「長く稼げる物件」＝「入居者に選んでいただける物件」です。
入居者に選んでいただくためには、しっかりと周辺物件との差別化を行うことが重要です。
今回は、物件の差別化を行うための３つのステップと、低コストでも愛されるお部屋の作り方をご紹介いたします。
◆1.物件を差別化するステップ
ー入居者に求められる設備
クラスコも、リノベーションにおいてデザインやリノベーションの力で家賃を上げて満室にしていくことを打ち出していますが、まず、大切なのは入居者に求められる設備やお部屋づくりを行うことです。
デザインの力で差別化することは出来ますが、ベースとなる住まいにおいて入居者のニーズを把握してお部屋を作っていくことが大切です。
「入居者に求められる設備」の代表的な例は、
①和室を洋室に変更
お部屋が和室であるだけで、検討対象から外れてしまいます。
思い切って洋室へリフォームするだけで魅力的なお部屋へ近づきます。
②TVインターフォン
セキュリティが重視される昨今、標準装備は当たり前です。
訪問セールスや勧誘を避けたい入居者にとって、モニターがないことは大きな減点となります。
③エアコン
年式の古い黄ばんだエアコンはお部屋の印象を悪くします。
電気代がかさむ原因にもなるため、10年経過したエアコンは交換するのがベターです。
例えば、テレビモニター付きインターフォンやインターネット無料、バストイレ別、追い焚き機能付きなど、ターゲットに合わせて最低限必要な設備は導入すべきです。
ー機能性の向上
お部屋のベースとなる設備を整えた上で、収納やセキュリティの最適化など機能性の向上を行います。
これらは住み心地に関わる部分で、入居者満足度をアップさせます。
収納に関しては、リノッタではシェルフリーという可動式のオーダーメイドの棚を設置しているお部屋もあります。
シェルフリーでは壁一面を可動棚として使用でき、机にしたり、テレビ台として使用したり、洋服をかけることもできます。
デザイン性も高く、収納も確保できるということで多くのお部屋で取り入れています。
シェルフリーは、間取り表記の乗数に影響しない手法になっていますので、ポータルサイトなどの募集でも有利となります。
参考：https://www.crasco.jp/feature/shelfree/
ーデザイン性の向上
プラスアルファでコンセプト・デザインによる差別化を行います。
しっかりとしたコンセプトを持ってターゲティングを行い、それに合わせてデザインを取り入れて差別化を行います。
例えば、リノッタの例を挙げると、
心身を癒す力『Green Wall Life』というデザインプランで作成します。
リフレッシュしたい時や気分転換のために外を歩いたり公園に出かけたりする‥
これは科学的にも効果が証明されており、人は自然を感じるとストレスやホルモンが減少するそうです。
とはいえ、毎日、自然を感じることは難しい‥
この部屋には森の一部を切り取ってきたような緑の壁があります。
生活に自然を取り入れ毎日の疲れを癒す部屋。
自分に魅せられる部屋『BLACK BLACK LIFE』
全面ブラックで囲まれた室内。
生活感を感じさせないこの部屋には、スーツを着こなし、上品でクールな男性が住んでいるに違いない。
部屋に見合ったライフスタイルを送る自分に魅せられ生活する部屋。
このように、住む人までも想像してお部屋のコンセプトを作り上げていきます。
◆2.低コストリノベーションで愛される部屋づくり
リノベーションで綺麗にすることは良いのですが、中途半端に行うことはNGです。
リノベーションを行うのであれば、しっかりとコンセプトを定め、ターゲットを明確にし、トータルバランスで考える必要があります。
ー耐久性の高いクロス
同じ「白色のクロス」でも、天井と壁で違う種類のクロスを使用していることが稀にあります。
このツギハギ感は、古臭さを連想させてしまいます。
ですので、白いクロスを使用するのあれば、同じトーンの同じクロスを使用し、お部屋の違和感を無くしましょう。
あえて壁にグレーのクロスを使用し、天井にはホワイトのコントラストを楽しむのもありです。
グレーは汚れが目立ちにくく、上質なクロスであれば簡単に汚れを落とすことも可能です。
長持ちするので、張り替えする施工コストを考えても長期的に見るとコストダウンに繋がります。
ー耐久性の高い床材
耐久性の高い床材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。
そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。
賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。
クッションフロアやフロア材は安価ですが、傷が付きやすく凹みやすいことが欠点です。
リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。
フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。
やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。
ーLED電球色の効果
1日7時間、6畳のお部屋で照明を利用した場合の1年間の電気代は、蛍光灯で約4,000円。
LEDダウンライトで約920円です。
比較すると約77%も電気代を節約できます。
電球の寿命も蛍光灯の3倍から6倍の40,000時間であり、電球代も節約できます。
また、LEDライトは、調光や調色などの機能も搭載されているものがあり、光の色や明るさを自由に調整することができます。
そのため、シーンに合わせて最適な光を演出することができるのです。
青白い光の蛍光灯は脳を活性化する効果があると言われており、仕事をするのには最適ですが休息を取るのには相応しくありません。
日中、仕事や勉強で疲れた後はしっかりと休む必要があります。
LEDライトの電球色は休息に最適と言われており、心も体もリラックスさせる効果があると言われています。
このように、照明にLEDライトを利用することは、さまざまなメリットがあり、コスト削減や快適な生活の実現につながります。
◆3. まとめ
選ばれるお部屋作りにはデザインやコンセプトを明確に決めた差別化が欠かせません。
しかし、惹かれるデザインや設備ばかりを取り入れても、利益はマイナスになってしまいます。
不動産投資はコスト面も重要ですので、これらのバランスをよく考える必要があります。
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