◆1.長く稼げる収益物件とは

ー高入居率を維持

高入居率を維持するということは、空室が少なく、退去が少ない物件を指します。

とは言っても、日本の空室率はどんどん増えているのが現状です。

現在の日本の空室率は13%前後と言われていますが、ここから空室率は急激に増えていくと言われています。

このまま何も施策をしなければ、2033年には27.3%まで空室率が上がると予想されています。

なぜ、いきなり加速度的に上がるのでしょうか‥

その理由は、今までは人口は減少していましたが世帯数は全国的に増えていたことが挙げられます。

しかし、これからは世帯数も減少していきます。

これが、空室率が加速度的に進むと言われる理由です。

高入居率を維持することは至難の技

なのです。

ー賃料が下がらない

賃料が下がらないとは、新築物件の時から賃料がある程度保つことのできる物件を指します。

日本の賃料下落率は全国平均年間1%と言われています。

新築時に賃料を設定しても、年間で約1%から1.2%落ちていきます。

20年経つと20%から25%ほど、30年経つと30%から35%ほど、下がってしまいます。

40年経つと下げ止まりとなりますが、基本的には賃料はどんどん下がってしまいます。

ですので、賃料を保つことは至難の技なのです。

ーメンテナンスコストを抑える

不動産投資や賃貸経営を行うと、多くのコストがかかります。

これをいかに抑えていくか、ということも重要です。

近年は、物価高の影響でさまざまな物の値段が上がっています。

賃貸管理をさせてもらっていると、部材の値段もグッと上がっていることを実感します。

コストを抑えることも難しくなっているのです。

◆2.まとめ

上記で紹介したポイントを意識しながら賃貸経営を行うことが大切です。

では、実際にどのような手法を行なっているのでしょうか。

次回は具体例をご紹介いたします。

お楽しみに！

Renottaをもっと知りたい不動産オーナー様はこちら

▷https://owner.renotta.jp​​

Renottaのお部屋を見てみたい方はこちら

▷https://renotta.jp

不動産オーナー向けの無料セミナーはコチラ

▷https://fudousanowner.crasco.jp/ 

このチャンネルでは、リノベーションを中心に不動産経営に役に立つ情報やノウハウを配信しております!!

ぜひこの機会にチャンネル登録の程、よろしくお願いいたします。

◆1.内見で選ばれる部屋にするには？

ー臭いがすると一発アウト

お部屋に入った時に、下水臭がするとマイナスな印象が強く残ってしまいます。

嗅覚は、私たち人間が持っている五感の中で、唯一、「感じる」役割をする大脳辺縁系という所に、ダイレクトに刺激が伝わります。

良い匂いも嫌な匂いも記憶に残りやすいのです。

実際、お部屋の中にはニオイの原因となる水回りがとても多いです。

キッチン、トイレ、浴室、洗面台、洗濯排水などが挙げられます。

定期的に掃除を行なっても、すぐに効果が消えてしまうこともあります。

排水トラップにしっかりと水が溜まっていなければ、虫やニオイの素が上に上がってきてしまいます。

この場合は、少量の水を入れておきことで、虫やニオイを遮断してくれます。

ただ、空室の期間が長くなると、水はどんどん蒸発してしまい水の量が少なくなると、ニオイが上がってきて、お部屋の中に充満することが考えられます。

対策としては、市販の封水蒸発防止剤を使用します。

各排水口に水を流してから、市販の封水ゲルを流すことで、水の蒸発を防ぎ、臭気が上がってくるのを抑えてくれます。

市販の封水蒸発防止剤も試してみてはいかがでしょうか。

また、下水臭の対策をした上で、ディフューザーを置くことで匂いを和らげてくれる効果があります。

あからさまに、臭い対策をしているような消臭剤は置かないよう、気をつけましょう。

ー水回りは清潔に

水回りの清潔さは内見時にチェックする重要ポイントの1つです。

シンクに汚れが無いことは勿論ですが、2ハンドルの混合水栓や電気コンロはお客様に好まれません。

 水栓はクロームメッキのシングルレバー水栓にしたり、コンロはIHに交換するなどして、使い勝手の良いものに整えましょう。

トイレに関しても、色付き便器は古臭さを感じさせてしまいます。

しかし、便器自体を取り替えると大きな工事になりますので、便器を取り替えるのではなく、色付き便座の場合は背面を同色系に変更する、紙巻き器はクロームメッキに、汚れやすい床材は黒系に変更すると汚れも目立たず、印象をガラリと変えることが出来ます。

お風呂に関しても、シャワーはクロームメッキに変更しましょう。

ー触れる部分は記憶に残る

ドアノブや、トイレの紙巻き器など、日常生活でよく触れる箇所は記憶に残りやすいです。

錆びたドアノブや黄ばんだトイレの紙巻き器は、物件の印象を大きく下げてしまいます。

清潔感という意味でも、どちらもクロームメッキのスタイリッシュな物へ変更しましょう。

スイッチプレートが古臭さを感じさせることもよくあります。

スイッチプレートはドライバーで簡単に取り外しが可能ですので、黄ばみが強くなっているものは、交換を行いましょう。

ーキッチンも最低限の対策を

玄関を入った時に、キッチンが丸見えだと、生活感も見えやすく、恥ずかしいと感じるお客様は一定数います。

しかし、キッチンを移設するとなると大掛かりな工事になりますし、この繁忙期ですぐに工事ができるとは限りません。

そこで、対面キッチンにするのではなく、壁付キッチンの手前に造作カウンターを設置します。

造作カウンターを設置することで、キッチンの目隠しになりますし、対面キッチン風の装いになります。

さらに、造作カウンターに収納をつけることで、使いやすいお部屋になります。

ー昭和感が漂う「襖」の改善事例

襖がある物件は、古臭さを感じさせてしまいます。

また、襖がある物件は必ず和室があります。

本来は、和室は洋室に変更してから募集をかける方が決まるお部屋を作るには大切になります。

しかし、物件によってはファミリー向け物件のように和室を残した方が好まれる場合もあります。

ただ、古臭い襖が残っているとなかなか選ばれません。

このような場合は、襖にクロスを貼ると、お部屋の印象がガラッと変わります。

和室に合う柄を選んだり、色を選ぶことで、少々派手な色でも馴染み、よりおしゃれに演出してくれます。

ー収納があるかないかで大きな違い

物件を選ぶ条件の中に「収納力の高いお部屋」に住みたいというお客様も多くいます。

クローゼットのない物件に取り付けると、コストもかかり、お部屋自体も少し狭くなってしまう（畳数表記を減らす）デメリットがあります。

しかし、お部屋の畳数表記を減らさずに、収納力を高める方法があります。

それは壁に造作の棚を設置する手法です。

壁にピッタリと造作の棚を設置することで、洋服をかけたり、デスクとして使用したり、ディスプレイも可能になります。

お客様のライフスタイルに合わせて造作パネルを移動することで、使い勝手の良い収納棚が完成します。

参考：シェルフリー

ー内見時、玄関を開けた段階で印象が決まる

ネットで物件を選ぶ際にはCGでのステージングが有効ですが、実際に内見をする際にはリアルなステージングが有効です。

玄関を入った時に目に入るような、お花や置き物、観葉植物など、3000円〜5000円程のものをホームセンターなどで揃えます。

センスの良いインテリアでお部屋を飾ることで、お部屋の印象が良くなるでしょう。

◆2.まとめ

Renottaをもっと知りたい不動産オーナー様はこちら

▷https://owner.renotta.jp​​

Renottaのお部屋を見てみたい方はこちら

▷https://renotta.jp

不動産オーナー向けの無料セミナーはコチラ

▷https://fudousanowner.crasco.jp/ 

このチャンネルでは、リノベーションを中心に不動産経営に役に立つ情報やノウハウを配信しております!!

ぜひこの機会にチャンネル登録の程、よろしくお願いいたします。

◆1.共用部で確認すべき4つのポイント

ーダストボックス

物件によってはゴミ置き場がダストボックスでなく、ネットを被せるだけのような物件もあります。

ネットだけでは、どうしてもゴミが散らかりやすくなり、汚れやすくなります。

ゴミ置き場が不衛生であれば、お客様にとってマイナスな印象になりますし、入居者からも良い印象は得られないでしょう。

清潔感のあるダストボックスを設置することで、物件の美観もより良くなります。

ー整理整頓・清掃

自転車置き場等の整理整頓は見落とされがちな部分です。

入居者が退去した際に、自転車が置きっぱなしになっているケースや、何年も使われていない自転車が放置されているケースがあります。

放置されている自転車は市町村によっては無料で回収を行う自治体や、引き取ってくれる業者があります。

一度、確認を行い、使われていない自転車があれば撤去し、綺麗にすることをおすすめします。

また、物件周りにゴミなどの放置物があればマイナスな印象を与えてしまいます。

定期清掃を行い、日常的に綺麗な状態を維持することが大切です。

ー電球・照明交換

夜間は物件の共用部にも明かりがつきます。

この蛍光灯の明かりは電球色をおすすめします。

蛍光色は薄暗く不気味な印象を与えてしまいます。

また蛍光灯は夜間に虫が集まりやすいとされていますが、電球色のLEDは虫が集まりにくい点でもおすすめです。

ー掲示板・アート

掲示板も見落とされやすい部分ですが非常に大切な箇所になります。

物件のエントランスに入るとまず、掲示板が目に入ります。

ここに何年も前のチラシが貼られていたり、チラシが破れていたり黄ばんでいたりする場合もありますので、その場合はすぐに撤去しましょう。

掲示板自体も古いものだと色が褪せていたり、幾つも穴が空いている場合は盤面を変えるだけでも大きく印象を変えることができます。

近年は、掲示板自体をなくしている物件があります。

エントランスに入るとアートが向かい入れてくれます。

お客様からも好印象ですし、入居者様の満足度も上がります。

◆2.まとめ

「割れ窓理論」をご存知でしょうか。

割れ窓理論は、米国の心理学者ジョージ・ケリングが提唱した理論で、放置された小さな破損や秩序の乱れが、さらなる荒廃や犯罪の増加につながるという考え方です。

この理論によれば、建物の窓ガラスが割れた状態で放置されていると、その場所が適切に管理されていないとの印象を与え、結果としてゴミの不法投棄が始まり、やがては地域全体の環境悪化や重大な犯罪へと発展する可能性があります。

逆に、軽微な犯罪や秩序違反に対する積極的な対策をとることで、より大きな犯罪の発生を抑制することができるとされています。

この理論は物件の美化にも同じことが言えます。 

例えば、共用部分が汚れた状態で放置されると、その場所がさらに汚れやすくなる傾向があります。

一方で、共用部分を常に清潔に保つことで、そこを利用する人々も場所を大切にし、汚さないように努めるようになります。 

共用部分の美化と維持は、ただ見た目を良くするだけでなく、入居者の満足度の向上や入居率のアップにも直結します。

このため、共用部分の清掃やメンテナンスは積極的に取り組むことをお勧めします。

▼関連動画はこちら

Renottaをもっと知りたい不動産オーナー様はこちら

▷https://owner.renotta.jp​​

Renottaのお部屋を見てみたい方はこちら

▷https://renotta.jp

不動産オーナー向けの無料セミナーはコチラ

▷https://fudousanowner.crasco.jp/ 

このチャンネルでは、リノベーションを中心に不動産経営に役に立つ情報やノウハウを配信しております!!

ぜひこの機会にチャンネル登録の程、よろしくお願いいたします。

◆1.入居が決まらない物件の問題点

選ばれないお部屋の問題点は大きく2つあります。

1つ目はWEBからの反響がないということ。

これは反響率を上げていくことが重要になります。

2つ目は案内をしてもしても決まらないということです。

これはどのようにしたら成約率が上がっていくかを考える必要があります。

以下では、1つ目に挙げた「賃貸物件の反響率を上げるにはどうすれば良いか」について解説していきます。

◆2.賃貸物件の反響率を上げるには

反響率の高い部屋にするには、どのようなことを行えば良いでしょうか。

答えはシンプルに、検索で選ばれる部屋になれば良いのです。

現在は、WEB上にある物件の検索サイトから、お部屋を探して問い合わせをする流れが一般的です。

ここの検索でいかにお部屋をヒットさせるか、ということが非常に大切です。

賃貸物件には、「変えられない条件」と「変えられる条件」があります。

変えられない条件とは、

・立地

・築年数

・周辺環境　など

変えられる条件とは、

・条件設備

・設備追加

・デザイン

・美化、保守

・プロモーション　などが考えられます。

「変えられる条件」をいかに強化していくかが大切です。

◆3.賃貸物件の入居を決めるために必須な設備

こちらでも何度か取り上げさせていただいておりますが、【これがないと決まらない設備】【これがあれば決まる設備】を網羅していくことが良いでしょう。

【これがないと決まらない設備】

1.エアコン

2.テレビ付きモニターフォン

3.室内洗濯機置き場

4.インターネット無料

5.洗浄器付き便座

【これがあれば決まる設備】

1.インターネット無料

2.エントランスのオートロック

3.高速インターネット

4.宅配ボックス

5.浴室換気乾燥機

これらの設備は、生活に欠かせない基本的な設備であり、多くの人が求める設備です。

人気の設備が整っていれば、選ばれる可能性が高くなります。

実際に、物件の検索サイトページで「人気設備ランキング」の上位5つにチェックをつけて絞り込みました。

石川県金沢市の空室物件で現在募集があるのは、19,921室です（2023年12月時点）。

人気設備上位5つの条件で絞り込むと、7,605室まで絞り込むことができました。

これは全体の38%です。

多くのお客様は、チェック項目を付けて物件の検索を行いますので、しっかり設備が整っていないと、検索にすら引っかかりません。

エアコンやテレビ付きモニターフォンは簡単に設置できますので、できるものから設備を整えていくことをおすすめいたします。

◆4.まとめ

物件の立地や間取りによって、必要な設備は変わってきます。

物件のターゲット層を明確にし、その層が求める設備を検討することが大切です。 

具体的には、

・ファミリー層がターゲットならば、キッチンは広く、収納が充実している、セキュリティ設備が充実しているなど。

・単身者がターゲットならば、キッチンはコンパクトで使いやすく。

・学生をターゲットにするなら家賃が安い、近くに飲食店やコンビニなどの生活に便利な施設がある。

など、ターゲット層を明確にして、その層が求める設備を検討することで、選ばれる物件づくりに近づけることができますので、ぜひ参考にしてください！

 ▼関連動画はこちら

Renottaをもっと知りたい不動産オーナー様はこちら

▷https://owner.renotta.jp​​

Renottaのお部屋を見てみたい方はこちら

▷https://renotta.jp

不動産オーナー向けの無料セミナーはコチラ

▷https://fudousanowner.crasco.jp/ 

このチャンネルでは、リノベーションを中心に不動産経営に役に立つ情報やノウハウを配信しております!!

ぜひこの機会にチャンネル登録の程、よろしくお願いいたします。