相続時の節税と聞くと、専門知識が求められる分野で難しそうと感じる人も多いのではないでしょうか。
本記事では、相続時の節税のポイントとして、現金資産を不動産やリフォームに活用する方法を中心に解説します。
また、具体的な節税事例を通じて、リノベーションや外壁塗装などの投資がどのように相続税の節税につながるのか、実際の効果を詳しく解説します。
実際に節税対策を行う場合は、税理士など専門家へ相談することをおすすめします。
◆1.相続時の節税のポイント
相続時の節税には、資産の評価額を維持しながら、節税に有利な資産への移行が大切です。
ー現金から不動産への移行
現金1000万円を持っていた場合、評価額は100%となり、相続税がかかります。
そこで、賃貸住宅やリフォームなどの優遇される財産に転換するか、もしくは保険金の非課税の財産に変えておくことで、相続税の負担を軽減することができます。
例えば、相続税率55％、所得税率40％の場合、現金で持っていると55％の相続税がかかってきます。
これを物件のリフォームに使うと、物件の価値が上がり、家賃収入もアップします。
しかし、評価額は変わらないので、相続税の節税につながります。
◆2.節税事例
相続税を節税しながらのリノベーション効果例をご紹介します。
事例①リノベーションの効果
【設定条件】
被相続人：課税資産1億円超 法定相続人1名
対象案件：現金5,000万円 マンション１棟 評価額5,000万円
賃料収入：500万円/年
該当地域の想定利回り：8%
【節税施策前】
課税遺産額：1億円ー基礎控除（3000万円＋600万円）＝6400万円
相続税額：6,400万円×55％＝3520万円
【節税施策後】
1000万円かけてリリニューアルした結果、年間賃料収益が100万円アップ。
課税遺産額：9000万円ー基礎控除（3000万円＋600万円）＝5400万円
相続税額：5400万円×55％=2970万円
・相続税を3520万円から2970万円に減額
・年間賃料収益が100万円UP
・物件価値は1250万円UP（※想定利回り8%、直接還元法で試算）
事例②外壁塗装の効果
リノベーションに加え、外壁塗装を使った節税事例をご紹介します。
【before】
平成7年築、世帯数6戸、空室4部屋の賃貸アパート。
グレーの古臭い外観で和室の1DKでした。
賃料収入は2部屋の合計で月94,000円
【after】
1500万円をかけて、外観は緑のデザイン性があるものに、室内は洋室の1Rにすることで広々とした印象のお部屋にリノベーションしました
その後3部屋が埋まり、賃料収入の合計で月244,000円にUPしました。
◆3.まとめ
「建物の相続評価＝固定資産評価額」になります。
1500万円をかけて、外壁リフォーム、室内リフォーム、入居率UP、家賃収入の増加、物件の価値が上がったとしても、固定資産評価額は上がりません。
このように、物件に投資することで後の収益につながり、節税対策にも有効です。
実際に対策する際は、税理士事務所などに相談しましょう。
尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。
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