賃貸経営において収益向上への近道をたどりたいならば、「物件の価値とは何か」を知る事は非常に重要です。
特に、その「価値」というのは、大家さんと入居者では、全く違うということ。
そのギャップを理解することで、物件は好循環を生み出すスパイラルになります！
賃貸経営を成功させたい大家さんは、ぜひ最後までご覧ください。
◆1.賃貸物件価値とは
物件の「価値」というのはどのようなもので、物件の価値を上げていくにはどのような対策が必要なのでしょうか。
これは、オーナーと入居者、それぞれの目線でよって違います。
ーオーナー目線の賃貸物件価値
オーナー目線での「物件価値」とは、家賃が相場よりも高く、家賃が下がらないことです。
賃料下落率を見ると全国平均で年間1%から1.2%ほど下がると言われております。
賃料に関しても、1%から1.2 %ほど下がるため、10年経つと10%から12%ほど下がります。
20年経つと20%から24%ほど下がってしまいます。
35年・40年と経つとだんだん下げ止まっていきます。
この賃料の下落がない、もしくは下がりづらい物件がオーナー様にとってはいい物件と言うのではないでしょうか。
二つ目は、退去が出ないことです。
やはり稼働率というのが非常に大切ですので、長く入居者さんに住んでいただくとことが非常に重要です。
三つ目は、維持コストがかからない物件です。
せっかく収入があったとしても、維持コストがかかってしまうと、収益はあまり上がりません。
以上が、オーナーから見る「価値の高い物件」です。
ー入居者目線の賃貸物件価値
一方で、入居者目線では、どのような物件であれば、家賃を払ってもいいと思うのでしょうか。
例えば「デザインが気に入っている」「お部屋が好き」「住んでいて安全、そして安心できる」これは大切な要素です。
物騒なことも起こる世の中ですので、やはり安全・安心感があるということは、非常に入居者さんにとって価値が高いのです。
そして、「共用部分やエントランスのメンテナンスが行き届いている」「入居中の不具合が起こらない」など、このような条件も求められています。
◆2.引越したいと思った瞬間
リクルートが出してる「引越したいと思った瞬間は？」というアンケート結果では、入学・入社などのライフイベントはもちろん、不具合が起こった時に引越しを考えると回答した方が多くいました。
他には、お隣の方が少し苦手、トラブルが起きた、ゴキブリが出た時という回答もあります。
つまり、 しっかりとメンテナンスや清掃を行い、「良い物件にし続ける」ことが必要なのです。
◆3.賃貸経営に必要なプラスの循環
賃貸経営は、物件を購入し入居が決まれば、もう何もしなくていいというわけではありません。
何も対策していないと負のスパイラルに陥っていってしまう可能性が非常に高くなります。
物件力がダウンしていくと入居率がダウンしていきます。
入居率がダウンしていくと、それを埋めようと賃料を下げます。
賃料を下げると、入居者の属性が下がっていってしまうということもあります。
入居者の属性が下がってしまうと、新しい入居が決まらなくなり、結局思ったような家賃収入が得られず、破綻してしまいます。
破綻まで行かずとも、再投資ができなくなり、どんどん物件が劣化してしまうような「負のサイクル」に陥る可能性があります。
賃貸経営をしていく上で非常に重要なのは、プラスのスパイラルです。
人気物件は賃料が上がり、入居率もアップします。
更に退去が減り、安定した賃貸経営になります。
そこでまた収益が生まれ、生まれた収益を再度その物件を磨くために使うことができます。
もしくは、違う物件を購入して投資をすることができます。
このように、賃貸経営をしていく上でプラスのサイクルは非常に重要です。
◆4.まとめ
「物件の価値とは何か」を大家さんと入居者、それぞれの目線でお伝えしました。
物件の価値のギャップを理解し、プラスの循環を生み出しましょう！
尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。
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