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新築物件をリノベーション!?

福井県福井市を中心に県内で約5,700戸を管理している高井不動産株式会社様。

2012年6月〜導入したリノベーションサービスリノッタを新築物件にも取り入れる新しい試みをスタートしました。

全国で一番空室率の高い福井県で、空室率を改善させた方法を成功事例とともにお伝えします!

高井不動産株式会社高井不動産株式会社

◆「リノッタ」導入の背景

賃貸経営において、空室状況はとても重大な課題になっています。

空室率の高さを見ると、福井県は全国で一番高い30.1%となっています。

全国平均が19.0%ですから、非常に高い空室率であり、30%を越えるのは福井県のみです。

高井不動産株式会社も例外ではありません。

賃料下落・空室増加の状況を打破すべく、2012年6月不動産テック「リノッタ」へ加盟いたしました。

「一戸一絵のリノベーション」というコンセプトを基に、一部屋一部屋にしっかりとしたターゲットを設定し、コンセプトとデザインをプロの手によって決めていく、リノベーションの満室提案でコンスタントに受注を伸ばすことができました。

2017年に60戸、2018年には61戸と、リノベーション受注率が70%まで上がりました。

賃貸の空室率

福井県の空室率30.1% 

賃貸物件サンパーラ板垣パート2 


◆新築物件の管理受託

しかし、課題となって出てきたのは新築物件の管理受託です。

新築の着工棟数は増加しており、年々新築が立っている状況です。

しかし、立ってすぐにグループ会社である大手ハウスメーカーが管理を始めるので、直近10年では新築物件の管理受託は、ほぼゼロでした。

リスクが大きいことに加えて、出来る人がおらず、受けていなかったのです。

やはり新築物件は割高ですので、福井県の新築物件でも完成後3ヶ月で空室率は20%もありました。

新築が決まらない厳しい市場だからこそ、リノベーションでデザインを取り入れてみようと思い、リノッタでの新築企画をスタートさせました。


新築✕デザイン

新事業は、高井不動産株式会社の荒木取締役がお一人で事業を計画し立ち上げました。

ですから、既存の仕事プラスαでの立ち上げとなりました。

2017年7月にスタートし、その年の8月に3棟を受注、翌年の3月に完成となり、開始8ヶ月で3棟が完成しました。


①仕組み作り

リノベーションにはリノッタのデザインを取り入れ、地元の建設会社と提携し、建築のノウハウを取得しました。

役割をつくることで、仕組み化の設定を行いました。

仕様:標準的な新築プラスα

デザイン:リノベーションブランドリノッタ

プロモーション:D+Lab(自社でリノベーションを手がけたクリエイティブルーム)


②コストの交渉

福井県の新築物件の場合、大手ハウスメーカーだと70万円、地元の企業だとおおよそ55万円の費用がかかります。

高井不動産は人件費をかけないこと、建築ノウハウを活かすことで、コストを限界まで抑え、大手ハウスメーカーより約20万円のコストダウンに成功しました。

建築コスト

精算による建築コスト算出 


リノベーションとデザインに強いリノッタを最大限に活用

リノベーションブランドであるリノッタは、ただ、お部屋をキレイにするだけではありません。

お部屋にデザインを取り入れたリノベーションを得意としています。

ひと部屋、ひと部屋、異なるデザインの空間を作り出し、「らしさ」や「趣味」をみんなが思いきり楽しめる空間の提案を行っています。

そんなリノッタと投資分析・デザインの共有・共通の仕入れなどを行い、本来は空室対策として活用されるリノベーションを、新築物件に掛け合わせることで、高品質・高利回り・低価格の好循環が生まれました。

その結果、請負金額(7棟受注)2.7億、受注率90%、工事期間中の申込100%となりました。

専任の担当者を作らずに、既存の仕事プラスαで新築を企画し、1年で2.7億の売上を上げることに成功しました。

一般的な賃貸の新築物件が完成後3ヶ月で2割空室の中、全て満室での引き渡しとなりました!

リノベーション

リノベーション事例 


まとめ

空室のお部屋が増える、お部屋が埋まらないなどの空室問題として、リノベーションを行うことが多い中、新築物件にデザインを組み合わせること新たな空間を生み出すことに成功した高井不動産株式会社様。

一般的な新築物件とは、少し視点を変え、デザインを取り入れたお洒落な空間の提案で、リノベーションの考え方が変わるかもしれません。

リノッタによるリノベーション事例は、下記よりご覧いただけますので、ぜひダウンロードしてみください!

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本日は賃貸住宅でのリノベーションでの成功事例で14万円で決まっていなかった都内の物件をリノベーション後、2倍の28.5万円の家賃で入居を決めた例をご紹介していきたいと思います。


◆物件情報

今回ご紹介する物件は、東京都内青山1丁目にある築50年の物件でした。

下記の写真は、Beforeの写真です。

間取りは2LDKでタイプで、和室6.5畳と洋室7.2畳でLDKが17.4畳のタイプでした。

かなり老朽化しており、くたびれた印象のお部屋でした。

家賃が14万円で募集しておりましたが、ずっと決まらない状況でした。

◆他社でのリフォーム後

他社リフォームしたお部屋では、18.5万円で募集しておりましたが、こちらも3ヶ月経っても決まっていないような状況でした。

間取りも変更せず、老朽化していたところを綺麗に直してありますので、通常のリフォーム物件といった感じでした。

しかし、3ヶ月経っても入居が決まることはなくなかなか苦戦しているといった状態でした。

◆リノベーション内容

まず、大きな変更点として、この物件を2LDKタイプからワンルームにいたしました。

大きなワンルームにした理由は、このお部屋のベランダから見える景色が非常に緑が綺麗に見え、自然を感じられる景色でした。

窓の向こうに生い茂る溢れんばかりの木々を活かし、余白のあるお部屋に仕上げました。

シンプルなカラーで統一しつつ、素材にこだわった空間は、広いお部屋で深く腰掛け、そよ風にゆれる緑を眺めたくなるようなお部屋になりました。


◆リノベーション後

beforeが、14万円で募集していたお部屋が、他社リフォーム後18万円でも決まらず、リノッタでコンセプトを持たせたリノベーション後28.5万円で家賃設定を行いました。

結果は、募集してから1週間で申込みが入り、入居が決まりました。

賃料アップが14万円→28.5万円ですので、倍以上の家賃でご成約いただきました。

年間の家賃アップ額が174万円、工事費が550万円でしたので、家賃アップでの表面利回りが31%、家賃アップでの税引き後利回りが38%と非常に高い利回りを得ることができました。


リノッタでは、物件にコンセプトを持たせ、お客様の心に刺さるお部屋作りを行っています。

これによって他にない特徴的なお部屋ができ、お客様に選んでもらえることによって付加価値をつけていくということを行っております。


全国で、すでに500デザインを超えるコンセプトを持ったお部屋を5000室以上リノベーションしておりますので、これまでの事例も踏まえたご提案が可能です。


空室、家賃の下落、物件の老朽化でお困りの方はぜひ一度お気軽にご相談いただければと思います。



この他にも多数、コンセプトを持ったリノベーション部屋を施工しておりますので、リノベーション事例を知りたい方はぜひ下記よりご覧ください!


↓関連動画はこちらから


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本日は入居率42%で苦戦していた物件がリノベーションを施すことで満室経営に成功したモデルをご紹介致します。 

こちらの物件は、長年の間空室率が高く入居率が42%でした。

◆物件の空室理由は主に3つ

・近くに工場があること 

・駐車場不足 

・不人気の間取り

空室理由のうち、工場があること意外は解決可能であり、駐車場の確保と間取り変更のリノベーションによる解決が必須でした。

その上で、駐車場に関しては近くの駐車場を借り上げることで解決ができました。

次にリノベーションに関しては、投資資金の投下に関してもシュミレーションすることで税引き後のキャッシュフローまで算出し、分析をした後にどの程度リノベーションを施すのか決定し、実際にリノベーションを行います。


リノベーションをする際、どの程度リノベーションを施すのかが肝になってきます。

どのお部屋にもフルリノベーションをすれば良いというわけではなく、どこが悪くどこをリノベーションするかが重要になります。

その際に先ほどご紹介した税引き後のキャッシュフローを算出し、どの程度のリノベーションをすることで一番収益を得られるのか分析することが必要になってきます。

結果、こちらの物件はワンポイントリノベーション8部屋、フルリノベーション7部屋の施工が決まりました。

リノベーション内容も、間取り変更し、今の時代に合った間取りに変更いたしました。

実際にリノベーションを行ったお部屋のがコンセプトムービーがありますので、ご覧ください。

リノベーション後こちらの物件は、工事期間中にご成約をいただくことができ、収益が54%アップいたしました。

かつて、42%だった入居率もRenotta施工後は100%の満室経営に至っており、現在も満室経営を継続できております。



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今回はコンセプトを入れたリノベーションで満室経営が実現できた事例をご紹介致しました。

この他にも多数、リノベーションを施工しておりますので、リノベーション事例を知りたい方はぜひ下記よりご覧ください!

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お客様がホームページで物件を探す際に、外観の写真については必ずチェックするかと思います。 

しかし、外観写真が悪いとHP上でもクリックして開いていただけないので外観のデザイン写真は非常に重要になってきます。 


外観にデザインを入れるといっても難しそうなイメージを持たれている方も多いかもしれません。

しかし、デザインを変えるというのは基本的なデザイン法則を知っていれば実は簡単にできます。 

さらに外壁の塗装は定期的に塗りなおす必要があり、10年から15年で外壁塗装が劣化してきます。 


今回は、外壁デザインを変えたいオーナー様にどのようにデザインを変えればいいか わからなといったお悩みを持ってる方に簡単にデザインを入れるテクニックについてご紹介いたします。

◆外壁塗装におけるデザイン法則|前進色と後退色

デザインには法則があり前進色と後退色があります。

こちらの前進色と後退色をうまく使い分けることで、入居希望者が住みたくなる理想的なお部屋を作ることもできます。

この前進色と後退色を組み合わせることによって立体的に見せることができます。

参考に下記の画像を見ていただくと分かるかと思いますが、赤色は前に出ているように見え、青色は後ろに下がっているように見えますよね。

・前進色

前進色は、距離が近く見える色のことを言います。

一般的には 黄色・赤色・オレンジ色・緑色があり、暖色系や明るい色になります。

・後退色

「後退色」は反対に距離が遠く見える色のことを言います。

こちらは、一般的に紫色・青色・ネイビー・水色などの寒色系や暗い色となります。

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前進色と後退色の違い 

◆外壁塗装におけるデザイン法則|外壁塗装のデザイン事例

実際の外壁塗装のリノベーション事例をご紹介いたします。

写真は、外壁が劣化してしまい、色も剥げてきている状態の写真になります。

この場合、内観が例えきれいであっても外観も重要視されている入居希望者を取りこぼす形となってしまう可能性もございます。

こちらの外壁塗装時にデザイン法則の後退色を使ってデザインを入れるというテクニック、ワンポイントでデザイン性を高める方法についてご紹介いたします。

こちらの場合、グレーを使うことでホワイトとの前進色と後退色のバランスによって目の錯覚で立体的に物件を見せることができます。

これによって外観をスタイリッシュに見せることができるかと思います。

クラスコ、リノベーション施工前の外観 実際に施工した外観は下記になります。

外壁の劣化を補修できているのはもちろんですが、白色の単色の写真より立体的になって見えるかと思います。

このように色のデザイン法則を知ることによって簡単にデザインの入った物件を作ることが可能です。

施工後の外観 

リノッタではこのようなデザイン法則はもちろんお部屋一つひとつにコンセプトを設け、皆さまのライフスタイルにぴったりのデザインをご提案いたしております。

リノベーション事例について詳しく知りたい方は、ぜひ一度下記より事例集をご覧ください。


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アパート経営をされている不動産オーナーのみなさま、相続税の節税対策は行っていますでしょうか?


相続税の節税対策を行うことで、場合によっては相続税の金額を何千万円も減らせることもあります。

日本では、三代に渡って財産を相続すると、財産がなくなると言われています。

これは、世界的にみても高い相続税率であり相続税対策は財産に直結することを示しています。

今後、節税対策の一つとしてリノベーションやリフォーム、設備設置が有効な策の一つになりますので、ぜひ今回課税価格について知っていただきたいと思います。


今回は、日本の相続制度、相続の節税対策における一つの考え方、「課税価格」についてお伝えいたします。



1.不動産オーナーが知るべき日本の相続制度

・包括継承主義

日本では、「包括承継主義」が用いられています。

包括継承とは、被相続人の財産及び債務のすべてが相続人に包括的に承継されることです。


日本では、限定承認の場合を除いて、包括承継主義を採用しています。

そのため、プラスの資産だけ相続して、借金だけ放棄するということはできません。

相続する場合は、原則、被相続人に帰属するすべての財産をまとめて承継することになります。

・日本の相続税率

日本では、3代に渡って相続すると財産がなくなると言われています。

これは、世界的にみても高い相続税率であり相続税対策は財産に直結することを示しています。

相続税は、最低税率で10%最高税率で55%の超過累進課税となっています。

超過累進課税は、課税所得額が大きいほど、税率も高くなる課税方式のことで、日本では相続税の他に所得税、贈与税などで、この累進課税方式が採用されています。

これは、所得や財産の多い人の方が税金を負担する能力があるだろう(「担税力」)という考え方と、所得の再分配のため、特定の人に財産が集まりすぎないようにするための仕組みと考えられています。

超過累進課税、相続法定相続分に応ずる取得金額と控除額 


2.不動産オーナーが知るべき日本の課税価格とは

・課税価格の算出

相続の課税価格は、次のような形になります。

遺産総額(不動産、金融資産、みなし財産)ー非課税財産(墓地、生命保険非課税枠分、公益財産)ー債務(借入金、※債務として相続人が負担とされるもの)+相続開始前3年以内に贈与された財産=課税価格


この計算式で出たものが、課税価格になります。

・課税価格を下げるためには

相続対策を行っていくにあたってポイントになるのが、課税価格を下げていくことになります。

遺産の総額を下げる、非課税財産を上げる、債務を上げる、これが結果として課税価格が下がるこれが相続対策です。

この部分をどのように上げて・下げていくかが、相続対策の大事な考え方になります。

課税価格の算出方法 


・相続対策の考え方

相続対策の考え方としては、実売価格(実際に売買される価格)と相続税評価額に大きくギャップがあるものに財産を組み換えていくことが重要です。

この実売価格が高く、相続税評価額の低いものに財産を組み換えていくことによって、課税価格を下げることが可能になります。

相続対策の考え方 

・優遇される財産とは

実際に相続対策に向いている財産の相続税評価額と実売価格のギャップについて見ていきましょう。

相続税評価額と実売価格の比較 

上の表は、ざっくりとしたイメージを掴んでもらうための数字となっています。個人における詳しい割合に関しては税理士さんにご相談ください。


相続税と相続税評価額について比べると、現金に関しては実売価格と相続税評価額は100%で全く同じになります。

家屋は60%、貸家は42%以下、タワーマンションは20%、リフォーム・ネット設備の設置などは0%となっており、相続税評価額が低いものは相続税対策として非常に有効なものになります。

リフォーム・ネット設備の設置は、節税効果にも良くさらに物件の性能自体も良くなるのでぜひ節税対策としてもご検討ください。

このギャップ(実売価格と相続税評価額の差が大きいもの)があるものに組み換えていくことによって相続税対策ができます。


3.不動産オーナーの相続税対策事例

相続対策は計画的に行うことが必要となってきます。次に、相続対策をした事例しなかった事例をご紹介いたします。

・相続対策しなかった場合

例:相続対策しない場合 

相続対策をしなかった場合、相続後にに200万円の相続税+1000万円のリフォーム代を払ってしまっています。

・相続対策した場合

例:相続対策した場合 

お父さんの生前に、1000万円のリフォームを行っていますので相続税評価額を下げた状態で相続を行ったのて、相続税がかからずに満室のアパートを手に入れています。


4.課税価格のまとめ

相続税の節税対策は生前に行っておかなければなりません。

その対策の一つが課税価格を下げることになります。

課税価格を下げるには以下のポイントが重要になります。

・遺産の総額を下げる

・非課税財産を上げる

・債務を上げる

しかし、財産の総額など場合によっては当てはまらない場合もありますのでどのような相続の節税対策を行うべきかは、相続専門の税理士さんに相談する必要があります。

個人個人に合った、最適な相続対策を行いましょう。

その際、リノベーションも有効な節税対策の一つになりますので、リノベーションについてご興味ある方はぜひ一度下記のリノベーション事例をご覧ください!


↓関連動画はこちらから!



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