儲かる物件にするための施策

◆1.儲かる物件にするための施策

ーデザイン・コンセプトで差別化

相場よりも高い賃料を設定するには、差別化が一番ではないでしょうか。

新築物件・築浅・立地が良いなど条件の良い物件に関しては、相場よりも高い賃料に設定することは可能ですが、そうではない古い物件に関しても再生ということでデザインとコンセプトで差別化をしていくことが有効です。

例えば、リノッタの例を挙げると、

心身を癒す力『Green Wall Life』というデザインプランで作成します。 

リフレッシュしたい時や気分転換のために外を歩いたり公園に出かけたりする‥ 

これは科学的にも効果が証明されており、人は自然を感じるとストレスやホルモンが減少するそうです。 

とはいえ、毎日、自然を感じることは難しい‥ 

しかし、この部屋には森の一部を切り取ってきたような緑の壁があります。 

生活に自然を取り入れ毎日の疲れを癒す部屋。

自分に魅せられる部屋『BLACK BLACK LIFE』 

全面ブラックで囲まれた室内。

生活感を感じさせないこの部屋には、スーツを着こなし、上品でクールな男性が住んでいるに違いない。

部屋に見合ったライフスタイルを送る自分に魅せられ生活する部屋。

このように、住む人までも想像してお部屋のコンセプトを作り上げていきます。

日本の賃貸住宅はいわゆる茶色の床、白い壁紙、シーリング照明が一般的です。 

あまりデザインの選択肢がありません。 

 そうなると、お部屋を比較するポイントは、立地・間取り・設備・築年数のみとなり、物件の差別化ができず、古くなると賃料が下がってしまうのです。 

こういう意味でもデザイン性やコンセプトで差別化することで、 

「このお部屋でいい」ではなく、「このお部屋がいい」と思ってもらうことができます。 

ーお部屋を整える

デザインやコンセプトは「お部屋のベースが整っている」ことが大前提としてあります。

賃貸住宅の価値を高めていくために大切なことはベース作りです。

差別化する上でアクセントクロスを使用する、床を張り替える、照明を変更するという手法がありますが、ベースをしっかりと作らなければお部屋の魅力を最大限に伝えることが出来なくなってしまいます。

まずは、入居者が求めている設備をしっかりとつけることが大切です。

代表的な空室対策の定番設備を12選ご紹介します。

1.和室→洋室

2.TVモニターホン

3.エアコン

4.室内洗濯機置き場

5.温水洗浄暖房便座

6.浴室リノベーション

7.室内照明

8.室内物干し

9.オートストップ水栓

10.ガスコンロ設置

11.インターネット無料

12.シングルレバー混合水栓

参考：空室対策定番設備12選｜入居者が選ぶ人気設備！

これらの設備をしっかりつけましょう。

ー耐久性の高い部材で低コスト運営

耐久性の高い素材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。 

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。 

クッションフロアやフロア材は安価ですが、劣化が早く、傷が付きやすい、凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。

フロアタイルは、木目調や石などのデザインが豊富にあり、まるで天然素材のようなリアルな見た目を再現しているのが特徴です。

クッションフロアと比べても耐久性が高く、木製のフローリングと比べても安価で施工が簡単です。

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。

やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。

また、賃貸住宅ではシーリング照明が一般的ですが、お部屋を演出する上でのおすすめはLEDの電球色のダウンライトです。

蛍光色の青白い光には脳を活性化させる働きがあると言われていますので、お仕事や勉強部屋におすすめです。

一方で、電球色にはリラックス効果があると言われていますので、くつろぎたい、リラックスしたい空間におすすめです。

LEDライトに変更し、長期的なコストを抑えましょう。

デザイン性を高めながら、運営コストもしっかりと考えて長持ちするお部屋を作りましょう。

ー退去を抑える

「住んでみて後悔したこと」の理由として最も多い答えが騒音トラブルです。

続いて、設備がイマイチ、住民の質、日当たり、水回りとなっております。

これらをしっかりと予防し、入居者様の居住満足度を高めていくことが重要です。

やはり、退去があると原状回復やリフォーム、新しい入居者の募集コストなどがかかってしまいます。

そのため、長く住んでいただけるようなお部屋作りが大切です。

長く住んでいただけるように、上記のような退去の理由となるものを一つ一つ対処していきましょう。

ー綺麗は必須

外観・共用部・エントランスはお客様が内見される際に、一番初めに目に止まる場所です。

室内の綺麗さも大切ですが、外観・共用部・エントランスも綺麗に保つよう心がけましょう。 

「割れ窓理論」をご存知ですか？ 

「割れ窓理論」とは、アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリング博士によって提唱されたもので、「１枚の割れたガラスを放置すると、いずれ街全体が荒れて、犯罪が増加してしまう」という理論です。

逆にいえば、公園や地域の清掃活動、落書きの消去作業など、身のまわりの小さな乱れに早く対応すれば、将来発生し得る犯罪を未然に防ぐ効果があると言われています。 

これは賃貸物件にも言えることで、共用部分の綺麗さを保つことで物件全体の治安の維持にも繋がります。

ー高賃料を維持して、高値売却

不動産の売却価格はさまざまな算定方法がありますが、収益物件に関しては基本的には、収益還元法という手法を使って売却価格を割り出すことが多いです。

物件の価値、売却価格の元となるものに関しては、その物件からいくら家賃が取れるかということ、そして、それに対して物件のあるエリアで不動産投資をしたら、いくらくらいの利回りで回るかという2つで売却価格が変わってきます。

◆2.まとめ

以上のことから、家賃の下がらないお部屋を作ること、収益の出る物件を維持することが非常に重要なのです。

そのために、物件を買って放置するのではなく、入居者のニーズに受け答えしながら、その物件の独自の強みを打ち出していきましょう。

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