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物件購入時の投資判断

2023年11月29日水曜日

不動産投資は複雑で、多くの落とし穴があります。

不動産投資を始める前に、不動産の価格変動や空室リスク、修繕費などの基本的な知識を身につけることが大切です。

計画的に投資する不動産投資は、長期的な視点で行う必要があります。

そのため、無理のない資金計画を立てて、無理のない範囲で投資することが重要です。

また、物件が空室になると、家賃収入が得られなくなります。

空室期間が長引くと、修繕費や固定資産税などのコストがかさんでしまう可能性がありますので注意が必要です。

しかし、正しい知識と準備があれば、これらのリスクを大幅に減らすことができます。

本記事では、不動産投資を成功に導くための物件購入時のポイントを詳しく解説します。


◆1.投資判断のタイミング

投資判断のタイミングは大きく2つあります。

①物件の購入時

②修繕・リニューアル時

今回は①物件の購入時の投資判断についてお伝えいたします!


◆2.不動産収入の種類と家賃の重要性

不動産収入の種類は2つあります。

インカムゲイン(保有収益)とキャピタルゲイン(売却益)です。

インカムゲインとキャピタルゲインは、投資によって得られる利益の2つの種類です。

インカムゲインとは、資産を保有している間に得られる収益のことです。

株式の配当金、投資信託の分配金、預金や債券の利子、不動産の家賃収入などがインカムゲインにあたります。

キャピタルゲインとは、資産を売却することによって得られる利益のことです。

株式や不動産などの価格が上昇して売却すると、購入時の価格よりも高く売却することができ、その差額がキャピタルゲインとなります。 

インカムゲイン(保有収益)は、資産を保有している間は継続的に収益を得ることができます。

そのため、安定した収入源として期待できます。 

キャピタルゲイン(売却益)は、資産の価格上昇によって得られる利益であるため、一時的に大きな利益を得られる可能性があります。

ここで大事になってくるのはインカムゲイン(保有収益)とキャピタルゲイン(売却益)は家賃がベースになるということです。

いかに家賃が取れるか、というのが重要なポイントとなります。

【家賃×入居率=家賃収入】となりますので、家賃を高く設定しても入居率が高くなければ意味がありません。

逆に、家賃を低くしすぎてしまうと、どんなに入居率が高くても思ったように家賃収入を得ることができません。


【問】家賃30%減、入居率30%減となった場合、家賃収入は何%下がりますか?

【答】家賃収入は51%下がります。


◆3.物件購入時のポイント

不動産投資のメリット

1.不動産を担保に融資でレバレッジ 

2.相続税などの節税をしやすい 

3.現物が確実に手に残る(ゼロにならない) 

4.インフレリスクに強い 

5.ある程度のリスクを予測可能


不動産投資のデメリット 

1.流動性が低い 

2.リスク (金利上昇・滞納・空室・賃料低下・災害など) 

3.分割がしづらい 

4.塩漬けになる可能性がある


ー①キャッシュフローツリー

キャッシュフローツリーとは、年間の家賃収入から管理費、ローン返済額などの支出を引き、手元に残るお金を算出するための一連の計算を表します。

物件の将来性を検討する際に使用することが多く特に収益不動産を取得する際には必ずキャッシュフロー・ツリーを作りましょう。

 既に収益不動産を取得している方も所有する物件の分析に使えます。 

 キャッシュフロー・ツリーは以下の計算の流れで算出されます。

①総潜在収入(GPI)

 -)②空室損失

 -)③家賃未回収損

 +)④雑収入 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 

⑤実効総収入(EGI) 

-)⑥運営費(OPEX) 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 ⑦営業純利益(NOI)

 -)⑧年間返済額(ADS) 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 

⑨税引前キャッシュフロー(BTCF)

 -)⑩税金(所得税・住民税・事業税等) 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 

⑪税引後キャッシュフロー(ATCF)


総潜在収入(GPI)とは 物件の満室想定の年間賃料のことです。

総潜在収入を算出する際に重要なことは、現時点で空室となった場合、いくらで貸せるかという家賃を査定し計算します。 

入居中の部屋の家賃が相場とずれている可能性があるためです。 

正確な分析のためには改めて家賃を査定する必要があります。

実効総収入(EGI) とは、

[①総潜在収入(GPI)-②空室損失-③家賃未回収損+④雑収入]で算出されます。

営業純利益(NOI)とは、

[⑤実効総収入(EGI)-⑥運営費(OPEX)]で算出されます。 

 この数値が物件がもたらす利益を表すものであり、特に重視される指標です。 


ー②現行満室賃料と満室想定賃料の違い

現行満室賃料と満室想定賃料は、どちらも不動産投資の際に用いられる賃料の概念ですが、その計算方法や意味合いが異なります。


現行満室賃料とは、物件の契約時点での賃貸借契約に基づく家賃と、空室の今の募集の家賃分を合算して、1年分として計算した賃料です。

つまり、実際に空室がなく、満室状態である場合に得られる賃料のことです。

今空室があったとしても、その部屋が募集の金額で埋まっている状態だとして、また入居中の家賃はそのままの計算で合計した(×12ヶ月分)賃料のことを言います。


対して、満室想定賃料とは、今の時点での物件の実際の実力値を考慮した賃料になります。

つまり、現時点の物件の立地や築年数、設備の状態等を考慮して、もしも今(現時点で)その物件が空室になった場合にいくらの家賃に設定して募集ができるかを考慮した計算になります。

これは、現時点で埋まっているお部屋に関しても、同じく現時点の実力値を想定した賃料で計算をします(×12ヶ月分)。


結果として、現行満室賃料満室想定賃料は異なる計算となり、物件を購入する際の投資判断としては、満室想定賃料の考え方の方が重視されるべきである事がわかります。

空室が出たと仮説して、今の物件がどのくらい稼げるのかを計算することが投資判断の基準になります。

そのための基準になるのが、満室想定賃料の計算の考え方です。

いつ空室が出るかはわからないのが賃貸経営のリスクであり、今の賃料相場とエリアの空室率を考えて、満室想定賃料を基準にして不動産投資の物件選定や購入判断をする必要があります。


ー③表面利回りと実質利回り

表面利回りと実質利回りは、不動産投資の収益性を判断する指標として用いられる用語です。

表面利回りとは、物件の年間賃料を物件価格で割った値です。

表面利回り = 年間賃料 / 物件価格

表面利回りは、不動産投資の物件選定や広告などに用いられます。

しかし、表面利回りには、物件購入や維持にかかる諸費用を考慮していないため、実際の収益性を表すものではありません。

実質利回りとは、表面利回りに、物件購入や維持にかかる諸費用を加えた値です。

実質利回り = 年間賃料 + 諸費用 / 物件価格 

実質利回りには、物件購入や維持にかかる諸費用が考慮されているため、実際の収益性を表すものとして用いられます。

具体的な諸費用としては、以下のようなものが挙げられます。

ローン返済額

固定資産税 

都市計画税 

修繕費 

管理費 

空室リスク

実質利回りは、不動産投資の物件選定や投資判断に用いられます。


◆4.まとめ

不動産投資は、短期間で大きな利益を得られる可能性は低いと考えられます。

長期的な視点で投資を行い、着実に収益を積み上げていくことが重要です。 

また、うまくいけば大きな利益を得られる可能性がありますが、リスクも大きい投資です。

落とし穴を回避するために、十分な知識と準備を行った上で、慎重に投資を行うようにしましょう。


尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

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繁忙期を迎える前に、物件の競争力を上げるための準備は進んでいますか?

内見に行ったけど入居が決まらない‥

「検討します」と言われたまま案内が終わってしまう。

など、実際に現地に行ったけれど、なかなか入居が決まらないことはありませんか。

本記事では、入居が決まらない主な理由を3つご紹介します。



◆1.入居が決まらない理由

ー室内

入居が決まらない原因が室内にある場合、理由は大きく2つに分けられます。

1つ目は、設備の不足です。

お部屋の画像を見たときは興味を持ったけれども、キッチンやバスルームなどの設備が古くて必要なものが揃っていない場合は、入居者が選ばない可能性があります。

入居が決まらない理由の「設備の不足」とは、賃貸物件に必要な設備が不足していることを指します。

具体的には、以下のような設備が挙げられます。

キッチン・バス・トイレなどの水回り設備

エアコン・暖房器具などの冷暖房設備 

洗濯機置き場・洗濯機・乾燥機などの洗濯設備 

照明器具・カーテンなどの照明設備 

収納スペース インターホン・防犯カメラなどのセキュリティ設備 

これらの設備が不足していると、入居検討者にとって利便性が低く、入居を決めるハードルが高くなります。

また、設備の不足により、入居後の生活に不便が生じる可能性もあります。 

 特に、近年では、テレワークやオンライン授業などの普及により、インターネット環境の整備が重要視されています。

また、共働き世帯の増加により、洗濯乾燥機の設置も求められています。 

2つ目は、デザインの不一致です。

デザインの不一致とは、賃貸物件のデザインが入居者の好みに合っていないことを指します。

賃貸物件のデザインは、入居者の生活や暮らしの質に大きな影響を与えます。

自分が気に入ったデザインの物件に住むことで、心地よく快適に過ごすことができます。 

 一方で、デザインが自分の好みと合わないと、居心地が悪く感じたり、リフォームやDIYが必要になる可能性があったりして、入居を決めるハードルが高くなります。

実際に現地に行ってみると、自分が思っていたお部屋と違っていたなど、入居者の好みに合わないデザインやカラーコーディネートは入居意欲を減少させることがあります。

ー共用部

共用部に関しては考えられる原因が3つあります。

1つ目は、共用部の劣化や清掃不足です。

現地に足を運ぶと写真では見えない部分が見えてきます。共用スペースが不衛生、劣化が激しいと入居者に良い印象を与えません。

管理されていない掲示板なども、好印象を与えません。

掲示板は思い切って撤去するか、マグネット式に変えるなどイマドキな印象を与えると良いでしょう。

さらに、ゴミコンテナが設置されていない物件も不衛生に感じてしまいます。

ネットをかけるだけではなく、ゴミコンテナ設置することは見た目も衛生的にも良いでしょう。

2つ目はセキュリティ面です。

共用スペースの設備について、安全性が不十分な場合は入居者が不安を感じてしまいます。

3つ目は駐車場の問題です。

車社会の地方によくあるのですが、駐車場の台数が少ない、または不便な場所にあるとその場所を選ばない可能性が高くなります。

ープロモーション

物件写真の質が悪いと、反響を獲得できません。

写真がぼやけていたり、傾いているとお客様の目にはとまりません。

反響を確実に獲得するためには、暮らしを想像させることが重要です。

そのために、画質を良くすることはもちろんですが、バーチャルステージングを行い、暮らしのイメージを膨らませましょう。

近年では、インターネットやSNSを活用したプロモーションの重要性も高まっています。

賃貸物件のプロモーションを効果的に行うことで、入居率の向上につながります。

具体的な対策としては、以下のようなことが挙げられます。

・物件の情報を充実させ、わかりやすく伝える 

・物件の魅力をアピールするコンテンツを制作する 

・競合物件と比較して、優位性を明確にする 

また、入居者アンケートを実施して、入居者のニーズや好みを把握することも有効です。

アンケート結果をもとに、入居者に効果的なプロモーションを行うことで、入居率の向上につながります。


◆2.繁忙期に向けて必要なこと

入居を決めるための対策をいくつかお話ししましたが、「反響を上げて、成約率を上げる」これが入居を決める上で大切なことになります。

まず、反響を上げるには、お手軽なリノベーションで他の物件と差別化を図ることが有効です。

さらに写真にバーチャル家具を設置するフォトステージングを行うことで反響の取りやすい写真を掲載します。

成約率を上げるには質の高いデザインが決め手になります。

物件の設備もしっかりと入居者の希望設備を取り入れ、お部屋に入った際のプチステージングでお客様に入居後のイメージを膨らませてもらいましょう。

繁忙期前から取り入れることのできる対策は沢山ありますので、ぜひ取り入れていただきたいと思います。

◆3.まとめ

単身者・ファミリー層ともに、インターネット無料、エアコン設置、温水洗浄トイレ、オートロック、宅配ボックスなどは、もはや当たり前になくてはならない設備となっています。

そこに加えてデザインやプロモーションで「ここでいい」ではなく「ここがいい」と決めてもらえるお部屋にしたいですね。

尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

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来たる繁忙期までは、あと3ヶ月ほど‥まだ時間はありますが、今からできることはないだろうか。
繁忙期にきちんと契約を決めたい!と悩んでいませんか。
本記事では、物件の反響を獲得するために必要なこと、今からできる繁忙期対策や繁忙期にきちんと決める施策をご紹介します。


◆1.反響を獲得するために必要なこと

ー繁忙期の重要性

賃貸市場の繁忙期は2〜3月です。

ここが一年を通して一番忙しい時期となり、来店数は通常の約2倍となります。

新生活の準備や転勤などの理由で、不動産の売買や賃貸を検討する人が急増します。

そのため、不動産会社にとっては、反響獲得のチャンスとなるのです。 

ここでしっかりとお客様の入居を決めるには、反響数が大切になります。いわゆる、お問い合わせの数です。

この反響数が成約数に直接結びつくのです。

繁忙期に反響を獲得するためには、以下のポイントを押さえることが重要です。 

・ターゲット層を明確にする

繁忙期には、幅広い層の中から反響を獲得することができます。

しかし、ターゲット層を明確にすることで、より効果的な集客を行うことができます。 

例えば、春の繁忙期であれば、新社会人や転勤族をターゲットに、会社や学校の近くでイベントを開催したり、ターゲット層向けのパンフレットやチラシを作成したりといった施策が有効です。 

早期対応を心がける 反響を獲得したら、できるだけ早く対応することが重要です。

反響から時間が経つほど、他の会社に取られてしまう可能性が高くなります。 

また、早期対応することで、お客様のニーズを把握し、より良い提案を行うこともできます。 

質の高い接客を行う 反響獲得後の接客も、重要です。

質の高い接客を行うことで、お客様の信頼を獲得し、成約率を高めることができます。 例えば、お客様のニーズをしっかりと把握し、それに応える提案を行うこと、丁寧な説明を行うこと、また、お客様の立場に立った対応を行うことが大切です。 

繁忙期は、反響獲得のチャンスとなる一方で、競合他社も多く、競争が激しくなる時期でもあります。

そのため、上記のポイントを押さえて、効果的な集客を行うことが重要です。

ー反響の高い部屋とは

インターネットでお部屋を探すことが主流になっている現在、検索できちんと選ばれる部屋を作ることが大切です。

『反響率の高い部屋=検索で選ばれる部屋』

になっているということです。

物件の魅力を最大限に伝えるためには、高品質の写真が不可欠です。

明るく、清潔で、広々とした空間を撮影し、物件のベストな側面を強調します。

物理的な訪問が難しい場合や遠方の潜在顧客に対しては、バーチャルツアーを提供することで、物件への関心を高めることができます。

ー検索条件に残るための工事

例えば、石川県金沢市でお部屋を探すとします。条件を選ばなければ13,396件のお部屋がヒットしました。

ここから絞り込んでいかなくてはいけません。

検索条件によっては初めの段階で振り落とされてしまいます。振り落とされてしまえば検索に残ることはできないのです。

ですので、求められている設備、需要の高い設備や流行なども知っておく必要があります。

和室のお部屋は好まれないため、検索条件として外れがちです。しかし、和室から洋室にリノベーションを行うだけで魅力度が増すのです!

他には、いくらお部屋が魅力的であっても水回りが古臭いとアウト!ユニットバス交換まで行わなくてもコストを抑えながらリノベーションは可能です。水回りは清潔感が大切です。

ー選ばれる部屋にするには

選ばれるお部屋にするには差別化が必要です。

ありふれている白っぽい壁紙に茶色の床材では、どの部屋も同じに見えてしまいます。

デザインを取り入れてぱっと見た時に「この部屋がいい」と思ってもらえることが重要です。

「この部屋でいい」ではなく「この部屋いい」と思ってもらいましょう。

そのためには物件写真が重要になります。

物件の外観、建物の周り、室内の明るさ、角度など写真の撮り方一つでも違いが表れてしまいます。

CGで家具を配置するとインテリアのイメージもできておすすめです。

ー失敗しない壁紙のデザインルール

アクセントクロスを施行するにあたっての注意点をいくつか紹介します。

アクセントクロスは差別化をして目を惹く、記憶にも残りやすいという効果があります。

そして、しっかりとアクセントが入ることで色の濃淡が生まれお部屋を新しく見せてくれます。

アクセントクロスの色味はターゲットによって選びます。例えば単身者とファミリー層でも選ぶ色味は変わりますし、男女や年代でも好まれる色は変わってきます。

リノッタのリノッタカラーズというシリーズは13色からお選びいただけるよう揃えております。こちらでも、現在入居している方の年代や層を分析して、実際に入居付けしたいターゲットを明確にした上で選んでいく必要があります。

ーアクセントクロスのバランスと注意点

アクセントクロスのバランスは1:1:3で白の余白も必要です。

アクセントクロスは基本的には柱や梁には使用しません。壁の凹部分に施行することでアクセント部分と余白部分のバランスが良くなります。

もう一つ、劣化したお部屋には、むやみにアクセントクロスは使用しません。

お部屋の印象が浮いて見えてチグハグなバランスになってしまいます。劣化が進んでいるお部屋には全体的なリノベーションをおすすめします。


◆2.まとめ

多くの方が繁忙期間近に焦って準備を始めます。

しかし、それでは物件の反響獲得、しっかりと決める準備は不十分だと言えるでしょう。

繁忙期前の今が一番大切な準備期間です。

内装工事やリノベーションは繁忙期にまだ間に合いますので、一度、物件の設備、建物の周り、内装、入居状態などを確認しましょう。


尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

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