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新築物件をリノベーション!?

福井県福井市を中心に県内で約5,700戸を管理している高井不動産株式会社様。

2012年6月〜導入したリノベーションサービスリノッタを新築物件にも取り入れる新しい試みをスタートしました。

全国で一番空室率の高い福井県で、空室率を改善させた方法を成功事例とともにお伝えします!

高井不動産株式会社高井不動産株式会社

◆「リノッタ」導入の背景

賃貸経営において、空室状況はとても重大な課題になっています。

空室率の高さを見ると、福井県は全国で一番高い30.1%となっています。

全国平均が19.0%ですから、非常に高い空室率であり、30%を越えるのは福井県のみです。

高井不動産株式会社も例外ではありません。

賃料下落・空室増加の状況を打破すべく、2012年6月不動産テック「リノッタ」へ加盟いたしました。

「一戸一絵のリノベーション」というコンセプトを基に、一部屋一部屋にしっかりとしたターゲットを設定し、コンセプトとデザインをプロの手によって決めていく、リノベーションの満室提案でコンスタントに受注を伸ばすことができました。

2017年に60戸、2018年には61戸と、リノベーション受注率が70%まで上がりました。

賃貸の空室率

福井県の空室率30.1% 

賃貸物件サンパーラ板垣パート2 


◆新築物件の管理受託

しかし、課題となって出てきたのは新築物件の管理受託です。

新築の着工棟数は増加しており、年々新築が立っている状況です。

しかし、立ってすぐにグループ会社である大手ハウスメーカーが管理を始めるので、直近10年では新築物件の管理受託は、ほぼゼロでした。

リスクが大きいことに加えて、出来る人がおらず、受けていなかったのです。

やはり新築物件は割高ですので、福井県の新築物件でも完成後3ヶ月で空室率は20%もありました。

新築が決まらない厳しい市場だからこそ、リノベーションでデザインを取り入れてみようと思い、リノッタでの新築企画をスタートさせました。


新築✕デザイン

新事業は、高井不動産株式会社の荒木取締役がお一人で事業を計画し立ち上げました。

ですから、既存の仕事プラスαでの立ち上げとなりました。

2017年7月にスタートし、その年の8月に3棟を受注、翌年の3月に完成となり、開始8ヶ月で3棟が完成しました。


①仕組み作り

リノベーションにはリノッタのデザインを取り入れ、地元の建設会社と提携し、建築のノウハウを取得しました。

役割をつくることで、仕組み化の設定を行いました。

仕様:標準的な新築プラスα

デザイン:リノベーションブランドリノッタ

プロモーション:D+Lab(自社でリノベーションを手がけたクリエイティブルーム)


②コストの交渉

福井県の新築物件の場合、大手ハウスメーカーだと70万円、地元の企業だとおおよそ55万円の費用がかかります。

高井不動産は人件費をかけないこと、建築ノウハウを活かすことで、コストを限界まで抑え、大手ハウスメーカーより約20万円のコストダウンに成功しました。

建築コスト

精算による建築コスト算出 


リノベーションとデザインに強いリノッタを最大限に活用

リノベーションブランドであるリノッタは、ただ、お部屋をキレイにするだけではありません。

お部屋にデザインを取り入れたリノベーションを得意としています。

ひと部屋、ひと部屋、異なるデザインの空間を作り出し、「らしさ」や「趣味」をみんなが思いきり楽しめる空間の提案を行っています。

そんなリノッタと投資分析・デザインの共有・共通の仕入れなどを行い、本来は空室対策として活用されるリノベーションを、新築物件に掛け合わせることで、高品質・高利回り・低価格の好循環が生まれました。

その結果、請負金額(7棟受注)2.7億、受注率90%、工事期間中の申込100%となりました。

専任の担当者を作らずに、既存の仕事プラスαで新築を企画し、1年で2.7億の売上を上げることに成功しました。

一般的な賃貸の新築物件が完成後3ヶ月で2割空室の中、全て満室での引き渡しとなりました!

リノベーション

リノベーション事例 


まとめ

空室のお部屋が増える、お部屋が埋まらないなどの空室問題として、リノベーションを行うことが多い中、新築物件にデザインを組み合わせること新たな空間を生み出すことに成功した高井不動産株式会社様。

一般的な新築物件とは、少し視点を変え、デザインを取り入れたお洒落な空間の提案で、リノベーションの考え方が変わるかもしれません。

リノッタによるリノベーション事例は、下記よりご覧いただけますので、ぜひダウンロードしてみください!

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本日は賃貸住宅でのリノベーションでの成功事例で14万円で決まっていなかった都内の物件をリノベーション後、2倍の28.5万円の家賃で入居を決めた例をご紹介していきたいと思います。


◆物件情報

今回ご紹介する物件は、東京都内青山1丁目にある築50年の物件でした。

下記の写真は、Beforeの写真です。

間取りは2LDKでタイプで、和室6.5畳と洋室7.2畳でLDKが17.4畳のタイプでした。

かなり老朽化しており、くたびれた印象のお部屋でした。

家賃が14万円で募集しておりましたが、ずっと決まらない状況でした。

◆他社でのリフォーム後

他社リフォームしたお部屋では、18.5万円で募集しておりましたが、こちらも3ヶ月経っても決まっていないような状況でした。

間取りも変更せず、老朽化していたところを綺麗に直してありますので、通常のリフォーム物件といった感じでした。

しかし、3ヶ月経っても入居が決まることはなくなかなか苦戦しているといった状態でした。

◆リノベーション内容

まず、大きな変更点として、この物件を2LDKタイプからワンルームにいたしました。

大きなワンルームにした理由は、このお部屋のベランダから見える景色が非常に緑が綺麗に見え、自然を感じられる景色でした。

窓の向こうに生い茂る溢れんばかりの木々を活かし、余白のあるお部屋に仕上げました。

シンプルなカラーで統一しつつ、素材にこだわった空間は、広いお部屋で深く腰掛け、そよ風にゆれる緑を眺めたくなるようなお部屋になりました。


◆リノベーション後

beforeが、14万円で募集していたお部屋が、他社リフォーム後18万円でも決まらず、リノッタでコンセプトを持たせたリノベーション後28.5万円で家賃設定を行いました。

結果は、募集してから1週間で申込みが入り、入居が決まりました。

賃料アップが14万円→28.5万円ですので、倍以上の家賃でご成約いただきました。

年間の家賃アップ額が174万円、工事費が550万円でしたので、家賃アップでの表面利回りが31%、家賃アップでの税引き後利回りが38%と非常に高い利回りを得ることができました。


リノッタでは、物件にコンセプトを持たせ、お客様の心に刺さるお部屋作りを行っています。

これによって他にない特徴的なお部屋ができ、お客様に選んでもらえることによって付加価値をつけていくということを行っております。


全国で、すでに500デザインを超えるコンセプトを持ったお部屋を5000室以上リノベーションしておりますので、これまでの事例も踏まえたご提案が可能です。


空室、家賃の下落、物件の老朽化でお困りの方はぜひ一度お気軽にご相談いただければと思います。



この他にも多数、コンセプトを持ったリノベーション部屋を施工しておりますので、リノベーション事例を知りたい方はぜひ下記よりご覧ください!


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本日は入居率42%で苦戦していた物件がリノベーションを施すことで満室経営に成功したモデルをご紹介致します。 

こちらの物件は、長年の間空室率が高く入居率が42%でした。

◆物件の空室理由は主に3つ

・近くに工場があること 

・駐車場不足 

・不人気の間取り

空室理由のうち、工場があること意外は解決可能であり、駐車場の確保と間取り変更のリノベーションによる解決が必須でした。

その上で、駐車場に関しては近くの駐車場を借り上げることで解決ができました。

次にリノベーションに関しては、投資資金の投下に関してもシュミレーションすることで税引き後のキャッシュフローまで算出し、分析をした後にどの程度リノベーションを施すのか決定し、実際にリノベーションを行います。


リノベーションをする際、どの程度リノベーションを施すのかが肝になってきます。

どのお部屋にもフルリノベーションをすれば良いというわけではなく、どこが悪くどこをリノベーションするかが重要になります。

その際に先ほどご紹介した税引き後のキャッシュフローを算出し、どの程度のリノベーションをすることで一番収益を得られるのか分析することが必要になってきます。

結果、こちらの物件はワンポイントリノベーション8部屋、フルリノベーション7部屋の施工が決まりました。

リノベーション内容も、間取り変更し、今の時代に合った間取りに変更いたしました。

実際にリノベーションを行ったお部屋のがコンセプトムービーがありますので、ご覧ください。

リノベーション後こちらの物件は、工事期間中にご成約をいただくことができ、収益が54%アップいたしました。

かつて、42%だった入居率もRenotta施工後は100%の満室経営に至っており、現在も満室経営を継続できております。



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今回はコンセプトを入れたリノベーションで満室経営が実現できた事例をご紹介致しました。

この他にも多数、リノベーションを施工しておりますので、リノベーション事例を知りたい方はぜひ下記よりご覧ください!

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お客様がホームページで物件を探す際に、外観の写真については必ずチェックするかと思います。 

しかし、外観写真が悪いとHP上でもクリックして開いていただけないので外観のデザイン写真は非常に重要になってきます。 


外観にデザインを入れるといっても難しそうなイメージを持たれている方も多いかもしれません。

しかし、デザインを変えるというのは基本的なデザイン法則を知っていれば実は簡単にできます。 

さらに外壁の塗装は定期的に塗りなおす必要があり、10年から15年で外壁塗装が劣化してきます。 


今回は、外壁デザインを変えたいオーナー様にどのようにデザインを変えればいいか わからなといったお悩みを持ってる方に簡単にデザインを入れるテクニックについてご紹介いたします。

◆外壁塗装におけるデザイン法則|前進色と後退色

デザインには法則があり前進色と後退色があります。

こちらの前進色と後退色をうまく使い分けることで、入居希望者が住みたくなる理想的なお部屋を作ることもできます。

この前進色と後退色を組み合わせることによって立体的に見せることができます。

参考に下記の画像を見ていただくと分かるかと思いますが、赤色は前に出ているように見え、青色は後ろに下がっているように見えますよね。

・前進色

前進色は、距離が近く見える色のことを言います。

一般的には 黄色・赤色・オレンジ色・緑色があり、暖色系や明るい色になります。

・後退色

「後退色」は反対に距離が遠く見える色のことを言います。

こちらは、一般的に紫色・青色・ネイビー・水色などの寒色系や暗い色となります。

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前進色と後退色の違い 

◆外壁塗装におけるデザイン法則|外壁塗装のデザイン事例

実際の外壁塗装のリノベーション事例をご紹介いたします。

写真は、外壁が劣化してしまい、色も剥げてきている状態の写真になります。

この場合、内観が例えきれいであっても外観も重要視されている入居希望者を取りこぼす形となってしまう可能性もございます。

こちらの外壁塗装時にデザイン法則の後退色を使ってデザインを入れるというテクニック、ワンポイントでデザイン性を高める方法についてご紹介いたします。

こちらの場合、グレーを使うことでホワイトとの前進色と後退色のバランスによって目の錯覚で立体的に物件を見せることができます。

これによって外観をスタイリッシュに見せることができるかと思います。

クラスコ、リノベーション施工前の外観 実際に施工した外観は下記になります。

外壁の劣化を補修できているのはもちろんですが、白色の単色の写真より立体的になって見えるかと思います。

このように色のデザイン法則を知ることによって簡単にデザインの入った物件を作ることが可能です。

施工後の外観 

リノッタではこのようなデザイン法則はもちろんお部屋一つひとつにコンセプトを設け、皆さまのライフスタイルにぴったりのデザインをご提案いたしております。

リノベーション事例について詳しく知りたい方は、ぜひ一度下記より事例集をご覧ください。


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アパート経営をされている不動産オーナーのみなさま、相続税の節税対策は行っていますでしょうか?


相続税の節税対策を行うことで、場合によっては相続税の金額を何千万円も減らせることもあります。

日本では、三代に渡って財産を相続すると、財産がなくなると言われています。

これは、世界的にみても高い相続税率であり相続税対策は財産に直結することを示しています。

今後、節税対策の一つとしてリノベーションやリフォーム、設備設置が有効な策の一つになりますので、ぜひ今回課税価格について知っていただきたいと思います。


今回は、日本の相続制度、相続の節税対策における一つの考え方、「課税価格」についてお伝えいたします。



1.不動産オーナーが知るべき日本の相続制度

・包括継承主義

日本では、「包括承継主義」が用いられています。

包括継承とは、被相続人の財産及び債務のすべてが相続人に包括的に承継されることです。


日本では、限定承認の場合を除いて、包括承継主義を採用しています。

そのため、プラスの資産だけ相続して、借金だけ放棄するということはできません。

相続する場合は、原則、被相続人に帰属するすべての財産をまとめて承継することになります。

・日本の相続税率

日本では、3代に渡って相続すると財産がなくなると言われています。

これは、世界的にみても高い相続税率であり相続税対策は財産に直結することを示しています。

相続税は、最低税率で10%最高税率で55%の超過累進課税となっています。

超過累進課税は、課税所得額が大きいほど、税率も高くなる課税方式のことで、日本では相続税の他に所得税、贈与税などで、この累進課税方式が採用されています。

これは、所得や財産の多い人の方が税金を負担する能力があるだろう(「担税力」)という考え方と、所得の再分配のため、特定の人に財産が集まりすぎないようにするための仕組みと考えられています。

超過累進課税、相続法定相続分に応ずる取得金額と控除額 


2.不動産オーナーが知るべき日本の課税価格とは

・課税価格の算出

相続の課税価格は、次のような形になります。

遺産総額(不動産、金融資産、みなし財産)ー非課税財産(墓地、生命保険非課税枠分、公益財産)ー債務(借入金、※債務として相続人が負担とされるもの)+相続開始前3年以内に贈与された財産=課税価格


この計算式で出たものが、課税価格になります。

・課税価格を下げるためには

相続対策を行っていくにあたってポイントになるのが、課税価格を下げていくことになります。

遺産の総額を下げる、非課税財産を上げる、債務を上げる、これが結果として課税価格が下がるこれが相続対策です。

この部分をどのように上げて・下げていくかが、相続対策の大事な考え方になります。

課税価格の算出方法 


・相続対策の考え方

相続対策の考え方としては、実売価格(実際に売買される価格)と相続税評価額に大きくギャップがあるものに財産を組み換えていくことが重要です。

この実売価格が高く、相続税評価額の低いものに財産を組み換えていくことによって、課税価格を下げることが可能になります。

相続対策の考え方 

・優遇される財産とは

実際に相続対策に向いている財産の相続税評価額と実売価格のギャップについて見ていきましょう。

相続税評価額と実売価格の比較 

上の表は、ざっくりとしたイメージを掴んでもらうための数字となっています。個人における詳しい割合に関しては税理士さんにご相談ください。


相続税と相続税評価額について比べると、現金に関しては実売価格と相続税評価額は100%で全く同じになります。

家屋は60%、貸家は42%以下、タワーマンションは20%、リフォーム・ネット設備の設置などは0%となっており、相続税評価額が低いものは相続税対策として非常に有効なものになります。

リフォーム・ネット設備の設置は、節税効果にも良くさらに物件の性能自体も良くなるのでぜひ節税対策としてもご検討ください。

このギャップ(実売価格と相続税評価額の差が大きいもの)があるものに組み換えていくことによって相続税対策ができます。


3.不動産オーナーの相続税対策事例

相続対策は計画的に行うことが必要となってきます。次に、相続対策をした事例しなかった事例をご紹介いたします。

・相続対策しなかった場合

例:相続対策しない場合 

相続対策をしなかった場合、相続後にに200万円の相続税+1000万円のリフォーム代を払ってしまっています。

・相続対策した場合

例:相続対策した場合 

お父さんの生前に、1000万円のリフォームを行っていますので相続税評価額を下げた状態で相続を行ったのて、相続税がかからずに満室のアパートを手に入れています。


4.課税価格のまとめ

相続税の節税対策は生前に行っておかなければなりません。

その対策の一つが課税価格を下げることになります。

課税価格を下げるには以下のポイントが重要になります。

・遺産の総額を下げる

・非課税財産を上げる

・債務を上げる

しかし、財産の総額など場合によっては当てはまらない場合もありますのでどのような相続の節税対策を行うべきかは、相続専門の税理士さんに相談する必要があります。

個人個人に合った、最適な相続対策を行いましょう。

その際、リノベーションも有効な節税対策の一つになりますので、リノベーションについてご興味ある方はぜひ一度下記のリノベーション事例をご覧ください!


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リノベーションによる空室対策にご興味ありませんか?

アパート経営での空室増加はオーナー様の最大の悩みかと思います。  
入居率の低下そして家賃収入の安定がなければアパート経営自体が続かなくなってしまいます。  
空室対策の一つとしてリノベーションがあります。  
お部屋の価値を高め周辺のライバル物件より魅力的なお部屋にするリノベーションは、多くのオーナー様が実践しています。  

リノベーションによってオーナー様側も当然メリットはありますが、入居者側にもメリットは多いので、今後リノベーションによる空室対策がより有効的になってくるでしょう。    

今回は、実際にリノッタで扱った築年数が経過したリノベーションのお部屋事例をご紹介しながらご説明いたします!!  

〈目次〉

1.リノベーションによるオーナー側のメリット

・リノベーションによるオーナー側のメリット①|入居率が上がる可能性が上がる

・リノベーションによるオーナー側のメリット②|家賃アップの可能性が上がる

・リノベーションによるオーナー側のメリット③|節税効果になる

2.リノベーションによる入居者側のメリット

・リノベーションによる入居者側のメリット①|室内が新築同様にきれい

・リノベーションによる入居者側のメリット②|新築物件よりもリーズナブル

・リノベーションによる入居者側のメリット③|立地の良い物件であることが多い

3.築深物件リノベーション事例

・築深物件リノベーション事例①|物件概要

・築深物件リノベーション事例②|リノベーション前の印象

・築深物件リノベーション事例③|リノベーション後のお部屋

4.リノベーションを適切に的確に


1.リノベーションによるオーナー側のメリット

・リノベーションによるオーナー側のメリット①|入居率が上がる可能性が上がる

リノベーションによって、設備や内装、場合によっては外観が新しく綺麗に使いやすくなることで、物件の価値が高まります。
アパート経営において空室が続けば当然収益が減少します。  
リノベーションによって物件の価値を高めれば、入居検討者に選ばれる可能性も高まります。  
物件の価値が高まれば、空室リスクを回避でき、安定的な家賃収入を得ることができるでしょう。  

 

・リノベーションによるオーナー側のメリット②|家賃アップの可能性が上がる

リノベーションを施すことによって、これまで空室対策のため引き下げていた家賃を上げても入居希望者が増える可能性が広がります。  
家賃をアップした上で、入居率が上がればより大きな家賃収入のアップが期待できます。  

 

・リノベーションによるオーナー側のメリット③|節税効果になる

リノベーションは効果的な節税対策にもなります。  
相続税と相続税評価額について比べると、現金に関しては実売価格と相続税評価額は100%で全く同じになります。 
一方で、リノベーション(リフォーム)、ネット設備などの相続税評価額は、0%です。 
物件の価値としては、大幅にアップしますが、物件に対する相続税評価額は変わりません。 
こちらは、相続税対策として非常に有効なものになります。  

 

2.リノベーションによる入居者側のメリット

・リノベーションによる入居者側のメリット①|室内が新築同様にきれいでデザイン性に優れている

リノベーションが施された物件は、外観が多少古いイメージでも、内観は新築同様にきれいになっています。  
したがって、内観のきれいさを重視する入居検討者にも候補に入る物件になるでしょう。  

 

・リノベーションによる入居者側のメリット②|新築物件よりもリーズナブル

リノベーション物件は、家賃面において、同じような立地や間取りの新築のお部屋よりもリーズナブルな物件が多いです。  
同じような築浅の物件と変わらない綺麗な部屋に、リーズナブルな家賃で住むことができます。  

 

・リノベーションによる入居者側のメリット③|立地の良い物件であることが多い

築年数が経過している物件は立地が良い場合が多いです。 
駅やスーパーなどが近くに欲しいというニーズは変わらずあります。
そうした築年数が経過しているリノベーションの物件はより入居物件の優先度が上がるでしょう。

 

3.築深物件リノベーション事例

・築深物件リノベーション事例①|物件概要

今回は、築28年鉄骨造の中古マンションにリノベーションを施したお部屋をご紹介します。  
こちらのマンションは立地については悪くありませんでしたが、年数が経つにつれてだんだんと入居者が減ってきていました。

住所:石川県金沢市 
築年数:28年 
構造:鉄骨 
間取り:1K 
広さ:22.8m2 
洋室7.6畳 
キッチン2.5畳

・築深物件リノベーション事例②|リノベーション前の印象

間取りは、一般的な1Kタイプで問題はありませんでしたが、デザインに問題がありました。 
このお部屋の印象は、可もなく不可もなくということで、なんとなく年期を感じる部分もあります。 
この様な事情もあり、立地は悪くはないですが不人気となっていました。 2  

・築深物件リノベーション事例③|リノベーション後のお部屋

こちら築28年のお部屋です。とてもそんな風には見えないかと思います。  
このお部屋をリノベーションし、完成したのが「シャビーシックライフ」というコンセプトのお部屋です。 
コンセプトと同時に住んでいただきたい方のターゲットも絞りました。 
イメージは、30代の社会人に向けた、大人な雰囲気なお部屋をイメージしリノベーションしています。

4.リノベーションを適切に的確に

空室対策におけるリノベーションは、非常に効果的な手法です。  
しかし、どの部屋にもリノベーションをすれば良いというわけでは決してありません。  
顧客のニーズと現状の把握をしっかりと行った上で、適切な空室対策を行うことが一番のアパート経営における成功の道かと思います。

↓関連動画はこちらから
  




今回ご紹介したリノベーション事例についてより様々な事例を知りたいと思った方は、ぜひ下記の画像をタップしてご覧ください。

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今回は、築46年の県営団地をコスト50%カットでコンクリート打ちっぱなしのリノベーションを行ったリノベーション成功事例をご紹介致します。



1.物件概要

・入居率80%

・築46年

・RC造

・3LDK

立地は金沢駅から南へ車で10分の立地でエリアとしても人気のない場所でした。


2.問題点

外観の劣化も激しくとにかく人気のない物件でした。 

また、家賃を2万円代まで下げましたが入居に苦戦している団地でありました。 

また間取りですが、LDKが10.5畳、和室が3つ、水回り(キッチン・トイレ・浴室・洗面台)も狭く劣化が激しい状態でした。

こちらの団地を不動産投資として通常のリノベーションを行おうとするとコストがかかりすぎリターンが合わなくなってしまいます。

リノッタ


3.リノベーション内容

不動産投資を行い、家賃を上げても投資効率が悪くリターンが見込めない状態でありましたが、この「既成概念を壊す」といった目的意識でプロジェクト(不動産投資)を始めていきました。

本来は必要な壁・床・扉ですが、今回はコンクリート打ちっぱなしで広いワンルームにするため、壁・床・扉は作らない方向でプランニングを行うこととしました。

海外では大きなワンルームやリビングは人気です。そしてそれは、日本でも同様に人気です。

壁・床・扉は作らず、部屋数も増やさずリノベーションを行っていくため、コストは340万から170万までカットすることが可能となりました。

・リノベーション内容①|3LDK→1Rに間取り変更

本来は必要な壁・床・扉ですが、今回はコンクリート打ちっぱなしで広いワンルームにするため、壁・床・扉は作らない方向でプランニングを行うこととしました。

海外では大きなワンルームやリビングは人気です。そしてそれは、日本でも同様に人気です。

壁・床・扉は作らず、部屋数も増やさずリノベーションを行っていくため、コストは340万から170万までカットすることが可能となりました。

・リノベーション内容②|パレットを設置

自由に変身できるお部屋「トランスフォームライフ」 特徴としては、大きなお部屋にパレットが置いてあるのがポイント!

床・壁・天井は全てコンクリート打ちっぱなしで、とにかくコストカットをしていきました。

キッチンに関しては劣化が目立っていましたが、キッチン扉は塗装し、取手もメッキタイプに取り返し、既存のキッチンはそのままに表層的に綺麗にしました。

パレットは入居者のライフスタイルに合わせて移動が可能ですので、様々な形にカスタムすることができます!!

特徴としては、大きなお部屋にパレットを設置したのがポイントになります。

キッチンに関しては劣化が目立っていましたが、キッチン扉は塗装し、取手もメッキタイプに取り換え、既存のキッチンはそのまま使用し、表層的に綺麗にしました。

パレットは入居者のライフスタイルに合わせて移動が可能ですので、様々な形にカスタムすることができます。

こんな自由自在なお部屋、なかなかありませんよね。

リノッタ、リノベーション、団地、パレットパレットは自由自在に移動可能です。 

・リノベーション内容③|物件名変更

こちらの物件名、ネーミングも変更いたしました。

住む人、それぞれが自分らしく楽しく満足できる団地をみんなで作っていけたらという想いで、「CONTENTO=嬉しい、満足」という建物名にしました。

ロゴタイプに関しては、優しく嬉しい印象を出すため、CとOは正円に、角は優しくアールを取りました。

物件名を変更するというのも空室対策における有効な手法と言えます。

リノベーション、リノッタ


4.リノベーション完成後

リノベーションをした結果この団地の空室期間は本当に長く空室だったため不明ですが、リノベーション後は驚異30日での満室となりました!

収益はなんと60%アップを達成いたしました!!

シンボルマークは住む方がそれぞれの暮らしがあります。ライフスタイルも違うので明かりが付いていたり、消えたりしているイメージとしました。

また、外観に関しても劣化が激しかったため、塗装を行う際にデザインを取り入れながら外壁塗装を行いました。

デザインを入れても塗装の金額は変わりませんので、塗装を行う際、今の時代のトレンドやニーズにあったデザインを取り入れることで、物件の資産価値を高めることができます。

CONTENTOといった名称に相応しい印象になるため優しい色使いの外観に、仕上がっております。

室内のリノベーションも続々と行っており、トータルの年間収入は、1室当たり、184万円アップでを13室、リノベーション2210万円を達成いたしました。

リノベーション、リノッタ例えばこんなインテリアに♪ 


5.リノベーション事例まとめ

アパート経営における空室は確かに難しく厳しい問題ですが、リノベーションを行うことで、資産価値を高め、入居率、家賃をアップさせるチャンスでもあります。

そのためにもしっかりとコンセプトを定め、リノベーションの計画を立てて実施していくことが重要になります。


今回ご紹介した事例以外にも、リノベーション事例を紹介した動画がございますので下記の動画より是非一度ご覧いただければ幸いです。


↓関連動画はこちらから


また、空室改善によるリノベーションでお困りごとがあれば、是非一度リノッタまでお問い合わせください。




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今回は、築39年のRC造で尚且つ家賃下落に悩まされている賃貸マンションをリノベーションし、利回りアップを実現させた成功事例をご紹介させて頂きます。
こちらの物件は立地がよくRC造のため、まだまだ長く賃貸経営可能な賃貸マンションだったため、トータル的な改善をしていこうということで、2012年にプロジェクトをスタートしまして今現在もなお満室稼働をしている物件です。
 ☆物件概要 
・マンションタイプ 
・RC造 
・1980年築 
・6階建 
・40戸 


2.問題点

・外観が古い 
・名前が古い 
・和室がある 
・部屋年齢が高い 
・設備が古い 
・差別化できていない 
・暗い 
しかし立地に関しては金沢駅まで徒歩圏内と非常に好立地です。 

こちらを2012年よりトータル的に改善を行うためのプロジェクトを開始しました。 


3.リノベーション事例|築39年のRC造で尚且つ家賃下落に悩まされている賃貸マンション

・リノベーション内容①|物件名称を変更

「西尾ビル」から「Casa West T」という名称変更を行い、ロゴを新たに作り直しました。
特徴としては、「単身の社会人で男性」をターゲットに設定しましたのでスタイリッシュなロゴにしました。


・リノベーション内容②|外壁塗装、塗り直し

紺色とホワイトを組み合わせたスタイリッシュな印象を与えるデザインとなりました。 
また、先ほどのロゴをファサードに、設置することでさらに印象を変えることができました。
更にポストを変え、廊下部分の天井と壁も塗り替えることで、通路の印象もスタイリッシュな印象へ生まれ変わることができました。 


・リノベーション内容③|室内をリノベーション

▼リノベーション前 
キッチン
→非常に古く劣化の激しい印象 
和室
→築年数相応の劣化の目立つ畳、壁、天井 家賃を下げても決まらない状況のお部屋でした。

▼リノベーション後
洋室11畳の広いワンルームへリノベーションを施しました。 


4.リノベーション完了後

家賃29,000円→42,000円(14,000円アップ)となりました。 
成果としては、こちらの数々のリノベーションされたお部屋は基本的の工事中に成約となるため、「平均成約日数役-18日」といった結果となっております。 
28,000円から42,000円(14,000円アップ)まで家賃を上げることができ、利回りアップを実現することができました。


5.リノベーション事例まとめ

築39年のRC造で尚且つ家賃下落に悩まされている賃貸マンションで家賃29,000円→42,000円(14,000円アップ) アップした洋室11畳の広いワンルームへリノベーション事例をご紹介いたしました。 

他のお部屋の事例、他のお部屋もリノベーションをさせて頂いております。 
他に23種類のコンセプトのリノベーションされたお部屋があります。 
あくまで同じコンセプトのお部屋は作らず、それぞれ別々の個性的なお部屋に仕上げております。 

このように築年数が経っている古い賃貸マンションでも家賃下落を防ぎ再生する方法は、たくさんございます!

Renotta(リノッタ)では6畳11万円からリノベーションを行えるプランからご用意させて頂いており、簡単に税引き後キャッシュフローをシュミレーションできますので是非一度お問い合わせ頂けたらと思っております!


今回ご紹介した事例は、下記の動画にて詳しくご説明いたしておりますので、是非一度ご覧ください!!

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今年はコロナウイルスの影響で、確定申告の締め日が一か月伸びました。

この確定申告間近の時期は、不動産投資家や賃貸オーナー様から、「もっと経費を使っておけば良かった」という
お声をよく頂きます。

そこで今回は、どのようにすれば、経費を上手に使えるかというお話をさせていただきたいと思います。

経費を上手に使うには、確定申告に向けて計画が必要です。 お金を使っていくことはどうしても痛みになりますよね…
どうすればお金をしっかり使っていけるか、それも経費にできるお金に使えるかというと、お金を使うことによってのリターン、
つまり税引後のキャッシュフローを理解することが大事になります。

どのような不動産投資をすれば、 家賃が上がって、それがどれだけ経費になって、どれだけ減価償却になって、手残りはいくらなのかと
いったところを理解することによって、お金を使うことができるようになるかと思います。
さらにこの物件には、どのようなリノベーションをすることで、家賃がどれだけ上がり、経費がどれだけ使えて、
税引後のキャッシュフローがどれだけ増えるかといったシミュレーションをしてプランを持っておくことで、
素早い判断ができるという形になります。
また、原状回復が非常に高額な場合、原状回復をしても家賃が上がるわけではありませんので、 こんな時こそ、追加投資してリノベーションする際、せっかく床材を張り替えるのであれば、 デザイン性のあるもの、壁紙を張り替えるならデザイン性があり、トータル的なコーディネート されたものを追加していき、さらに照明を変えたりすることで家賃をアップを図ることができます!

例えば、通常、原状回復が50万円かかり、リノベーション費用の場合が100万円かかるもので あれば、±0円まで戻すなら50万円、
さらに100万円かかるものがあと50万円足せば、 リノベーションができ、さらに同じような家賃アップが狙えることで、
その部分もしっかり 理解しておくことが大事になります。 不動産投資は税引き後のキャッシュフローをしっかり理解しないと、
お金(経費)を使い忘れてしまいます。

Renottaではシミュレーションソフトで、簡単に税引後のキャッシュフローまでシミュレーションして比較検討することができますので、
是非アパート経営で経費もしっかり使っていきたい、また税引後キャッシュフローを残していきたいというオーナー様はお気軽に
お問い合わせください!

今回ご紹介した税引き後のキャッシュフローについては、下記の動画にて詳しくご説明していますので是非一度ご覧頂ければと思います!!


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今回は、築44年のRC(鉄筋コンクリート)造の物件再生についてお話しさせて頂きます。

☆物件概要
・1976年11月(築44年)
・RC(鉄筋コンクリート)造
・8戸

前入居者の入居年数が長かかったのと、築年数も経っているため劣化が目立つ物件でした。
今回こちらの物件を物件診断ソフトで分析をしたところ、リノベーションを行えば圧倒的に税引き後のキャッシュフローが改善できる
結果となったため、リノベーションを行い、物件再生を試みる形となりました。

☆施工前の間取り
和室6畳が2部屋、リビング6畳の2DKタイプでした。
また、トイレも和式トイレだったため、こちらも改善を行い間取り変更を行う形となりました。

☆施工後の間取り
2DK から人気の1LDKタイプへ間取り変更を行いキッチンは対面キッチンにしました。

☆コンセプト
今回リノベーションをするにあたり考えたコンセプトは、バーチカルブラインドで「間取りが変化するお部屋」をイメージし、
バーチカルライフといった名称でブランディングを行いました。

それでは実際にどのようなお部屋になったかを見ていきましょう!※下記動画をご覧ください。

バーチカルライフといった名前の通り、バーチカルブラインドがお部屋の間仕切りの役割を果たしたり、ブラインドに角度を
つけることで、お部屋に光が差し込んできたりと、4.4畳と狭めの洋室ですが寝室になったり、広いリビングになったりと間取りが、
自由に変化するお部屋となりました。
また、来客などあった際はこのブラインドを閉じプライベート空間を隔離することもできます。その他、先ほどの和式トイレは洋式へ変更し、キッチンは人気の対面キッチンへ変更、浴室も新設しました。 また、このバーチカルライフのプロモーションムービーや募集用のフライヤーを作成しました。

☆リノベーションの成果
・賃料60%アップ
・元々の空室期間が330日でしたが、こちらはなんと工事期間中に成約となりました!

当社のデータでは築年数が経過している物件は40%ほど家賃を上げていますが、こちらの物件は60 %上げております。
築年数が経っていれば経っているほど家賃アップが見込めます。 特にこちらの物件はRC(鉄筋コンクリート)造ということもあり躯体が、
しっかりとしているため、長く賃貸経営続けていこうといった判断となり税引き後キャッシュフローの改善を見込めたこともあり、
今回リノベーションを行いました。

このように築年数が経っている古い物件でも家賃下落を防ぎ再生する方法はいくらでもあります。

Renotta(リノッタ)では6畳11万円からリノベーションを行えるプランからご用意させて頂いております。
税引き後キャッシュフローは簡単にシュミレーションできますので気になった方は、是非一度お問い合わせください!

今回ご紹介した事例は、下記動画にて詳しくご説明しておりますので是非一度ご覧頂ければと思います!!


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