、税負担の軽減を実現できます。

しかし、ただリノベーションを行うだけでは十分ではありません。

適切な計画立案から税法の理解、そして補助金の活用まで、多くのポイントを押さえる必要があります。

また、環境への配慮や市場トレンドの把握も欠かせません。

賃貸オーナーとして、これらのポイントをふまえつつ、戦略的なリノベーション計画を立てることで、長期的な資産価値の向上と節税を実現できます。

賃貸物件のリノベーションと節税対策に積極的に取り組んでいかれるために、今回の記事を参考にしてください。

なお、今回の記事に関する内容について、以下の動画をご覧いただくと、詳しい解説やわかりやすい事例をご覧いただけます。

▼関連動画はこちら

Renotta （リノッタ） 全国オーナーセミナー動画（2023/09/16にライブ配信）

▼節税対策についての記事はこちらをご覧ください

賃貸経営時に役立つ節税対策とは？

今回は、賃貸経営に関わる主な税金について解説していきます。

賃貸経営は不動産オーナーにとって長期的な投資として非常に魅力的です。

しかし、不動産投資の利益は、税金の管理と深く関わっています。

事実、不動産の取得から運用、そして譲渡や相続までの各フェーズで異なる種類の税金が課されます。

この記事では、賃貸経営における主な税金を3つのフェーズに分けて詳しく解説し、オーナーが税金の面でスムーズに経営できるようなヒントを提供します。

◆1.賃貸経営と税金: 3つのフェーズ

賃貸経営には多くの利点がありますが、それぞれのステージで異なる税金が発生します。

ここでは、賃貸経営の３つのフェーズとそのフェーズごとの主な税金を解説します。

①取得時の主な税金

まず最初に、不動産を所得する時に幾つかの税金が必要になります。

主な税金には以下の４つが挙げられます。

◆不動産所得税

取得時には直接かかわりませんが、後に賃貸収入を得た際に課税される税金です。

◆消費税

不動産取得に関わる様々な手数料やサービスにかかる税金です。

◆印紙税

契約書や証書に貼付する印紙を購入する際にかかる税金です。

◆登録免許税

不動産の登記手続きを行う際にかかる税金です。

②運用時の主な税金

不動産を保有して、運用していく時にも、税金は必要になります。

主なものは、以下の４つです。

◆固定資産税

不動産を所有していることに対して課される年間の税金です。

◆所得税、住民税

賃貸収入から発生する所得にかかる税金です。

◆事業税

賃貸経営を事業として行う場合に課される税金です。

◆消費税

賃貸経営に関連するサービスや物品の購入にかかる税金です。

③譲渡、相続時の主な税金

また、不動産を譲渡したり、相続する時にも税金は必要です。

◆相続税

不動産を相続する際にかかる税金です。

◆贈与税

不動産を贈与する際にかかる税金です。

◆所得税、住民税

不動産の譲渡益が所得として課税される際にかかる税金です。

◆２.特に「所得税・住民税」に関して考察を深める

運用時にかかる主な税金として「所得税」に関して詳しく見てみましょう。

ー所得税の計算方法

所得税を計算するためには、まず不動産所得を算出する必要があります。

不動産所得は、以下の式で算出されます

賃料収入ー必要経費＝不動産所得

ここで、「必要経費」には以下のものが含まれます

・修繕費

・管理費

・地代家賃

・保険料

・減価償却費

・その他の経費

不動産所得が算出できたら、次は所得税の計算です。

所得税は以下の式で算出できます。

課税所得×所得税率＝所得税

住民税も所得税と同じく所得に応じて税金が課せられます。

住民税は、住んでいる都道府県や市区町村に支払う税金です。

住民税は、意外と負担になりやすい金額なので見落とさずに考えておきましょう。

住民税は、所得割と均等割の2種類で出されます。

所得割は、都道府県民税が4％、市町村税が6％のトータル10％となります。

均等割の算出は所得に関係なく一律となりますが、地域によって多少異なります。

所得割の算出は、総所得から各種控除を引いたものにそれぞれの市県民税を掛けます。

◆3.「固定資産税」の考察も重要

続いて、固定資産税についてもポイントを押さえて解説させていただきます。

賃貸経営をする際に発生する税金として、もう一つ、固定資産についても把握しておくべきだと考えられます。

住宅の固定資産税は3年に1回評価額の見直しが行われます。

基本的には、年数の経過とともに固定資産税の評価額も下がっていきます。

実際に、固定資産税評価の見直しとともに、固定資産税は下がっていきますが、この時に家賃がしっかりと維持できれば、キャッシュフローの差がでてきます。

「節税対策」とは実際は少し観点がずれるのですが、固定資産税が下がっていくにつれて、同時に家賃も下がってしまうと、どうしてもキャッシュフローは変わらなくなってしまいます。

そこで、家賃を維持したり、あるいは上げていくことによって、実際の収益を上げていく事が可能になります。

外壁のリフォームをしたり、室内リノベーションしたりすることによって、入居率が上がったり家賃が上がるケースはあります。

しかし、それによって固定資産税の評価額が上がるということは、基本的にありません。

ですから、節税面を考えると、物件の価値を上げていくことが、この固定資産税の観点から見ても重要になる事がわかります。

◆4.まとめ

今回の記事では、賃貸経営に関わる主な税金の種類について解説させていただきました。

税金の種類や仕組み、計算方法などを把握することは、賃貸経営には非常に重要であり、賃貸経営の今後の明暗を分ける事になります。

また節税対策は、手取りの収入やキャッシュフローを上げて行くことに直結しますので、今回の記事の内容を理解することが必要です。

この記事をご覧いただき、税金の種類は仕組みを理解することにより、今後の節税対策や利益を上げる事にお役立てください。

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なお、今回の記事に関する内容について、以下の動画をご覧いただくと、詳しい解説やわかりやすい事例をご覧いただけます。

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Renotta （リノッタ） 全国オーナーセミナー動画（2023/09/16にライブ配信）

空室対策のためのリノベーションをする時、最新の入居者ニーズを理解している事は非常に重要です。

入居希望者のニーズを把握するのはもちろんのこと、すでに入居された方や、入居後の方のニーズを知る事も必要となります

そこで、本記事では、入居している方が喜ばれている事例や、リノベーションのために大事な事を解説させていただきます。

より多くの入居者に選ばれる物件作りを目指す際の参考にしてください。

◆1.入居の決め手になったこと

賃貸物件に、実際に入居された方から、どういったニーズがあるかという事はとても大事です。

これは、リノベーションの戦略にもつながります。

現代の入居者ニーズは日々変化しており、そのトレンドに遅れず、適切な設備を提供することは非常に重要です。

本記事では、お部屋探しをする際に求められる最新の必須設備と人気設備について解説します。

賃貸物件に適した設備を取り入れ、より多くの入居者に選ばれる物件を目指す際の参考にしてください。

◆1.設備ランキング2022（単身者）

2022年に、賃貸物件で、単身者にとって人気だった設備について見て見ましょう。

これは、全国賃貸住宅新聞社の調べを元にして解説しています。

ーこれがないと決まらない

「これがないと決まらない」という、外せない設備は以下の通りです。

１位：室内洗濯機置き場

２位：TVインターフォン

３位：インターネット無料

４位：温水洗浄便座

５位：独立洗面台

以上の設備は、最低限備えておきたいものになります。

これがないと決まらない、ということは、空室対策のためにはまず最初に見直すべき設備です。

ーこれがあると決まる

続いて「これがあれば決まる」設備は以下の通りです。

１位：インターネット無料

２位：エントランスのオートロック

３位：高速インターネット

４位：宅配ボックス

５位：浴室乾燥機

以上の設備は、独身者にとって、快適な暮らしのために、求められることが多いものになります。

つまり、他の物件と差別化して、選ばれる物件になるために、決め手となる設備です。

◆2.設備ランキング2022（ファミリー）

続いて、2022年に、ファミリーにとって人気だった賃貸物件の設備について見て見ましょう。

こちらも、全国賃貸住宅新聞社の調べを元にして解説しています。

ーこれがないと決まらない

ファミリーにとって「これがないと決まらない」という、外せない設備は以下の通りです。

１位：追い焚き機能

２位：室内洗濯機置き場

３位：TVモニター付きインターフォン

４位：独立洗面台

５位：温水洗浄暖房便座

このように見てみると、家族が増えることで、独身者とはニーズが変わってくることがわかります。

ーこれがあると決まる

また、「これがあると決まる」ものは、プラスアルファして、家族がより便利で安心した暮らしを営むにあたって、求められる設備です。

１位：インターネット無料

２位：追い焚き機能

３位：エントランスのオートロック

４位：高速インターネット

５位：システムキッチン

部屋の間取りや、立地条件によって、家族層が求めやすい物件にはこれらの設備があると、空室対策になるということがわかります。

古くなった物件を、リノベーションしたりリフォームして空室対策をする際には、これらのデータを参考にして、

何がないと決まらないのか、何があると決まりやすくなるのかを見極めていく必要があります。

つまり、最低限「これがないと決まらない」と考えられている設備は、必須設備として導入されるべきでしょう。

◆3.物件検索サイトのベージによる条件の入力

お部屋探しをしている人は、物件を紹介するポータルサイトから、条件を入力して検索しています。

この検索サイトのページには、様々なチェックボックスがあり、自分の求める条件にチェックを入れて検索をかけます。

ここが、空室対策をするにあたって、とても重要なポイントになります。

ー設備条件４項目チェックで絞ると

例として、設備の基本的な４条件をチェックして検索することにより、元々ある物件から、検索条件によってその半数ほどに絞られるということもあります。

つまり、検索条件として、最低限チェックを入れられるものが、設備として備わっていない場合、そもそも、検索に引っかかって来ないという問題があります。

このことにより、人気設備や必須設備がきちんと取り入れられている事が、空室対策には絶対条件になることがわかります。

あるいは、設備がせっかく備わっていて、導入しているのに、検索サイトで反映されていないようなミスも起こり得ます。

ですから、ご自身が管理されている物件は、検索事項に設備の内容がしっかり反映されているかを確認する必要があります。

ークラスコで実感している定番設備12選

賃貸管理のプロフェッショナルとして、弊社が感じている「必須の設備」をご紹介します。

これらの設備は、必須であり定番だと考えられており、「決まる部屋」づくりには欠かすことができません。

１）和室→洋室

２）TVモニターホン

３）エアコン

４）室内洗濯機置き場

５）温水洗浄暖房便座

６）浴室リノベーション

７）室内照明

８）室内物干し

９）オートストップ水栓

１０）ガスコンロ設置

１１）インターネット無料

１２）シングルレバー水栓

ーコロナ禍前と比べて住まいに求める条件の変化

人気設備は、コロナ禍前と比べても大きく変化してきていますので、そちらも配慮が必要になります。

これは、人々が「住まい」に求める条件が、コロナ前とずいぶん変化したことの現れとなります。

以下で、「2022年不動産情報サイト利用者意識調査」による調査結果から考察できることについて解説させていただきます。

例えば、住環境に求める変化とすれば、日当たりが良い住宅に住みたくなった、部屋数が欲しくなった、広いリビングが欲しくなったなどがあります。他にも、テレワークが増えたことなどが影響して、遮音性に優れた物件に住みたくなった、換気性に優れた住宅に住みたくなった、省エネ性に優れた住宅に住みたくなった、などがあります。

このような、住まいに求める条件の変化のうち、設備面が反映されているものを取り上げて見ましょう。

例えば、ネットでの商品購入が増えたため、「宅配ボックスや置き配ボックスの設置が欲しくなった」という考え方がとても増えています。

不在の間に日に複数個の荷物が届くこともあるような時代になっています。

その場合、その都度時間を設定し直したり、不在票の確認をするのでは、受け取る側も配達する側も無駄なやり取りや労力を必要としてしまいます。

今では、新築のマンションなどは、この荷物を受け取る専用のボックスやルームが備えられているのは当然になっています。

また、テレワークやリモートワークの普及により、通信環境のいい家に住みたくなった、収納量を増やしたくなった、などの回答も増えています。

これらの事を考慮して、時代に合わせた入居者のニーズを反映することはとても重要な空室対策になります。

◆まとめ

市場データから読み解く、最新の入居者ニーズとして、今回の記事では「必須設備・人気設備」について解説させていただきました。

空室対策のためには、物件に必要や設備や人気のある設備がしっかり備わっている事は、何よりも重要な事です。

今回の記事をご覧いただき、満室になる経営を目指すための参考にしてください。

▼関連動画はこちら

不動産オーナーが、空室対策をする際に、とても重要になるのが「入居希望者がどのようなニーズを持っているか」という視点でしょう。

◆入居者のニーズを知る必要性

不動産オーナー様にとって、入居者の行動傾向を理解することは非常に重要です。

以下に、その理由と具体的なアプローチ方法について解説します。

不動産オーナー様は、入居者の行動傾向を理解し、多様な媒体を使って物件情報を発信し、入居者のニーズに合った物件を提供することで、入居率を高め、安定した収益を得ることができます。

ーお部屋探しのプロセスを理解する

現代の入居者は、インターネットやSNSを活用してお部屋探しを行っています。

例えば、YouTube、Instagram、TikTokなどのSNSでお部屋の紹介動画を見たり、不動産ポータルサイトで物件情報を確認したりすることが一般的です。

また、若い世代の入居者は、SNSを情報源として利用する傾向が強いです。

不動産オーナー様は、このような入居者の行動傾向を理解し、多様な媒体を使って物件情報を発信することが重要です。

ー入居者のニーズに合った物件を提供する

アットホームさんの調査によると、入居者は家賃や初期費用、築年数について一定の妥協が可能で、特に築年数が古くても内装や設備、共用部分がきれいであれば満足する傾向にあります。

不動産オーナー様は、このような入居者のニーズを把握し、物件の内装や設備を更新することで、入居者の満足度を高めることができます。

例えば、古い物件であっても、内装をリノベーションしたり、最新の設備を導入したりすることで、入居者にとって魅力的な物件となります。

また、入居者のニーズは多様で、例えば一人暮らしの入居者はコンパクトで機能的なお部屋を求めることが多い一方、ファミリー層の入居者は広い空間や収納スペースを重視する傾向があります。

不動産オーナー様は、ターゲットとする入居者のニーズに合わせて、物件のレイアウトや設備を工夫することが求められます。

◆入居者の行動7つのポイント

入居者の行動傾向を分析したデータを元に、不動産投資におけるポイントについてご紹介します。

①お部屋探しの開始時期

入居者はお部屋探しを始めてから3ヶ月以内に、ほぼ全ての人がお部屋を決めています。

実際、80-90%の人が3ヶ月以内に決定し、その多くが1ヶ月以内に契約を進める傾向にあります。

この傾向は過去5年間でほとんど変わっていません。

②お部屋探しの行動フロー

入居者はインターネット、特にスマートフォンを使って物件を検索し、気になる物件に対して平均で4.5件のお問い合わせを行い、その中から2-3件の物件を実際に見学します。

そして、最終的に1件を選びます。

平均5件の問い合わせを行う中に、自分の物件が選ばれていて、さらに基本的には入居希望者から問い合わせをいただく時点で、5件前後のライバルがあると考える必要があります。

③オンライン内見の実施状況

コロナ規制が緩和されたものの、オンライン内見される方はまだ多くないというのが現状です。

対面での内見をして決める方が多い傾向にありますが、男性、特に30代、40代の男性はオンライン内見のみで決める方が多いです。

これは、転勤や仕事の事情、忙しさなどから、実際に物件を見ずに決めようとする傾向が男性に強いためです。

したがって、男性や一人暮らしをターゲットにしたお部屋は、オンライン内見に対応できるよう準備が必要です。

空室対策には、オンライン内見に対応できる準備が必要です

④視聴情報の充実

また、現在の時代ではウェブサイト上で得られる情報を多くすることが大切です。

例えば、お部屋の中を案内できる機能を整えたり、物件の情報を充実させることが重要です。

リビング、キッチン、バス、トイレ、外観など、重視されるポイントに加え、動画や周辺情報、治安情報などを提供することで、情報の付加価値が高まります。

最近では、ゲリラ豪雨や集中豪雨による洪水被害も考慮されるようになってきているため、そのような情報も提供することが求められます。

お部屋探しをする人のニーズに合わせた物件情報を充実させることが求められる時代になってきています。

⑤お部屋探しの際に利用したデバイス

近年、お部屋探しをする際のインターネット利用が増加していますが、特にスマートフォンでの検索が多くなっています。

2022年には、全体の93%の方がスマートフォンでお部屋探しをしており、10代や20代の若者の中には、ほぼ100%がスマートフォンを利用しているという状況です。

これは、PC利用が33%程度であることと比較しても非常に高い数字です。

このため、不動産オーナーや管理会社としては、スマートフォンでの検索時に、写真が見やすい、情報ページが見やすい、ページが整っているなど、ユーザーにとって使いやすいウェブサイトを作成することが重要です。

もちろん、お部屋の設備や条件を充実させることも大切ですが、どのように探しているのか、という点も把握し、進めていくことが必要です。

⑥商品・サービス購入の際にきっかけとなる情報源

また、インターネットの普及に伴い、お部屋探しの方法は多様化しています。

特に若者の間では、スマートフォンを使ったお部屋探しが進んでおり、2022年には全体の93%の人がスマートフォンでお部屋探しをしています。

また、情報収集の方法も多様化しており、YouTube、Instagram、TikTokなどのSNSを使ってお部屋探しをする人が増えています。

⑦妥協ライン

ある調査によると、多くの入居者は家賃や初期費用、築年数について一定の妥協が可能であることが分かっています。

特に、築年数が古くても、内装や設備、共用部分が綺麗で、デザインや機能面が更新されていれば、入居者は満足する傾向にあります。

◆まとめ

不動産オーナー様にとって、入居者の行動傾向を理解することは重要です。

まず、お部屋探しのプロセスでは、インターネットやSNSが情報源として活用されているため、多様な媒体を使って物件情報を発信することが求められます。

次に、入居者のニーズに合った物件を提供することも大切です。

例えば、一人暮らしの入居者はコンパクトで機能的な部屋を、ファミリー層は広い空間や収納スペースを重視する傾向があります。

また、築年数が古くても、内装や設備がきれいであれば満足する入居者が多いです。

従って、不動産オーナー様は、多様な媒体を使って物件情報を発信し、入居者のニーズに合わせた内装や設備を提供することで、入居率を高め、安定した収益を得ることができるでしょう。

株式会社ジェイエーアメニティーハウスの成功事例

リノッタカラーズを活用し、マンション一棟を管理受託！
物件の魅力を引き出し、賃料アップと入居率向上を実現した神奈川県茅ヶ崎市の成功事例から「リノッタカラーズ」の魅力をご紹介します。

ー相談当時の状況

「築20年の29世帯6階建てのRC造マンション」
神奈川県の県営住宅として運営されていましたが、年度末の3月には制度満了を迎えるため管理会社を探されていました。
制度満了に際して、年度内には全室空室になるという状況で、全室の修繕をご希望されており、翌年のGW前には管理を移行したいというご意向もありました。
相談当時の2022年6月時点で、29部屋中20部屋が空き室となっており、賃料の見直しと物件力の向上においてとてもいいタイミングでした。
使い勝手の良い間取りで住宅設備も一部を除き、悪くない状態でした。
しかし、全部屋に和室があったり、設備の一部が備わっておらず現代のニーズに適応していないという課題がありました。
この状況を受けて、リノベーションの導入が検討されました。

ーリノッタカラーズの魅力

①低価格

オーナー様と相談しながら、リノッタカラーズというリノベーションプランを提案。
リノッタタカラーズは、低価格で効果的な部分リノベーションを実施し、部屋の魅力を高めるプランです。

②コンセプトで競合物件との差別化

照明には全室ダウンライト（居室は調光）を採用し、低層階の6部屋は高齢者入居者のニーズに合わせ、あえて和室を残すことにしました。
天井アクセントクロスは、木目調・オレンジ・黄色・緑・青の5パターンをオーナー様と一緒に選定し29部屋にランダムに配置しました。
茶色の木目調のクロスは落ち着いた雰囲気ながらもおしゃれな空間を演出してくれます。
パステルカラーのオレンジは、明るく元気な印象を与えてくれました。
淡い黄色は、建具や木枠の色ととても相性が良く、まとまりのある仕上がりとなりました。
青のクロスは、爽やかで広がりのある空間となり、電球色のダウンライトともとてもマッチしました。
淡い緑を採用したお部屋は、リラックスできる落ち着いた雰囲気になりました。
29部屋全てにリノッタカラーズを施工したことで統一感のある仕上がりになり、カラーアクセントを取り入れたデザインで競合物件との差別化に成功ました。

③賃料アップ

通常の原状回復工事の賃料査定では1部屋平均約84,000円のところ、リノッタカラーズでは1部屋平均約92,000円の賃料設定ができました。

ー成果と効果

一部の設備は現状使用が可能だったため、そのまま活用しつつ必要な箇所に修繕を行うことで、コストを効率的に削減。
また、工事期間中に25部屋のご成約、工事完了から管理開始までの間に追加で3部屋が埋まり、28部屋の入居が決まりました。
残りの1部屋もスムーズに入居が決まり、オーナー様にも大変喜んでいただきました。

まとめ

リノッタカラーズを導入することで、古いマンションでも物件の魅力を向上させ、賃料アップと入居率向上を実現することができます。
特に、コンセプトを持たせて競合物件との差別化を図るアプローチは、今後の物件リノベーションにおいても有効な戦略といえるでしょう。
築年数が進んだ物件や制度満了を迎える物件でも、適切なリノベーションとマネジメントで新しい価値を生み出すことが可能です。
この成功事例から学べる点は多く、参考にしていただければと思います。

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2023/08/19 にライブ配信された「Renota （リノッタ） 全国オーナーセミナーのまとめ動画です。
ぜひ、あわせてご覧ください。

長く稼げる収益物件はどう作る？８つのレシピ大公開

前回の記事「長く稼げる賃貸の収益物件の特徴とは？」に引き続き、今回の記事では、具体的な対策方法について解説させていただきます。

「８つのレシピ大公開！」ど題して、どのように収益物件を作るかを解説させていただきます！

空室率が増加して、今の時代、高入居率の維持は至難の業だと言われています。

不動産投資を行う上で、所有している物件で「長く稼げる」ということはとても重要です。

それでは実際に、「長く稼げる収益物件」はどのようにして作っていくことができるのでしょうか。

８つのレシピは以下の通りです。

◆レシピ1.デザインを入れながらコストを下げる

前回の記事で解説させていただいた通り、空室対策のためのリノベーションは、コストが膨大にかかるかと思われるでしょうが、実はデザインを取り入れながら、コストを抑えて物件を甦らせる事ができます。

そのためにはいくつかの工夫がありますので、以下の内容を参考にしてください。

ー耐久性の高いクロス

コストをかけて、大きな支払いをしないと、内装のリノベーションはできないかと思われがちですが、実は工夫を施してコストを抑えてオシャレに内装を変える事ができます。

デザインの施したリノベーションは、コストをかけずに、他の物件と差別化することができます。

長く稼げる収益物件の特徴とは？

不動産投資を行う上で、所有している物件で「長く稼げる」ということはとても重要です。

不動産投資というのは、短期間の投資ではなく、長期的に見て行うものです。

そこで、この長期的視点は大切になります。

今回の記事では、長く稼げる収益物件にはどのような特徴があるかを解説させていただきます。

◆今の時代、高入居率維持は至難の業

今の時代、高入居率の維持は至難の業だと言われています。

そこにはどのような理由があるか具体的に見てみましょう。

ー空室が激増している

日本の住宅の空室率は、近年どんどん増えています。

現在の空室率は13%前後と言われています。

つまり、住宅の1割以上が空室の状態だと言えます。

ー日本の住宅｜未来予想図

ここから一気に加速度的に空室率が増えていくと言われています。

このまま何も施作を加えなければ、2033年には27.3%まで空室率が上がるという試算が出ています。

あと10年で賃貸物件の4分の1以上が空室になるという事であり、空室率がそこまで増加するという緊迫した状況す。

それではなぜ、ここから一気に空室率が上がるのでしょうか。

それは、

・今までは人口は減少していても世帯数は全国的に増えていた時代だった

・しかしながら、これからは、人口減少と共に世帯数も減っていくという試算が出ている

という事が理由になります。

ー賃料の維持も至難の業

日本の家賃の賃料下落率は、全国平均で年間約1％と言われています。

つまり、新築の時に賃料設定していても、20年経てば20〜25％下落してしまいます。

30年経てば30〜35％の下落です。

日本の賃貸物件の事情では、賃料を下げずに物件の価値を維持することはとても難しいと考えられます。

ーコスト抑制も難しい

最近、インフレの影響で物価高になっています。

日用品ももちろんのこと、賃貸管理では、部材や資材の生産コストが上がり、単価も急激に上がっています。

そこで、物件を維持するための、経費としてのコストを抑えることはとても難しいと考えられ始めています。

◆長く稼げる物件の特徴

ー長く稼げる物件づくり

ここまでで、これから空室率がどんどん増加する時代がやってくるという事を解説させていただきました。

そこで、不動産オーナーは、今後「長く稼げる物件」を保持していく必要があります。

では、どのようにしたら長く稼げる物件づくりができるのでしょうか。

長く稼げる物件づくりには、

「いかに家賃を下げずにいられるか」

「入居率を維持できるか」

という課題に視点を向けることが重要になります。

ー入居者に選ばれる物件像

長く稼げる物件を作るために、大切なことは、入居者の方に「選んでいただける物件」であることです。

入居者に選んでいただけるためには、周辺物件との差別化が必要です。

入居者が物件を選ぶ時に見ている主だったポイントは以下の部分です。

・外観や共用部：物件の外観や共用部の見た目が整っているか、望んでいるグレードか

・内装や設備：内装のデザインが好みのものか、希望する設備や最新の設備が充実しているか

・住環境：交通事情は便利か、環境や雰囲気が暮らしやすいかという住環境か

上記の点において、差別化できれば、所有物件は入居者に選ばれる物件となっていくと言えます。

ー周辺物件との差別化が重要

では、どのような対策をすると、「周辺物件との差別化」ができるのでしょう。

入居希望者に選ばれる物件となるための「周辺物件との差別化」を図るためには、実はさまざまな対策があります。

「周辺物件との差別化」を生み出すためには、実は様々な可能性があることを知る必要があります。

ー差別化のステップ

「周辺物件との差別化」を行うためには「対策」と「ステップ」があります。

それでは、その「ステップ」について見てみましょう。

上記に挙げた、入居者が物件を選ぶポイントのうち、外観や共用部、内装や設備に関しては、対策に臨み、コントロールすることができる部分です。

まずはこの部分において、しっかり対策を講じることができれば、近隣にある物件と差別化することができます。

差別化の対策をするためのステップについて解説していきます。

入居者に選ばれる物件になるため、差別化するための３つのステップがあります。

ステップ①入居者に求められる設備を備える

・テレビモニター付きインターホン

・インターネット無料

・バストイレ別

・追い焚き機能

・和室→洋室へ

・エアコン

など、最低限必要な人気の設備をそろえます。

実用的な設備を導入することで、ベースを整え明らかな差別化を図ります。

ステップ②機能性を向上させる

・収納の充実

・セキュリティ面の配慮

などをアップして、物件の「機能性」を向上させます。

「機能性」が向上すれば、入居者の「住み心地」が向上します。

そこで、入居希望者や入居者は、この「住み心地」を重視して、物件を選びます。

ステップ③デザイン性を向上させる

さらに、プラスアルファとして、コンセプトやデザインで差別化していきます。

・コンセプト（例：心身を癒すお部屋、など）

・ターゲティング（例：独身男性、一人暮らしなど）

・デザイン（色のバリエーション、ナチュラル、ホテルライクなどライフスタイルを意識したデザイン）

・中途半端なリノベーションではなく、トータルデザインでデザイン性を上げる

などが、大切なポイントです。

差別化できた物件では、入居希望者は「この部屋がいい」という選択ができ、物件へのファンづくりにつながります。

そのことで、家賃を下げないお部屋づくりができます。

◆まとめ

今回の記事では、入居者から選ばれ、長く稼げる収益物件の特徴について解説させていただきました。

長く稼げる物件を作ることは、今後の空室増加を考えた際に、物件オーナー様にとっては最も重要な課題になります。

長く稼げる物件とは、入居者から「選ばれる物件」になることです。

選ばれる物件」は、周囲の物件と差別化されている必要があります。

その「差別化」を行うステップについて、今回の記事で解説をさせていただきました。

「差別化」を行うステップは

ステップ①入居者に求められる設備を備える

ステップ②機能性を向上させる

ステップ③デザイン性を向上させる

です。

2033年には、空室率は27％を超えると言われている試算に、今から対策が必要です。

将来を見越した施策に向けて今回の記事を参考にしてください。