実例として、デザイナーズリノベーション賃貸物件の「Renotta（リノッタ）」では、「リノッタカラーズ」というシリーズでコンセプトを用いてお部屋をオシャレに低コストでリニューアルする事ができます。
ー傷が目立ちにくいフロアタイルを選ぶ
床の材質にも、低コストでリノベーションするためには必要な工夫の一つになります。
よくある茶色の「フローリング」は傷がつきやすく、汚れも目立ちやすく、お部屋に古びた印象を与えてしまうため、入居者の入れ替わりの際にはリフォームが必要になります。
床のリフォームには大きなコストがかかります。
そこで、このリノベーションの際に「フロアタイル」を選ぶことを「Renotta（リノッタ）」ではおすすめしています。
例えば、ヴィンテージな木目にした場合には、傷が目立たずにフロアを長持ちさせる事ができます。
また、取り替える際は全面でなく、一枚一枚を交換することができるため運営コストを削減する事が可能です。
さらに、お部屋の雰囲気がグッとよくなり、前例の壁紙の実例と同様、デザインが良くなるために家賃を上げる事もでき、さらに人気のあるお部屋に生まれ変わり空室対策となります。
▼参考となる記事
この記事は、Renottaのお客様にご覧いただく記事で、リノベーション賃貸物件をお勧めしている「Renotta（リノッタ）」のメディア記事ですが、中の画像をご覧いただくと、「ヴィンテージな木目のフロアタイル」の実例の画像が多数ご紹介されているので、ぜひご覧ください。
このように床材をフロアタイルに変えることは、低コストで賃貸物件を「長く稼げる収益物件」にするための大切なアイディアの１つです。
ー照明にLEDのダウンライトに使用
照明の工夫も、低コストでお部屋をリノベーションして、「長く稼げる収益物件」にするための大事なアイディアです。
ポイントをご紹介させていただきます。
日本の賃貸物件で、シーリングライトが一般的ですが、これをLEDのダウンライトに変えることで、寿命が長く持ち、取り替え回数も減り大きなコストダウンにつながります。
また、ダウンライトに変えた後のお部屋の雰囲気はとてもオシャレに仕上がり、人気物件に生まれ変わります。
▼参考となる記事
この記事は、Renottaのお客様にご覧いただく記事で、リノベーション賃貸物件をお勧めしている「Renotta（リノッタ）」のメディア記事ですが、このようにお客様にとってもダウンライトのお部屋を選ぶメリットが大きい事がわかります。
さらにオーナー様にとっても、不動産投資を行う際のコスト削減になるため、どちらにとっても大きなメリットがあるリノベーションアイディアになります。
ここで、ダウンライトを選ぶ際のポイントがあります。
それは、ライトの色味についてです。
自宅は、くつろぐ空間、落ち着く空間であるため、明るすぎるお部屋より多少暗い雰囲気があるお部屋の方がリラックス効果があります。
明るすぎても不快と感じるデータがあり、ダウンライトを選ぶ際は「電球色」のものにする事で入居者様に喜ばれます。
工事の際には、このような点も配慮すると、入居者さんの満足度が上がる人気物件を作ることが可能になります。
◆レシピ2.適切なメンテナンスを行う
「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ2」として、メンテナンスを適切に行う事をご紹介させていただきます。
所持している賃貸物件を「長く稼げる収益物件」には、管理コストをかけないためにも、メンテナンスが重要です。
メンテナンスと一言で言っても、どのような頻度で、どのようなメンテナンスをすれば良いのでしょうか。
詳しくみてみましょう。
ー定期的な清掃やメンテナンス
定期的な清掃やメンテナンスは、所有する賃貸物件にこまめに巡回してチェックを行う事から始まります。
完全に管理会社に、管理をお任せしているケースも多いかもしれませんが、可能なら度々物件に訪れることができると良いでしょう。
物件の価値を維持し、住人に快適な住環境を提供するためには、
・建物の清掃
・設備のチェック
・壊れたところなどの修繕
などが必要です。
定期的なメンテナンスが行き届いた物件は、今暮らしている人も住み心地良く、長くその部屋に暮らすことを望まれるため、それは一番の空室対策になり、その物件は収益物件になります。
ー予防メンテナンス
予防メンテナンスは、問題が発生する前に予防措置を講じることを指します。
これは設備の定期的な点検や部品交換などを含みます。
予防メンテナンスが行き届いて入れば、大きなトラブルの発生を防ぐ事ができ、高額な修繕費用がかかることを避けられます。
物件を長期間使用できるようにするために不可欠です。
ー復旧メンテナンス
なんらかの理由で物件に損害が発生した場合に、速やかに修繕を行う必要があります。
これが復旧メンテナンスです。
早期に対処する事で、問題がさらに悪化するのを防ぎ、入居者にも満足度を維持することができます。
復旧メンテナンスは、物件の価値を維持し、収益を保証する重要な要素になります。
◆レシピ3.メンテナンスコストの管理
「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ3」として、メンテんナンスにかけるコスト管理について解説します。
資産価値を維持するためには、メンテナンスのコストをしっかりかける事で、結果として低コストで物件を維持していくことにつながる事があります。
特に、費用対効果を意識して、トラブル予防のためのコストをかけていく事が必要です。
ポイントを押さえて、メンテナンスコストの管理について見て見ましょう
ー費用対効果を意識
メンテナンスを行う際に費用対効果位を意識することが大切です。
コストをかけないようにするために、メンテナンスを怠っていて、トラブルが発生して結果として大きな修繕費用がかかってしまう事があります。
だからと言って、メンテナンスに大きな金額をかける事は躊躇されるでしょう。
そこで、日頃から費用対効果を意識する事が重要になります。
ー試算価値を維持する
適切なメンテナンスは、建物自体の美観だけでなく、敷地や機器、設備の機能性を維持し、結果として物件の資産価値を維持することにつながります。
ートラブル予防のためのコスト
予防的なメンテナンスが行き届いている場合、トラブルが発生した際のコストを控える事ができます。
よって、予防的なメンテナンスにある程度のコストをかける事はとても重要だと言えます。
また、トラブルが起きた際の修繕費のための積立も日頃から物件の管理のために維持費の予算に加えておくことが必要です。
◆レシピ4.メンテナンスをしないリスク
「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ4」として、メンテんナンスをしない場合のリスクについて解説します。
物件のメンテナンスをしないと入居者の方から、不満が出てきたり、故障して余計に修繕費がかかったりというリスクがあります。
入居者からの不満が出れば、空室も出て空室率が上昇してしまいます。
ここでは、実際にどのようなリスクを抱えてしまうかということを詳しく解説させていただきます。
ー住人の不満
メンテナンス不足では、住民から以下のような不満が上がるリスクがあります。
・清掃不足
・狭い場所や目につきにくい場所の掃除
・共用部にゴミが置きっぱなしになっている
・設備の故障や不具合
これらの事が、住民の不満の原因になります。
ー修繕費用の上昇
長期に渡ってメンテナンスをしないでいると、設備の故障やトラブルがおこり、大きな修繕費がかかったり、細かい修繕費がかさんでしまうリスクがあります。
ー空室率の上昇
メンテナンスを怠っている物件は、入居率が下がり、投資に悪影響を及ぼします。
新たな入居者が見つからないリスクと、今いる入居者が退去してしまう、両方のリスクを抱えることになります。
◆レシピ5.適切なメンテナンスのスケジュール
「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ5」として、メンテナンスを行う際のスケジュール管理について解説します。
メンテナンスを行うために、適切なスケジュール管理が必要です。
ー月次メンテナンス
月次で行うと良いメンテナンスは以下のようなものがあります。
・エレベーターの点検
・衛生設備の点検
・電気設備の点検
これらのメンテナンスは毎月定期的に行う必要があります。
ー季節毎のメンテナンス
季節に合わせて
・外壁と屋根のメンテナンス
・ガーデンや植栽の維持管理
などのメンテナンスを行います。
専門業者への依頼を定期的に組み込むことも良いでしょう。
ー年次メンテナンス
・建物全体の更新点検
・設備機器の調整
・建物設備の更新
などの重要なメンテナンスを年に一回行います。
またメンテナンスや点検を行なっていることを、入居者に報告する事も良いでしょう。
◆レシピ6.メンテナンスの効果
メンテナンスの効果として、これまでに挙げたような定期的なメンテナンスを行い、細かい視点でトラブルの芽を積んでおくと、さまざまな効果があります。
どのような効果があるか見ていきましょう。
で細かい位置から目 を積んでおくとトラブルの目を積んでおく というところでコストを抑えていくとで そうすることで物件も綺麗な状態で保たれ て入居率が向上していきますよとで結果 ですね住民の満足度とかも上がっていくと いうような形になりますねしっかりとこう メンテナンスをしていくというようなとこ 重要になってきます
①コスト削減
トラブルが起こりにくくなり、結果としてコストを抑える事ができます。
長く稼げる収益物件の条件として、コストの削減は必須です。
②入居率の向上
物件が綺麗で良好な状態で保たれるため、入居率が向上します。
入居率の向上は、大切な空室対策に直結して、物件を長く稼げる収益物件として維持する事ができるようになります。
③住人満足度の向上
住人の満足度が向上して、長く住んでいただける入居者が増えていきます。
また、クチコミなどの効果も期待されます。
◆レシピ7.予防的なメンテナンスの重要性
「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ7」として、予防的なメンテナンスを行う重要性について解説します。
予防的なメンテナンスというと、どのような事があるでしょうか。
ということで外壁とか共用部ですねまあ 雨漏りがしないように塗装だったりとか しっかりとしていくんですねひび割れたでは給排水管設備とかがつまらないようにと かっていうところですねしっかりと見えて いくで空調設備とかですね電気設備って いうところもそうですしあと防犯対策です ねまあこの辺りの方というところも重要に なってきそ
①外壁・共用部
外壁や共用部については、
・塗装が欠けている部分など塗装しなおす
・雨樋の管理
・給排水管設備はひび割れていないか、詰まっていないか
・雨漏りがないようにコーティングを行う
・日焼けや汚れのつきやすい場所の塗装を行う
などが必要です。
②給排水管設備
・給排水管がひび割れたりしていないか
・給排水間設備が詰まっていないか
などの点検や清掃・チェックを行います。
③空調設備のメンテナンス
・空調設備のフィルター交換や定期点検
・空調設備の清掃
を行えば、故障のリスクを低減します。
④防犯対策
・セキュリティ関連の設備の点検
・防犯カメラの設置
・照明の修繕
などにより防犯対策を万全にします。
◆レシピ8.その他の入居者に満足してもらうアイディア
「長く稼げる収益物件」を作るための「レシピ8」として、メンテナンスやリノベーション以外にも、入居者の方に満足してもらうためのアイディアをいくつかご紹介させていただきます。
①ペット可、楽器可ルームの設置
・ペット可のお部屋にする
・楽器の演奏が可能のお部屋にする
このようなサービスや条件で、他の物件と差別化することによって、入居者に満足していただける物件作りができる。
②共用スペースの充実
最近では、コミュニケーションスペースや、コミュニティでの関わり合いを重要視される時代だと言えます。
共有スペースの充実や、そのスペースがおしゃれで綺麗な空間であれば、入居者の方にとって喜ばれる物件になります。
③付加価値の充実
入居者にとって、住民同士のコミュニケーションが促進されるなど、付加価値があると喜ばれ、満足の高いサービスを提供できるようになります。
入居者にとって満足の高い物件は、付加価値が上がり、収益性の高い物件になります。
◆まとめ
今回の記事では、「長く稼げる賃貸の収益物件」の作り方を、「８つのレシピ」としてご紹介させていただきました。
前回の記事では、「長く稼げる賃貸の収益物件」の特徴について解説させていただきましたので、今回は実際に、具体的な対策方法についてまとめています。
