【不動産投資】リノベーリョンする？しない？迷ったときの判断方法を解説！

◆1.修繕・リノベーションの投資判断

実際に物件を運営しているオーナー様の多くが悩んでいる「修繕・リノベーション時の投資判断」。

どのようなタイミングでどれくらいやればいいのか？どのような指標で考えればいいのか？と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。

修繕・リノベーションするかしないかは、主に、賃料が下落したアパートに改善を加えることで

①利回りが上がるか

②税引き後のキャッシュフローが上がるか

③物件価値が上がるか

の3つの指標で判断することが重要です。

では、それぞれについて詳しく解説していきます。

◆2.リノベーションするかの3つの判断基準

ー①利回りの向上

リノベーションするかの判断基準の1つである「利回りの向上」とは、投資用不動産の収益性を高めることを意味します。

例えば、年間賃料収入が1,000万円の物件を1億円で購入した場合、表面利回りは10％となります。

この物件に、1,000万円をかけてリノベーションし、年間賃料収入を1,200万円に上げたとき

1,200万円÷1億1,000万円で、表面利回りは10.9％にアップします。

よって、この物件はリノベーションすべき物件だったと判断できます。

リノベーションは、間取りを変更して部屋数を増やしたり、設備を最新のものに交換したりすることで、賃料を高く設定できるようになります。

また、耐震性や省エネ性などの性能を向上させることで、ランニングコストを削減し、収益性を高めることができます。

さらに、デザイン性や機能性を向上させることで、入居率の向上が期待できます。

利回りの向上は、投資用不動産の収益性を高める上で重要なポイントです。

リノベーションによって利回りを向上させることができれば、投資の収益性が高まり、投資効果をより高めることができます。

ー②税引き後キャッシュフローで比較

2つ目のポイントは、「税引き後のキャッシュフローでの比較」です。

基本的に賃貸経営は、1年2年の短期間ではなく、10年20年30年のように中長期的に考えます。

10年後には売却するのか、20年間は保有するのかなどによって手法が大きく違ってくるので、保有物件を最終的にとうしたいのかを考え、判断する必要があります。

リノベーションをした場合の税引き後キャッシュフローは、以下の式で計算できます。 

税引き後キャッシュフロー（リノベーション前） = 賃料収入（リノベーション前） - 経費（リノベーション前） - 税金

具体的な例としては、築年数が古く設備の老朽化が進んでいる物件をリノベーションすることで、賃料アップや入居率の向上が見込めます。

10年でリノベーションを行うのか、20年でリノベーションを行うのかによっても変わりますので注意が必要です。

税引き後キャッシュフローで比較する際には、以下の点に注意が必要です。

・リノベーションにかかる費用を正確に把握する

・リノベーション後の物件の賃料相場を調査する

・リノベーションによって想定される効果を正確に予測する

リノッタのワンポイントリノベーションとミドルリノベーションでも大きく変わりますので、専門のシステムを活用してリノベーションの計画を慎重に検討することが大切です。

ー③物件価値の向上

3つ目のポイントは、「物件価値の向上」です。

リノベーションにかけた費用よりも、収益還元価格で物件価値が上がるかどうかということです。

ここで重要になってくるのが、収益還元法（直接還元法）です。

収益還元法（直接還元法）とは、

物件価値＝純収益÷エリア等の想定利回り

で計算する不動産価格の算定方法です。

この方法で計算したときに、投資効率としていいのかを判断します。

不動産収入は、家賃がベースです。

リノベーションは家賃収入を上げるだけでなく、将来的に売却する際に高値で売却できる可能性を高めることができます。

◆3.まとめ

修繕・リノベーションするかしないかを判断する際には、以下の3つを総合的に検討することが重要です。

賃料が下落したアパート＋改善＝

①利回りの向上

②税引き後キャッシュフローの向上

③物件価値の向上

具体例も動画で紹介していますのでぜひ参考にしてください！