不動産投資で成功するためには、空室リスクを減らすことが重要です。
空室リスクを減らすためには、入居者に選ばれるお部屋づくりが欠かせません。
本記事では、賃貸物件の価値を高め、安定した収益を生み出すための重要なポイントを詳しく解説しています。
〈目次〉
◆1.選ばれる物件になるために
ー賃料の下がらないお部屋づくり
日本の賃貸物件は基本的に設備は同じで、壁紙や床材や照明も同じようなものばかりで差別化されていません。
このままですと、賃料は築年数でしか判断できないため、全国平均で毎年約1%ずつ下がっていくことになります。
賃料の下がらないお部屋作りを目指すなら、「このお部屋でいい」という妥協のお部屋探しではなく、「このお部屋がいい！」と思ってもらう必要があります。
そのためにはデザインやコンセプトを明確に決めて差別化することが重要なのです。
ー最低限必要な設備
しかし、単純にデザインを変えれば良いという話ではありません。
最低限の設備はしっかりと押さえておく必要があります。
【これがないと決まらない設備】
1.エアコン
2.テレビ付きモニターフォン
3.室内洗濯機置き場
4.インターネット無料
5.洗浄器付き便座
【これがあれば決まる設備】
1.インターネット無料
2.エントランスのオートロック
3.高速インターネット
4.宅配ボックス
5.浴室換気乾燥機
これらの設備は、生活に欠かせない基本的な設備であり、多くの人が求める設備です。
人気の設備が整っていれば、選ばれる可能性が高くなります。
また、物件の立地や間取り、デザインなどによって、必要な設備は変わってきます。
物件のターゲット層を明確にし、その層が求める設備を検討することが大切です。
具体的には、
・ファミリー層をターゲットにするなら キッチンは広く、収納が充実している、セキュリティ設備が充実しているなど。
・単身者をターゲットにするならキッチンはコンパクトで使いやすい、トイレや浴室は狭くても可。
・学生をターゲットにするなら家賃が安い、近くに飲食店やコンビニなどの生活に便利な施設がある、セキュリティ設備が充実している。
このように、ターゲット層を明確にして、その層が求める設備を検討することで、選ばれる物件づくりに近づけることができます。
ー入居希望者に敬遠される設備
3点ユニットバスは入居希望者に敬遠される設備の1位となっています。
3点ユニットバスとは、バスルーム、トイレ、洗面台が一体となった設備です。
スペースを有効活用できるメリットがありますが、プライバシーが確保しにくく、使い勝手が悪いというデメリットがあります。
そのため、特に女性の入居希望者から敬遠されやすい設備です。
またエアコンや給湯器、キッチンなどの設備が古いと、故障のリスクが高まり、快適に住むことができなくなる可能性があります。
見た目にも古く見えてしまうため、敬遠される傾向にあります。
さらに、エレベーターがない、駐車場がない、宅配ボックスがないなど、生活に不便を感じるような設備は、敬遠される傾向にあります。
特に、高齢者や車を所有している人、宅配便をよく利用する人にとっては、不便な設備は大きなマイナスとなります。
このように、入居希望者に敬遠される設備は、プライバシーや使い勝手、快適性、利便性などの面で、マイナスな印象を与えるものです。
これらの設備を避けることで、選ばれる物件づくりに近づけることができます。
ー高額原状回復費用はリノベがチャンス
長年住んでいる物件に関しては高額な原状回復費がかかります。その時がリノベーションのチャンスです！
私たちの経験上、50万円ほどかかる原状回復に関しましては、追加の50万円でデザインを取り入れたリノベーションが可能です。
高額原状回復費用はリノベのチャンスである理由は、以下のとおりです。
・原状回復費用をリノベーション費用に充てることができる
・リノベーションによって家賃アップが見込める
原状回復費用は、入居者が退去時に発生する費用です。
原状回復費用が高額になると、その分だけ家賃を下げざるを得ないケースがあります。
しかし、リノベーションを行うことで、原状回復費用をリノベーション費用に充てることができます。
さらに、設備や間取りを改善することで、物件の価値を高めることができます。
そのため、リノベーションによって家賃アップが見込めます。
空室リスクを減らすことができる 設備や間取りが古いと、入居希望者からの人気が低下し、空室リスクが高まります。
しかし、リノベーションによって設備や間取りを改善することで、空室リスクを減らすことができます。
ー耐久性のある素材で中長期的なコストダウン
耐久性の高い素材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。
そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。
賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。
クッションフロアやフロア材は安価ですが、傷が付きやすく凹みやすいことが欠点です。
リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。
フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。
やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。
ー照明にLEDライトを利用
1日7時間、6畳のお部屋で照明を利用した場合の1年間の電気代は、蛍光灯で約4,000円。
LEDダウンライトで約920円です。
比較すると約77%も電気代を節約できます。
電球の寿命も蛍光灯の3倍から6倍の40,000時間であり、電球代も節約できます。
また、LEDライトは、調光や調色などの機能も搭載されているものがあり、光の色や明るさを自由に調整することができます。
そのため、シーンに合わせて最適な光を演出することができるのです。
青白い光の蛍光灯は脳を活性化する効果があると言われており、仕事をするのには最適ですが休息を取るのには相応しくありません。
日中、仕事や勉強で疲れた後はしっかりと休む必要があります。
LEDライトの電球色は休息に最適と言われており、心も体もリラックスさせる効果があると言われています。
このように、照明にLEDライトを利用することは、さまざまなメリットがあり、コスト削減や快適な生活の実現につながります。
◆2.まとめ
選ばれるお部屋作りにはデザインやコンセプトを明確に決めた差別化が欠かせません。
しかし、惹かれるデザインや設備ばかりを取り入れても、利益はマイナスになってしまいます。
不動産投資はコスト面も重要ですので、これらのバランスをよく考える必要があります。
今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。
具体例も動画で紹介していますのでぜひ参考にしてください！
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