今回は、賃貸経営に関わる主な税金について解説していきます。
賃貸経営は不動産オーナーにとって長期的な投資として非常に魅力的です。
しかし、不動産投資の利益は、税金の管理と深く関わっています。
事実、不動産の取得から運用、そして譲渡や相続までの各フェーズで異なる種類の税金が課されます。
この記事では、賃貸経営における主な税金を3つのフェーズに分けて詳しく解説し、オーナーが税金の面でスムーズに経営できるようなヒントを提供します。
◆1.賃貸経営と税金: 3つのフェーズ
賃貸経営には多くの利点がありますが、それぞれのステージで異なる税金が発生します。
ここでは、賃貸経営の３つのフェーズとそのフェーズごとの主な税金を解説します。
まず最初に、不動産を所得する時に幾つかの税金が必要になります。
主な税金には以下の４つが挙げられます。
◆不動産所得税
取得時には直接かかわりませんが、後に賃貸収入を得た際に課税される税金です。
◆消費税
不動産取得に関わる様々な手数料やサービスにかかる税金です。
◆印紙税
契約書や証書に貼付する印紙を購入する際にかかる税金です。
◆登録免許税
不動産の登記手続きを行う際にかかる税金です。
不動産を保有して、運用していく時にも、税金は必要になります。
主なものは、以下の４つです。
◆固定資産税
不動産を所有していることに対して課される年間の税金です。
◆所得税、住民税
賃貸収入から発生する所得にかかる税金です。
◆事業税
賃貸経営を事業として行う場合に課される税金です。
◆消費税
賃貸経営に関連するサービスや物品の購入にかかる税金です。
また、不動産を譲渡したり、相続する時にも税金は必要です。
◆相続税
不動産を相続する際にかかる税金です。
◆贈与税
不動産を贈与する際にかかる税金です。
◆所得税、住民税
不動産の譲渡益が所得として課税される際にかかる税金です。
◆２.特に「所得税・住民税」に関して考察を深める
運用時にかかる主な税金として「所得税」に関して詳しく見てみましょう。
所得税を計算するためには、まず不動産所得を算出する必要があります。
不動産所得は、以下の式で算出されます
賃料収入ー必要経費＝不動産所得
ここで、「必要経費」には以下のものが含まれます
・修繕費
・管理費
・地代家賃
・保険料
・減価償却費
・その他の経費
不動産所得が算出できたら、次は所得税の計算です。
所得税は以下の式で算出できます。
課税所得×所得税率＝所得税
また、この際にかけられる税率は、課税される所得金額に応じて変動します。
日本の場合、以下の税率が適用されます。
この仕組みを超過累進課税と言います。
※それぞれ、最初の金額は課税される所得金額です。
・195万円以下の税率は5%：控除額はなし
・330万円以下の税率は10%：控除額は9.75万円
・695万円以下の税率は20%：控除額は42.75万円
・900万円以下の税率は23%：控除額は63.60万円
・1,800万円以下の税率は33%：控除額は153.60万円
・4,000万円以下の税率は40%：控除額は279.60万円
・4,000万円超の税率は45%：控除額は479.60万円
住民税も所得税と同じく所得に応じて税金が課せられます。
住民税は、住んでいる都道府県や市区町村に支払う税金です。
住民税は、意外と負担になりやすい金額なので見落とさずに考えておきましょう。
住民税は、所得割と均等割の2種類で出されます。
所得割は、都道府県民税が4％、市町村税が6％のトータル10％となります。
均等割の算出は所得に関係なく一律となりますが、地域によって多少異なります。
所得割の算出は、総所得から各種控除を引いたものにそれぞれの市県民税を掛けます。
◆3.「固定資産税」の考察も重要
続いて、固定資産税についてもポイントを押さえて解説させていただきます。
賃貸経営をする際に発生する税金として、もう一つ、固定資産についても把握しておくべきだと考えられます。
住宅の固定資産税は3年に1回評価額の見直しが行われます。
基本的には、年数の経過とともに固定資産税の評価額も下がっていきます。
実際に、固定資産税評価の見直しとともに、固定資産税は下がっていきますが、この時に家賃がしっかりと維持できれば、キャッシュフローの差がでてきます。
「節税対策」とは実際は少し観点がずれるのですが、固定資産税が下がっていくにつれて、同時に家賃も下がってしまうと、どうしてもキャッシュフローは変わらなくなってしまいます。
そこで、家賃を維持したり、あるいは上げていくことによって、実際の収益を上げていく事が可能になります。
外壁のリフォームをしたり、室内リノベーションしたりすることによって、入居率が上がったり家賃が上がるケースはあります。
しかし、それによって固定資産税の評価額が上がるということは、基本的にありません。
ですから、節税面を考えると、物件の価値を上げていくことが、この固定資産税の観点から見ても重要になる事がわかります。
◆4.まとめ
今回の記事では、賃貸経営に関わる主な税金の種類について解説させていただきました。
税金の種類や仕組み、計算方法などを把握することは、賃貸経営には非常に重要であり、賃貸経営の今後の明暗を分ける事になります。
また節税対策は、手取りの収入やキャッシュフローを上げて行くことに直結しますので、今回の記事の内容を理解することが必要です。
この記事をご覧いただき、税金の種類は仕組みを理解することにより、今後の節税対策や利益を上げる事にお役立てください。
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なお、今回の記事に関する内容について、以下の動画をご覧いただくと、詳しい解説やわかりやすい事例をご覧いただけます。
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