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長く稼げる物件づくり｜設備・デザイン

2024年4月5日金曜日

「長く稼げる物件」＝「入居者に選んでいただける物件」です。

入居者に選んでいただくためには、しっかりと周辺物件との差別化を行うことが重要です。

今回は、物件の差別化を行うための３つのステップと、低コストでも愛されるお部屋の作り方をご紹介いたします。

〈目次〉

2.低コストリノベーションで愛される部屋づくり

◆1.物件を差別化するステップ

ー入居者に求められる設備

クラスコも、リノベーションにおいてデザインやリノベーションの力で家賃を上げて満室にしていくことを打ち出していますが、まず、大切なのは入居者に求められる設備やお部屋づくりを行うことです。

デザインの力で差別化することは出来ますが、ベースとなる住まいにおいて入居者のニーズを把握してお部屋を作っていくことが大切です。

「入居者に求められる設備」の代表的な例は、

①和室を洋室に変更

お部屋が和室であるだけで、検討対象から外れてしまいます。

思い切って洋室へリフォームするだけで魅力的なお部屋へ近づきます。

②TVインターフォン

セキュリティが重視される昨今、標準装備は当たり前です。

訪問セールスや勧誘を避けたい入居者にとって、モニターがないことは大きな減点となります。

③エアコン

年式の古い黄ばんだエアコンはお部屋の印象を悪くします。

電気代がかさむ原因にもなるため、10年経過したエアコンは交換するのがベターです。

例えば、テレビモニター付きインターフォンやインターネット無料、バストイレ別、追い焚き機能付きなど、ターゲットに合わせて最低限必要な設備は導入すべきです。

ー機能性の向上

お部屋のベースとなる設備を整えた上で、収納やセキュリティの最適化など機能性の向上を行います。

これらは住み心地に関わる部分で、入居者満足度をアップさせます。

収納に関しては、リノッタではシェルフリーという可動式のオーダーメイドの棚を設置しているお部屋もあります。

シェルフリーでは壁一面を可動棚として使用でき、机にしたり、テレビ台として使用したり、洋服をかけることもできます。

デザイン性も高く、収納も確保できるということで多くのお部屋で取り入れています。

シェルフリーは、間取り表記の乗数に影響しない手法になっていますので、ポータルサイトなどの募集でも有利となります。

ーデザイン性の向上

プラスアルファでコンセプト・デザインによる差別化を行います。

しっかりとしたコンセプトを持ってターゲティングを行い、それに合わせてデザインを取り入れて差別化を行います。

例えば、リノッタの例を挙げると、

心身を癒す力『Green Wall Life』というデザインプランで作成します。

リフレッシュしたい時や気分転換のために外を歩いたり公園に出かけたりする‥

これは科学的にも効果が証明されており、人は自然を感じるとストレスやホルモンが減少するそうです。

とはいえ、毎日、自然を感じることは難しい‥

この部屋には森の一部を切り取ってきたような緑の壁があります。

生活に自然を取り入れ毎日の疲れを癒す部屋。

自分に魅せられる部屋『BLACK BLACK LIFE』

全面ブラックで囲まれた室内。

生活感を感じさせないこの部屋には、スーツを着こなし、上品でクールな男性が住んでいるに違いない。

部屋に見合ったライフスタイルを送る自分に魅せられ生活する部屋。

このように、住む人までも想像してお部屋のコンセプトを作り上げていきます。

◆2.低コストリノベーションで愛される部屋づくり

リノベーションで綺麗にすることは良いのですが、中途半端に行うことはNGです。

リノベーションを行うのであれば、しっかりとコンセプトを定め、ターゲットを明確にし、トータルバランスで考える必要があります。

ー耐久性の高いクロス

同じ「白色のクロス」でも、天井と壁で違う種類のクロスを使用していることが稀にあります。

このツギハギ感は、古臭さを連想させてしまいます。

ですので、白いクロスを使用するのあれば、同じトーンの同じクロスを使用し、お部屋の違和感を無くしましょう。

あえて壁にグレーのクロスを使用し、天井にはホワイトのコントラストを楽しむのもありです。

グレーは汚れが目立ちにくく、上質なクロスであれば簡単に汚れを落とすことも可能です。

長持ちするので、張り替えする施工コストを考えても長期的に見るとコストダウンに繋がります。

ー耐久性の高い床材

耐久性の高い床材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。

クッションフロアやフロア材は安価ですが、傷が付きやすく凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。

やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。

ーLED電球色の効果

1日7時間、6畳のお部屋で照明を利用した場合の1年間の電気代は、蛍光灯で約4,000円。

LEDダウンライトで約920円です。

比較すると約77%も電気代を節約できます。

電球の寿命も蛍光灯の3倍から6倍の40,000時間であり、電球代も節約できます。

また、LEDライトは、調光や調色などの機能も搭載されているものがあり、光の色や明るさを自由に調整することができます。

そのため、シーンに合わせて最適な光を演出することができるのです。

青白い光の蛍光灯は脳を活性化する効果があると言われており、仕事をするのには最適ですが休息を取るのには相応しくありません。

日中、仕事や勉強で疲れた後はしっかりと休む必要があります。

LEDライトの電球色は休息に最適と言われており、心も体もリラックスさせる効果があると言われています。

このように、照明にLEDライトを利用することは、さまざまなメリットがあり、コスト削減や快適な生活の実現につながります。

◆3. まとめ

選ばれるお部屋作りにはデザインやコンセプトを明確に決めた差別化が欠かせません。

しかし、惹かれるデザインや設備ばかりを取り入れても、利益はマイナスになってしまいます。

不動産投資はコスト面も重要ですので、これらのバランスをよく考える必要があります。

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長く稼げる収益物件とは

2024年3月29日金曜日

不動産投資を行う際には、誰しもが長く稼ぎたいと思いますよね。

不動産投資は、短期間の好機的なモノではなく、長い目で見て資産形成を行います。

そのため、いかに長く稼げる物件にしていくかというところが重要です。

今回は、長く稼げる収益物件にするために、3つのポイントをご紹介いたします。

〈目次〉

◆1.長く稼げる収益物件とは

ー高入居率を維持

高入居率を維持するということは、空室が少なく、退去が少ない物件を指します。

とは言っても、日本の空室率はどんどん増えているのが現状です。

現在の日本の空室率は13%前後と言われていますが、ここから空室率は急激に増えていくと言われています。

このまま何も施策をしなければ、2033年には27.3%まで空室率が上がると予想されています。

なぜ、いきなり加速度的に上がるのでしょうか‥

その理由は、今までは人口は減少していましたが世帯数は全国的に増えていたことが挙げられます。

しかし、これからは世帯数も減少していきます。

これが、空室率が加速度的に進むと言われる理由です。

高入居率を維持することは至難の技

なのです。

ー賃料が下がらない

賃料が下がらないとは、新築物件の時から賃料がある程度保つことのできる物件を指します。

日本の賃料下落率は全国平均年間1%と言われています。

新築時に賃料を設定しても、年間で約1%から1.2%落ちていきます。

20年経つと20%から25%ほど、30年経つと30%から35%ほど、下がってしまいます。

40年経つと下げ止まりとなりますが、基本的には賃料はどんどん下がってしまいます。

ですので、賃料を保つことは至難の技なのです。

ーメンテナンスコストを抑える

不動産投資や賃貸経営を行うと、多くのコストがかかります。

これをいかに抑えていくか、ということも重要です。

近年は、物価高の影響でさまざまな物の値段が上がっています。

賃貸管理をさせてもらっていると、部材の値段もグッと上がっていることを実感します。

コストを抑えることも難しくなっているのです。

◆2.まとめ

上記で紹介したポイントを意識しながら賃貸経営を行うことが大切です。

では、実際にどのような手法を行なっているのでしょうか。

次回は具体例をご紹介いたします。

お楽しみに！

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【内見】入居希望者はここを見ている!!今すぐやるべき効果的な室内対策とは？

2024年3月22日金曜日

物件を見に行く際には、チェックすべきポイントがたくさんあります。

部屋の日光の当たり方や景色だけでなく、建物の周囲の環境など、さまざまな要素を事前に把握しておくことが、良い物件選びには重要です。

その中でも今回は、物件の内見で見るべき「室内」のチェックポイントを７つご紹介いたします。

〈目次〉

　ー内見時、玄関を開けた段階で印象が決まる

2.まとめ

◆1.内見で選ばれる部屋にするには？

ー臭いがすると一発アウト

お部屋に入った時に、下水臭がするとマイナスな印象が強く残ってしまいます。

嗅覚は、私たち人間が持っている五感の中で、唯一、「感じる」役割をする大脳辺縁系という所に、ダイレクトに刺激が伝わります。

良い匂いも嫌な匂いも記憶に残りやすいのです。

実際、お部屋の中にはニオイの原因となる水回りがとても多いです。

キッチン、トイレ、浴室、洗面台、洗濯排水などが挙げられます。

定期的に掃除を行なっても、すぐに効果が消えてしまうこともあります。

排水トラップにしっかりと水が溜まっていなければ、虫やニオイの素が上に上がってきてしまいます。

この場合は、少量の水を入れておきことで、虫やニオイを遮断してくれます。

ただ、空室の期間が長くなると、水はどんどん蒸発してしまい水の量が少なくなると、ニオイが上がってきて、お部屋の中に充満することが考えられます。

対策としては、市販の封水蒸発防止剤を使用します。

各排水口に水を流してから、市販の封水ゲルを流すことで、水の蒸発を防ぎ、臭気が上がってくるのを抑えてくれます。

市販の封水蒸発防止剤も試してみてはいかがでしょうか。

また、下水臭の対策をした上で、ディフューザーを置くことで匂いを和らげてくれる効果があります。

あからさまに、臭い対策をしているような消臭剤は置かないよう、気をつけましょう。

ー水回りは清潔に

水回りの清潔さは内見時にチェックする重要ポイントの1つです。

シンクに汚れが無いことは勿論ですが、2ハンドルの混合水栓や電気コンロはお客様に好まれません。

水栓はクロームメッキのシングルレバー水栓にしたり、コンロはIHに交換するなどして、使い勝手の良いものに整えましょう。

トイレに関しても、色付き便器は古臭さを感じさせてしまいます。

しかし、便器自体を取り替えると大きな工事になりますので、便器を取り替えるのではなく、色付き便座の場合は背面を同色系に変更する、紙巻き器はクロームメッキに、汚れやすい床材は黒系に変更すると汚れも目立たず、印象をガラリと変えることが出来ます。

お風呂に関しても、シャワーはクロームメッキに変更しましょう。

壁にアクセントを入れて高級感を出し、横長の鏡にするとホテルライクな印象になります。

ー触れる部分は記憶に残る

ドアノブや、トイレの紙巻き器など、日常生活でよく触れる箇所は記憶に残りやすいです。

錆びたドアノブや黄ばんだトイレの紙巻き器は、物件の印象を大きく下げてしまいます。

清潔感という意味でも、どちらもクロームメッキのスタイリッシュな物へ変更しましょう。

スイッチプレートが古臭さを感じさせることもよくあります。

スイッチプレートはドライバーで簡単に取り外しが可能ですので、黄ばみが強くなっているものは、交換を行いましょう。

ーキッチンも最低限の対策を

玄関を入った時に、キッチンが丸見えだと、生活感も見えやすく、恥ずかしいと感じるお客様は一定数います。

しかし、キッチンを移設するとなると大掛かりな工事になりますし、この繁忙期ですぐに工事ができるとは限りません。

そこで、対面キッチンにするのではなく、壁付キッチンの手前に造作カウンターを設置します。

造作カウンターを設置することで、キッチンの目隠しになりますし、対面キッチン風の装いになります。

さらに、造作カウンターに収納をつけることで、使いやすいお部屋になります。

ー昭和感が漂う「襖」の改善事例

襖がある物件は、古臭さを感じさせてしまいます。

また、襖がある物件は必ず和室があります。

本来は、和室は洋室に変更してから募集をかける方が決まるお部屋を作るには大切になります。

しかし、物件によってはファミリー向け物件のように和室を残した方が好まれる場合もあります。

ただ、古臭い襖が残っているとなかなか選ばれません。

このような場合は、襖にクロスを貼ると、お部屋の印象がガラッと変わります。

和室に合う柄を選んだり、色を選ぶことで、少々派手な色でも馴染み、よりおしゃれに演出してくれます。

ー収納があるかないかで大きな違い

物件を選ぶ条件の中に「収納力の高いお部屋」に住みたいというお客様も多くいます。

クローゼットのない物件に取り付けると、コストもかかり、お部屋自体も少し狭くなってしまう（畳数表記を減らす）デメリットがあります。

しかし、お部屋の畳数表記を減らさずに、収納力を高める方法があります。

それは壁に造作の棚を設置する手法です。

壁にピッタリと造作の棚を設置することで、洋服をかけたり、デスクとして使用したり、ディスプレイも可能になります。

お客様のライフスタイルに合わせて造作パネルを移動することで、使い勝手の良い収納棚が完成します。

参考：シェルフリー

ー内見時、玄関を開けた段階で印象が決まる

ネットで物件を選ぶ際にはCGでのステージングが有効ですが、実際に内見をする際にはリアルなステージングが有効です。

玄関を入った時に目に入るような、お花や置き物、観葉植物など、3000円〜5000円程のものをホームセンターなどで揃えます。

センスの良いインテリアでお部屋を飾ることで、お部屋の印象が良くなるでしょう。

◆2.まとめ

以上、内見に効果的な室内対策を7つご紹介いたしました。

すぐに実行できるものもございますので、ぜひ実践してみてください。

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内見しても部屋が決まらない？その理由と今からでも遅くない4つの対策

2024年3月15日金曜日

内見のご案内をしても決まらないということは、現地に何かしらの原因がある場合が多くあります。

特に、共用部は物件案内時に、一番最初に目にとまる場所です。

共用部を綺麗に、清潔にしておくことで印象が良くなる場合があります。

今回は共用部の印象を良くするための確認ポイントを４つお伝えいたします。

〈目次〉

◆1.共用部で確認すべき4つのポイント

ーダストボックス

物件によってはゴミ置き場がダストボックスでなく、ネットを被せるだけのような物件もあります。

ネットだけでは、どうしてもゴミが散らかりやすくなり、汚れやすくなります。

ゴミ置き場が不衛生であれば、お客様にとってマイナスな印象になりますし、入居者からも良い印象は得られないでしょう。

清潔感のあるダストボックスを設置することで、物件の美観もより良くなります。

ー整理整頓・清掃

自転車置き場等の整理整頓は見落とされがちな部分です。

入居者が退去した際に、自転車が置きっぱなしになっているケースや、何年も使われていない自転車が放置されているケースがあります。

放置されている自転車は市町村によっては無料で回収を行う自治体や、引き取ってくれる業者があります。

一度、確認を行い、使われていない自転車があれば撤去し、綺麗にすることをおすすめします。

また、物件周りにゴミなどの放置物があればマイナスな印象を与えてしまいます。

定期清掃を行い、日常的に綺麗な状態を維持することが大切です。

ー電球・照明交換

夜間は物件の共用部にも明かりがつきます。

この蛍光灯の明かりは電球色をおすすめします。

蛍光色は薄暗く不気味な印象を与えてしまいます。

また蛍光灯は夜間に虫が集まりやすいとされていますが、電球色のLEDは虫が集まりにくい点でもおすすめです。

ー掲示板・アート

掲示板も見落とされやすい部分ですが非常に大切な箇所になります。

物件のエントランスに入るとまず、掲示板が目に入ります。

ここに何年も前のチラシが貼られていたり、チラシが破れていたり黄ばんでいたりする場合もありますので、その場合はすぐに撤去しましょう。

掲示板自体も古いものだと色が褪せていたり、幾つも穴が空いている場合は盤面を変えるだけでも大きく印象を変えることができます。

近年は、掲示板自体をなくしている物件があります。

エントランスに入るとアートが向かい入れてくれます。

お客様からも好印象ですし、入居者様の満足度も上がります。

◆2.まとめ

「割れ窓理論」をご存知でしょうか。

割れ窓理論は、米国の心理学者ジョージ・ケリングが提唱した理論で、放置された小さな破損や秩序の乱れが、さらなる荒廃や犯罪の増加につながるという考え方です。

この理論によれば、建物の窓ガラスが割れた状態で放置されていると、その場所が適切に管理されていないとの印象を与え、結果としてゴミの不法投棄が始まり、やがては地域全体の環境悪化や重大な犯罪へと発展する可能性があります。

逆に、軽微な犯罪や秩序違反に対する積極的な対策をとることで、より大きな犯罪の発生を抑制することができるとされています。

この理論は物件の美化にも同じことが言えます。

例えば、共用部分が汚れた状態で放置されると、その場所がさらに汚れやすくなる傾向があります。

一方で、共用部分を常に清潔に保つことで、そこを利用する人々も場所を大切にし、汚さないように努めるようになります。

共用部分の美化と維持は、ただ見た目を良くするだけでなく、入居者の満足度の向上や入居率のアップにも直結します。

このため、共用部分の清掃やメンテナンスは積極的に取り組むことをお勧めします。

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魅力的な物件写真で内見を促し、契約を勝ち取るテクニック

2024年3月8日金曜日

今の時代は、不動産屋さんに行ってからお部屋を決めるのではなく、予め、ネット上で検索をして、写真を見て物件を絞っていくことが一般的です。

ですので、ポータルサイトに掲載されている物件写真がどれだけ魅力的であるかということも1つの大きなポイントとなります。

一般的な賃貸物件は、茶色の床材に、白い壁、普通のシーリングライトのイメージがありませんか。

ポータルサイト上に掲載すると、お部屋全体が暗く写ってしまうこともよくあります。

高画質の撮影に変えるだけでも、お部屋全体は明るく映り、窓の外の景色もはっきりと映すことが可能です。

同じお部屋であっても、写真の明るさは、お部屋の印象を左右するポイントですので非常に重要となります。

実際に、高画質の写真に変更するだけで、写真の閲覧数は2倍に上がります。

さらに家具をCGでステージングすることで最大60倍の反響を得ることが可能です。

写真の上に家具をCGでステージングすることは手軽に行うことができます。

暮らしを始めた後の生活のイメージや、インテリアのイメージを膨らますこともできますので、お客様にとってもメリットとなります。

ポータルサイト上の写真を見て、「この写真良くないな」と思うことがあれば、ご自身で撮り直しても良いですし、物件の管理を任せている管理会社に一度ご相談してみてはいかがでしょうか。

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この設備がないと入居が決まらない！不動産投資で知っておきたい豆知識

2024年3月1日金曜日

なかなか入居者が決まらず長期空室にお悩みの大家さんは多いのではないでしょうか。

今回は、そんな大家さんにみてほしい！

「これがないと入居者がいつまでも決まらない賃貸物件に必須の設備」について解説します。

〈目次〉

1.入居が決まらない物件の問題点

2.賃貸物件の反響率を上げるには

3.賃貸物件の入居を決めるために必須な設備

4.まとめ

◆1.入居が決まらない物件の問題点

選ばれないお部屋の問題点は大きく2つあります。

1つ目はWEBからの反響がないということ。

これは反響率を上げていくことが重要になります。

2つ目は案内をしてもしても決まらないということです。

これはどのようにしたら成約率が上がっていくかを考える必要があります。

以下では、1つ目に挙げた「賃貸物件の反響率を上げるにはどうすれば良いか」について解説していきます。

◆2.賃貸物件の反響率を上げるには

反響率の高い部屋にするには、どのようなことを行えば良いでしょうか。

答えはシンプルに、検索で選ばれる部屋になれば良いのです。

現在は、WEB上にある物件の検索サイトから、お部屋を探して問い合わせをする流れが一般的です。

ここの検索でいかにお部屋をヒットさせるか、ということが非常に大切です。

賃貸物件には、「変えられない条件」と「変えられる条件」があります。

変えられない条件とは、

・立地

・築年数

・周辺環境　など

変えられる条件とは、

・条件設備

・設備追加

・デザイン

・美化、保守

・プロモーション　などが考えられます。

「変えられる条件」をいかに強化していくかが大切です。

◆3.賃貸物件の入居を決めるために必須な設備

こちらでも何度か取り上げさせていただいておりますが、【これがないと決まらない設備】【これがあれば決まる設備】を網羅していくことが良いでしょう。

【これがないと決まらない設備】

1.エアコン

2.テレビ付きモニターフォン

3.室内洗濯機置き場

4.インターネット無料

5.洗浄器付き便座

【これがあれば決まる設備】

1.インターネット無料

2.エントランスのオートロック

3.高速インターネット

4.宅配ボックス

5.浴室換気乾燥機

これらの設備は、生活に欠かせない基本的な設備であり、多くの人が求める設備です。

人気の設備が整っていれば、選ばれる可能性が高くなります。

実際に、物件の検索サイトページで「人気設備ランキング」の上位5つにチェックをつけて絞り込みました。

石川県金沢市の空室物件で現在募集があるのは、19,921室です（2023年12月時点）。

人気設備上位5つの条件で絞り込むと、7,605室まで絞り込むことができました。

これは全体の38%です。

多くのお客様は、チェック項目を付けて物件の検索を行いますので、しっかり設備が整っていないと、検索にすら引っかかりません。

エアコンやテレビ付きモニターフォンは簡単に設置できますので、できるものから設備を整えていくことをおすすめいたします。

◆4.まとめ

物件の立地や間取りによって、必要な設備は変わってきます。

物件のターゲット層を明確にし、その層が求める設備を検討することが大切です。

具体的には、

・ファミリー層がターゲットならば、キッチンは広く、収納が充実している、セキュリティ設備が充実しているなど。

・単身者がターゲットならば、キッチンはコンパクトで使いやすく。

・学生をターゲットにするなら家賃が安い、近くに飲食店やコンビニなどの生活に便利な施設がある。

など、ターゲット層を明確にして、その層が求める設備を検討することで、選ばれる物件づくりに近づけることができますので、ぜひ参考にしてください！

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【物件価値向上】外観を良くして利回りも上げる｜室外編

2024年2月16日金曜日

物件の価値を上げて賃貸経営を成功させるためには、お部屋の中だけでなく「外観」にも目を向ける事がとても重要です。

今回は、物件の「利回り」を良くするために、外観やエントランスの価値を上げる、最新の具体策を解説しています！

〈目次〉

◆1.共用部・エントランスの綺麗は必須

外観・共用部・エントランスはお客様が内見される際に、一番初めに目に止まる場所です。

室内の綺麗さも大切ですが、外観・共用部・エントランスも綺麗に保つよう心がけましょう。

「割れ窓理論」をご存知ですか？｢割れ窓理論｣とは，アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリング博士によって提唱されたもので，「１枚の割れたガラスを放置すると，いずれ街全体が荒れて，犯罪が増加してしまう」という理論です。

逆にいえば，公園や地域の清掃活動，落書きの消去作業などにより，身のまわりの小さな乱れに早く対応すれば，将来発生し得る犯罪を未然に防ぐ効果があると言われています。

これは賃貸物件にも言えることで、共用部分の綺麗さを保つことで物件全体の治安の維持にも繋がります。

ー定期清掃の重要性

綺麗さを保つには定期清掃が大切です。

共用部清掃は、入居者満足を上げ、自分たちも綺麗に使おうという意識を上げてくれます。

入居者の意識が上がることで、綺麗を保つことができ、内見時に決まりやすくなるという好循環が生まれます。

ー高圧洗浄で成約率UP

高圧洗浄機は苔や、落ちにくい長年の汚れを簡単に落とすことができます。

見た目の綺麗さは第一印象を良くし、成約率のUPにも繋がります。

高圧洗浄機はホームセンターなどにも置かれているので、ぜひ取り入れてみてはいかがでしょうか。

◆2.共用部・エントランス修繕

共用部・エントランスに関しても、物件名・照明・壁紙・ドアを変更することで印象がグッと変わります。

大規模工事を行うわけではありませんが、表層面を変えるだけでも満室になり、利回りが上がった物件もございます。

◆3.外壁修繕

外観は物件の顔となります。

物件が古くなり、もう一度塗装をすることになっても、建築時と同じ色味に塗り直しても収益の改善には大きく繋がりません。

そこにデザインをプラスすることで、大きく見違え、差別化することができます。

実際には、コストはほどんど変わりません。

しかし、見た目は大きく変化し、物件の武器ともなりますので、デザインを取り入れてみてはいかがでしょうか。

◆4.まとめ

以上、物件の価値向上術「室外編」をお伝えしました。

大事なことは、入居者のニーズをしっかりと捉えて、愛されるお部屋にしていくことです。

日々のメンテナンスで綺麗を保つことで、物件の価値を下げにくくすることができます。

今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

具体例も動画で紹介していますのでぜひ参考にしてください！

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物件価値を向上させる対策｜室内編

2024年2月9日金曜日

賃貸物件の価値を向上させれば良いのはわかっているけど‥

具体的には何をすればいいのでしょうか。

賃貸経営がうまくいく近道として、具体策をご紹介します。

古い物件の空室対策に悩む大家さん必見！

ポイントを押さえた具体策を解説しています。

〈目次〉

◆1.ベース作りの重要性

賃貸住宅の価値を高めていくために大切なことはベース作りです。

差別化する上でアクセントクロスを使用する、床を張り替える、照明を変更するという手法がありますが、ベースをしっかりと作らなければお部屋の魅力を最大限に伝えることが出来なくなってしまいます。

以下では「ベースを整える」具体例をご説明いたします。

ークロスを整える

同じ「白色のクロス」ですが、天井と壁で違う種類のクロスを使用していることが稀にあります。

このツギハギ感は、古臭さを連想させてしまいます。

ですので、白いクロスを使用するのあれば、同じトーンの同じクロスを使用し、お部屋の違和感を無くしましょう。

ーキッチンを整える

キッチンに関しては、2ハンドルの混合水栓や電気コンロはお客様に好まれません。

水栓はクロームメッキのシングルレバー水栓にしたり、コンロはIHに交換するなどして、使い勝手の良いものに整えましょう。

ートイレを整える

お手洗いが汚れていると清潔な印象を与えません。

トイレ自体を取り替えるのではなく、色付き便座の場合は背面を同色系に変更する、紙巻き器はクロームメッキに、汚れやすい床材は黒系に変更すると汚れも目立たず、印象をガラリと変えることが出来ます。

ーお風呂を整える

お風呂に関しても、シングルレバーに変更しましょう。

壁にアクセントを入れて高級感を出したり、横長の鏡にするとホテルライクな印象になります。

ー日常生活で手に触れる箇所も重要

ドアノブや、トイレの紙巻き器など、日常生活でよく触れる箇所もこだわりたいですね。

ドアノブは経年劣化により歪みが出てきます。

トイレの紙巻き器のプラスチック製のものは黄ばみが出てきますので、どちらもクロームメッキのスタイリッシュな物へ変更しましょう。

◆2.アクセントクロスの注意点

アクセントクロスはデザイン性が高く、１箇所あるだけでとても華やかな印象になりますが、取り扱いに注意が必要です。

例えば色調がバラバラだと違和感が生まれ、非常に残念なお部屋になってしまいます。

さらに、木目を揃えることも大切なポイントです。

お部屋全体にまとまりが生まれ、スッキリとした印象になります。

◆3.魅せる収納で機能性もアップ

賃貸住宅では収納が少ない物件が多くあります。

そのようなお部屋にはリノッタのシェルフリーをおすすめしています。

壁一面の壁面収納で機能性は抜群、余計な家具も買い足さずに済みます。

好きなようにレイアウトできますので、魅せる収納で自分だけの空間作りが可能です。

◆4.電球色の効果

賃貸住宅ではシーリング照明が一般的ですが、お部屋を演出する上でのおすすめは電球色のダウンライトです。

蛍光色の青白い光には脳を活性化させる働きがあると言われていますので、お仕事や勉強部屋におすすめです。

一方で、電球色にはリラックス効果があると言われていますので、くつろぎたい、リラックスしたい空間におすすめです。

◆5.耐久性も大切

床材に関しても、傷が目立ちにくく、長持ちするものを選びましょう。

耐久性の高い素材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。

クッションフロアやフロア材は安価ですが、傷が付きやすく凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。

やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。

◆6.まとめ

以上が物件価値を向上させる施策「室内編」です。

今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

具体例も動画で紹介していますのでぜひ参考にしてください！

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賃貸物件の価値向上術！「変える」べきポイントはココ！

2024年2月2日金曜日

賃貸経営を成功させるためには、「物件の価値」を向上させる必要があります。

今回は「賃貸物件の価値向上術」について今やるべき事、出来る事を解説させていただきます。

ぜひ最後までご覧ください。

〈目次〉

◆1.賃貸物件の価値向上術

賃貸経営をしていく上で非常に重要なのは、プラスのスパイラルです。

人気物件は賃料が上がり、入居率もアップします。

更に退去が減り、安定した賃貸経営になります。

そこでまた収益が生まれ、生まれた収益を再度その物件を磨くために使うことができます。

もしくは、違う物件を購入して投資をすることができます。

このように、賃貸経営をしていく上でプラスのサイクルは非常に重要です。

では、どのようにプラスのサイクルを生み出せば良いのでしょうか。

ー変えられないものと変えられるもの

不動産投資には「変えられないもの」と「変えられるもの」があります。

例えば、立地・築年数・周辺環境、これらは基本的には変えることができません。

では、どのようなことで差別化し、付加価値を出していけばいいのでしょうか。

それは、条件整備・設備追加・デザインといった物件の美化やメンテナンスです。

綺麗な状態を保つことが大切です。

ーこの設備がなければ入居が決まらない

毎年、賃貸住宅新聞社が発表している人気の設備ランキングは、賃貸経営をされているみなさんは非常に参考にされているかと思います。

最新データによると、単身者向け、ファミリー向けともにエアコンが１位になりました。

2位はセキュリティ面というところで、テレビモニター付きのインターフォン、続いて室内の洗濯機置き場がランクインしています。

さらに、毎年上位に食い込んでいるのはインターネット無料の設備です。

参考：入居者に人気の設備ランキング2023 必須編

ー付加価値がつく設備

設備で物件に付加価値をつけることは非常に重要です。

付加価値のつく設備として「インターネット無料」が単身者向け、ファミリー向けともに1位になり、首位を独走しています。

年間賃貸仲介件数1500件のアップスタイル(東京都千代田区)によると、ネット無料設備があることで、希望家賃よりも5000円高い物件へのリーシングが可能な場合もあるといいます。

参考：入居者に人気の設備ランキング2023 付加価値編

https://www.zenchin.com/news/content-1257.php

ー23年に希望が大幅に増えた設備

2023年に入ってから、希望が大幅に増えた設備はインターネット無料です。

続いて、高速インターネット、宅配ボックスがランクインしています。

今まで、おうち時間が続いていたことから、スマートフォンの利用時間が増えたりNetflixを視聴したりと需要が高まっています。

◆2.デザイナーズ賃貸住宅の需要増加

リクルートが2022年度に実施した「賃貸契約者動向調査」ではデザイナーズ賃貸に魅力を感じていると答えた人は全体の27.8%でした。

住む場所を単なる生活空間として考えるのではなく、服やアクセサリーなどと同じように、自分好みのオシャレな住まいを選べるところがデザイナーズ賃貸の特徴でもあります。

一般的な賃貸住宅とは違う、一風変わったオシャレな空間は、住む人の幸福感もアップさせます。

◆3.コンセプト型賃貸住宅の例

リノッタではコンセプト型の賃貸住宅を展開しています。

コンセプト型賃貸は、特定の趣味・嗜好を持つ入居者をターゲットに定めて設計・建築された賃貸住宅のことをいいます。

例えば、壁の一面をジーンズにした「ダメージなんか怖くない！ダメージジーンズのお部屋」やワイン好きにはたまらない「熟すほどに魅力がます。ワインの部屋」など一風変わったコンセプトを設けたお部屋があります。

このようなコンセプト型賃貸住宅も今、注目を集めているのです。

◆4.まとめ

「賃貸物件の価値向上術」について今やるべき事、出来る事のポイントをまとめました。

人気の高まっている設備やデザインをうまく取り入れ、プラスの循環を生み出していきましょう。

尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

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