不動産投資は複雑で、多くの落とし穴があります。
不動産投資を始める前に、不動産の価格変動や空室リスク、修繕費などの基本的な知識を身につけることが大切です。
計画的に投資する不動産投資は、長期的な視点で行う必要があります。
そのため、無理のない資金計画を立てて、無理のない範囲で投資することが重要です。
また、物件が空室になると、家賃収入が得られなくなります。
空室期間が長引くと、修繕費や固定資産税などのコストがかさんでしまう可能性がありますので注意が必要です。
しかし、正しい知識と準備があれば、これらのリスクを大幅に減らすことができます。
本記事では、不動産投資を成功に導くための物件購入時のポイントを詳しく解説します。
〈目次〉
◆1.投資判断のタイミング
投資判断のタイミングは大きく２つあります。
①物件の購入時
②修繕・リニューアル時
今回は①物件の購入時の投資判断についてお伝えいたします！
◆2.不動産収入の種類と家賃の重要性
不動産収入の種類は２つあります。
インカムゲイン（保有収益）とキャピタルゲイン（売却益）です。
インカムゲインとキャピタルゲインは、投資によって得られる利益の2つの種類です。
インカムゲインとは、資産を保有している間に得られる収益のことです。
株式の配当金、投資信託の分配金、預金や債券の利子、不動産の家賃収入などがインカムゲインにあたります。
キャピタルゲインとは、資産を売却することによって得られる利益のことです。
株式や不動産などの価格が上昇して売却すると、購入時の価格よりも高く売却することができ、その差額がキャピタルゲインとなります。
インカムゲイン（保有収益）は、資産を保有している間は継続的に収益を得ることができます。
そのため、安定した収入源として期待できます。
キャピタルゲイン（売却益）は、資産の価格上昇によって得られる利益であるため、一時的に大きな利益を得られる可能性があります。
ここで大事になってくるのはインカムゲイン（保有収益）とキャピタルゲイン（売却益）は家賃がベースになるということです。
いかに家賃が取れるか、というのが重要なポイントとなります。
【家賃×入居率＝家賃収入】となりますので、家賃を高く設定しても入居率が高くなければ意味がありません。
逆に、家賃を低くしすぎてしまうと、どんなに入居率が高くても思ったように家賃収入を得ることができません。
【問】家賃30%減、入居率30%減となった場合、家賃収入は何%下がりますか？
【答】家賃収入は51%下がります。
◆3.物件購入時のポイント
不動産投資のメリット
1.不動産を担保に融資でレバレッジ
2.相続税などの節税をしやすい
3.現物が確実に手に残る(ゼロにならない)
4.インフレリスクに強い
5.ある程度のリスクを予測可能
不動産投資のデメリット
1.流動性が低い
2.リスク (金利上昇・滞納・空室・賃料低下・災害など)
3.分割がしづらい
4.塩漬けになる可能性がある
ー①キャッシュフローツリー
キャッシュフローツリーとは、年間の家賃収入から管理費、ローン返済額などの支出を引き、手元に残るお金を算出するための一連の計算を表します。
物件の将来性を検討する際に使用することが多く特に収益不動産を取得する際には必ずキャッシュフロー・ツリーを作りましょう。
既に収益不動産を取得している方も所有する物件の分析に使えます。
キャッシュフロー・ツリーは以下の計算の流れで算出されます。
①総潜在収入(GPI)
－）②空室損失
－）③家賃未回収損
＋）④雑収入
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
⑤実効総収入(EGI)
－）⑥運営費(OPEX)
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
⑦営業純利益（NOI）
－）⑧年間返済額(ADS)
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
⑨税引前キャッシュフロー(BTCF)
－）⑩税金（所得税・住民税・事業税等）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
⑪税引後キャッシュフロー(ATCF)
総潜在収入(GPI)とは 物件の満室想定の年間賃料のことです。
総潜在収入を算出する際に重要なことは、現時点で空室となった場合、いくらで貸せるかという家賃を査定し計算します。
入居中の部屋の家賃が相場とずれている可能性があるためです。
正確な分析のためには改めて家賃を査定する必要があります。
実効総収入(EGI) とは、
［①総潜在収入(GPI)－②空室損失－③家賃未回収損＋④雑収入］で算出されます。
営業純利益（NOI）とは、
［⑤実効総収入(EGI)－⑥運営費(OPEX)］で算出されます。
この数値が物件がもたらす利益を表すものであり、特に重視される指標です。
ー②現行満室賃料と満室想定賃料の違い
現行満室賃料と満室想定賃料は、どちらも不動産投資の際に用いられる賃料の概念ですが、その計算方法や意味合いが異なります。
現行満室賃料とは、物件の契約時点での賃貸借契約に基づく家賃と、空室の今の募集の家賃分を合算して、1年分として計算した賃料です。
つまり、実際に空室がなく、満室状態である場合に得られる賃料のことです。
今空室があったとしても、その部屋が募集の金額で埋まっている状態だとして、また入居中の家賃はそのままの計算で合計した（×12ヶ月分）賃料のことを言います。
対して、満室想定賃料とは、今の時点での物件の実際の実力値を考慮した賃料になります。
つまり、現時点の物件の立地や築年数、設備の状態等を考慮して、もしも今（現時点で）その物件が空室になった場合にいくらの家賃に設定して募集ができるかを考慮した計算になります。
これは、現時点で埋まっているお部屋に関しても、同じく現時点の実力値を想定した賃料で計算をします（×12ヶ月分）。
結果として、現行満室賃料と満室想定賃料は異なる計算となり、物件を購入する際の投資判断としては、満室想定賃料の考え方の方が重視されるべきである事がわかります。
空室が出たと仮説して、今の物件がどのくらい稼げるのかを計算することが投資判断の基準になります。
そのための基準になるのが、満室想定賃料の計算の考え方です。
いつ空室が出るかはわからないのが賃貸経営のリスクであり、今の賃料相場とエリアの空室率を考えて、満室想定賃料を基準にして不動産投資の物件選定や購入判断をする必要があります。
ー③表面利回りと実質利回り
表面利回りと実質利回りは、不動産投資の収益性を判断する指標として用いられる用語です。
表面利回りとは、物件の年間賃料を物件価格で割った値です。
表面利回り = 年間賃料 / 物件価格
表面利回りは、不動産投資の物件選定や広告などに用いられます。
しかし、表面利回りには、物件購入や維持にかかる諸費用を考慮していないため、実際の収益性を表すものではありません。
実質利回りとは、表面利回りに、物件購入や維持にかかる諸費用を加えた値です。
実質利回り = 年間賃料 + 諸費用 / 物件価格
実質利回りには、物件購入や維持にかかる諸費用が考慮されているため、実際の収益性を表すものとして用いられます。
具体的な諸費用としては、以下のようなものが挙げられます。
ローン返済額
固定資産税
都市計画税
修繕費
管理費
空室リスク
実質利回りは、不動産投資の物件選定や投資判断に用いられます。
◆4.まとめ
不動産投資は、短期間で大きな利益を得られる可能性は低いと考えられます。
長期的な視点で投資を行い、着実に収益を積み上げていくことが重要です。
また、うまくいけば大きな利益を得られる可能性がありますが、リスクも大きい投資です。
落とし穴を回避するために、十分な知識と準備を行った上で、慎重に投資を行うようにしましょう。
尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。
▼関連動画はこちら
Renottaをもっと知りたい不動産オーナー様はこちら
Renottaのお部屋を見てみたい方はこちら
不動産オーナー向けの無料セミナーはコチラ
▷https://fudousanowner.crasco.jp/
このチャンネルでは、リノベーションを中心に不動産経営に役に立つ情報やノウハウを配信しております!!
ぜひこの機会にチャンネル登録の程、よろしくお願いいたします。
