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リノベーションによる空室対策の効果とは？

2020年9月23日水曜日

リノベーションによる空室対策にご興味ありませんか？

アパート経営での空室増加はオーナー様の最大の悩みかと思います。  
入居率の低下そして家賃収入の安定がなければアパート経営自体が続かなくなってしまいます。  
空室対策の一つとしてリノベーションがあります。  
お部屋の価値を高め周辺のライバル物件より魅力的なお部屋にするリノベーションは、多くのオーナー様が実践しています。  

リノベーションによってオーナー様側も当然メリットはありますが、入居者側にもメリットは多いので、今後リノベーションによる空室対策がより有効的になってくるでしょう。    

今回は、実際にリノッタで扱った築年数が経過したリノベーションのお部屋事例をご紹介しながらご説明いたします!!  

〈目次〉

1.リノベーションによるオーナー側のメリット

・リノベーションによるオーナー側のメリット①｜入居率が上がる可能性が上がる

・リノベーションによるオーナー側のメリット②｜家賃アップの可能性が上がる

・リノベーションによるオーナー側のメリット③｜節税効果になる

2.リノベーションによる入居者側のメリット

・リノベーションによる入居者側のメリット①｜室内が新築同様にきれい

・リノベーションによる入居者側のメリット②｜新築物件よりもリーズナブル

・リノベーションによる入居者側のメリット③｜立地の良い物件であることが多い

3.築深物件リノベーション事例

・築深物件リノベーション事例①｜物件概要

・築深物件リノベーション事例②｜リノベーション前の印象

・築深物件リノベーション事例③｜リノベーション後のお部屋

4.リノベーションを適切に的確に


1.リノベーションによるオーナー側のメリット

・リノベーションによるオーナー側のメリット①｜入居率が上がる可能性が上がる

リノベーションによって、設備や内装、場合によっては外観が新しく綺麗に使いやすくなることで、物件の価値が高まります。
アパート経営において空室が続けば当然収益が減少します。  
リノベーションによって物件の価値を高めれば、入居検討者に選ばれる可能性も高まります。  
物件の価値が高まれば、空室リスクを回避でき、安定的な家賃収入を得ることができるでしょう。  

 

・リノベーションによるオーナー側のメリット②｜家賃アップの可能性が上がる

リノベーションを施すことによって、これまで空室対策のため引き下げていた家賃を上げても入居希望者が増える可能性が広がります。  
家賃をアップした上で、入居率が上がればより大きな家賃収入のアップが期待できます。  

 

・リノベーションによるオーナー側のメリット③｜節税効果になる

リノベーションは効果的な節税対策にもなります。  
相続税と相続税評価額について比べると、現金に関しては実売価格と相続税評価額は１００％で全く同じになります。 
一方で、リノベーション（リフォーム）、ネット設備などの相続税評価額は、０%です。 
物件の価値としては、大幅にアップしますが、物件に対する相続税評価額は変わりません。 
こちらは、相続税対策として非常に有効なものになります。  

 

2.リノベーションによる入居者側のメリット

・リノベーションによる入居者側のメリット①｜室内が新築同様にきれいでデザイン性に優れている

リノベーションが施された物件は、外観が多少古いイメージでも、内観は新築同様にきれいになっています。  
したがって、内観のきれいさを重視する入居検討者にも候補に入る物件になるでしょう。  

 

・リノベーションによる入居者側のメリット②｜新築物件よりもリーズナブル

リノベーション物件は、家賃面において、同じような立地や間取りの新築のお部屋よりもリーズナブルな物件が多いです。  
同じような築浅の物件と変わらない綺麗な部屋に、リーズナブルな家賃で住むことができます。  

 

・リノベーションによる入居者側のメリット③｜立地の良い物件であることが多い

築年数が経過している物件は立地が良い場合が多いです。 
駅やスーパーなどが近くに欲しいというニーズは変わらずあります。
そうした築年数が経過しているリノベーションの物件はより入居物件の優先度が上がるでしょう。

 

3.築深物件リノベーション事例

・築深物件リノベーション事例①｜物件概要

今回は、築28年鉄骨造の中古マンションにリノベーションを施したお部屋をご紹介します。  
こちらのマンションは立地については悪くありませんでしたが、年数が経つにつれてだんだんと入居者が減ってきていました。

住所：石川県金沢市 
築年数：28年 
構造：鉄骨 
間取り：1K 
広さ：22.8m2 
洋室7.6畳 
キッチン2.5畳

・築深物件リノベーション事例②｜リノベーション前の印象

間取りは、一般的な1Kタイプで問題はありませんでしたが、デザインに問題がありました。 
このお部屋の印象は、可もなく不可もなくということで、なんとなく年期を感じる部分もあります。 
この様な事情もあり、立地は悪くはないですが不人気となっていました。 2  

・築深物件リノベーション事例③｜リノベーション後のお部屋

こちら築28年のお部屋です。とてもそんな風には見えないかと思います。  
このお部屋をリノベーションし、完成したのが「シャビーシックライフ」というコンセプトのお部屋です。 
コンセプトと同時に住んでいただきたい方のターゲットも絞りました。 
イメージは、30代の社会人に向けた、大人な雰囲気なお部屋をイメージしリノベーションしています。

4.リノベーションを適切に的確に

空室対策におけるリノベーションは、非常に効果的な手法です。  
しかし、どの部屋にもリノベーションをすれば良いというわけでは決してありません。  
顧客のニーズと現状の把握をしっかりと行った上で、適切な空室対策を行うことが一番のアパート経営における成功の道かと思います。

↓関連動画はこちらから
  




今回ご紹介したリノベーション事例についてより様々な事例を知りたいと思った方は、ぜひ下記の画像をタップしてご覧ください。

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築46年の団地をコンクリート打ち放しに！空室対策におけるリノベーション事例紹介！

2020年9月18日金曜日

今回は、築46年の県営団地をコスト50%カットでコンクリート打ちっぱなしのリノベーションを行ったリノベーション成功事例をご紹介致します。


1.物件概要

・入居率80%

・築46年

・RC造

・3LDK

立地は金沢駅から南へ車で10分の立地でエリアとしても人気のない場所でした。

2.問題点

外観の劣化も激しくとにかく人気のない物件でした。 

また、家賃を2万円代まで下げましたが入居に苦戦している団地でありました。 

また間取りですが、LDKが10.5畳、和室が3つ、水回り(キッチン・トイレ・浴室・洗面台)も狭く劣化が激しい状態でした。

こちらの団地を不動産投資として通常のリノベーションを行おうとするとコストがかかりすぎリターンが合わなくなってしまいます。

リノッタ

3.リノベーション内容

不動産投資を行い、家賃を上げても投資効率が悪くリターンが見込めない状態でありましたが、この「既成概念を壊す」といった目的意識でプロジェクト(不動産投資)を始めていきました。

本来は必要な壁・床・扉ですが、今回はコンクリート打ちっぱなしで広いワンルームにするため、壁・床・扉は作らない方向でプランニングを行うこととしました。

海外では大きなワンルームやリビングは人気です。そしてそれは、日本でも同様に人気です。

壁・床・扉は作らず、部屋数も増やさずリノベーションを行っていくため、コストは340万から170万までカットすることが可能となりました。

・リノベーション内容①｜3LDK→1Rに間取り変更

本来は必要な壁・床・扉ですが、今回はコンクリート打ちっぱなしで広いワンルームにするため、壁・床・扉は作らない方向でプランニングを行うこととしました。

海外では大きなワンルームやリビングは人気です。そしてそれは、日本でも同様に人気です。

壁・床・扉は作らず、部屋数も増やさずリノベーションを行っていくため、コストは340万から170万までカットすることが可能となりました。

・リノベーション内容②｜パレットを設置

自由に変身できるお部屋「トランスフォームライフ」 特徴としては、大きなお部屋にパレットが置いてあるのがポイント！

床・壁・天井は全てコンクリート打ちっぱなしで、とにかくコストカットをしていきました。

キッチンに関しては劣化が目立っていましたが、キッチン扉は塗装し、取手もメッキタイプに取り返し、既存のキッチンはそのままに表層的に綺麗にしました。

パレットは入居者のライフスタイルに合わせて移動が可能ですので、様々な形にカスタムすることができます!!

特徴としては、大きなお部屋にパレットを設置したのがポイントになります。

キッチンに関しては劣化が目立っていましたが、キッチン扉は塗装し、取手もメッキタイプに取り換え、既存のキッチンはそのまま使用し、表層的に綺麗にしました。

パレットは入居者のライフスタイルに合わせて移動が可能ですので、様々な形にカスタムすることができます。

こんな自由自在なお部屋、なかなかありませんよね。

リノッタ、リノベーション、団地、パレットパレットは自由自在に移動可能です。 

・リノベーション内容③｜物件名変更

こちらの物件名、ネーミングも変更いたしました。

住む人、それぞれが自分らしく楽しく満足できる団地をみんなで作っていけたらという想いで、「CONTENTO=嬉しい、満足」という建物名にしました。

ロゴタイプに関しては、優しく嬉しい印象を出すため、CとOは正円に、角は優しくアールを取りました。

物件名を変更するというのも空室対策における有効な手法と言えます。

リノベーション、リノッタ

4.リノベーション完成後

リノベーションをした結果この団地の空室期間は本当に長く空室だったため不明ですが、リノベーション後は驚異30日での満室となりました！

収益はなんと60%アップを達成いたしました！！

シンボルマークは住む方がそれぞれの暮らしがあります。ライフスタイルも違うので明かりが付いていたり、消えたりしているイメージとしました。

また、外観に関しても劣化が激しかったため、塗装を行う際にデザインを取り入れながら外壁塗装を行いました。

デザインを入れても塗装の金額は変わりませんので、塗装を行う際、今の時代のトレンドやニーズにあったデザインを取り入れることで、物件の資産価値を高めることができます。

CONTENTOといった名称に相応しい印象になるため優しい色使いの外観に、仕上がっております。

室内のリノベーションも続々と行っており、トータルの年間収入は、1室当たり、184万円アップでを13室、リノベーション2210万円を達成いたしました。

リノベーション、リノッタ例えばこんなインテリアに♪ 

5.リノベーション事例まとめ

アパート経営における空室は確かに難しく厳しい問題ですが、リノベーションを行うことで、資産価値を高め、入居率、家賃をアップさせるチャンスでもあります。

そのためにもしっかりとコンセプトを定め、リノベーションの計画を立てて実施していくことが重要になります。


今回ご紹介した事例以外にも、リノベーション事例を紹介した動画がございますので下記の動画より是非一度ご覧いただければ幸いです。


↓関連動画はこちらから


また、空室改善によるリノベーションでお困りごとがあれば、是非一度リノッタまでお問い合わせください。



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築39年マンションの利回りアップが実現した成功事例とは!?

2020年9月16日水曜日

今回は、築39年のRC造で尚且つ家賃下落に悩まされている賃貸マンションをリノベーションし、利回りアップを実現させた成功事例をご紹介させて頂きます。
こちらの物件は立地がよくRC造のため、まだまだ長く賃貸経営可能な賃貸マンションだったため、トータル的な改善をしていこうということで、2012年にプロジェクトをスタートしまして今現在もなお満室稼働をしている物件です。
 ☆物件概要 
・マンションタイプ 
・RC造 
・1980年築 
・６階建 
・40戸 


2.問題点

・外観が古い 
・名前が古い 
・和室がある 
・部屋年齢が高い 
・設備が古い 
・差別化できていない 
・暗い 
しかし立地に関しては金沢駅まで徒歩圏内と非常に好立地です。 

こちらを2012年よりトータル的に改善を行うためのプロジェクトを開始しました。 


3.リノベーション事例｜築39年のRC造で尚且つ家賃下落に悩まされている賃貸マンション

・リノベーション内容①｜物件名称を変更

「西尾ビル」から「Casa West T」という名称変更を行い、ロゴを新たに作り直しました。
特徴としては、「単身の社会人で男性」をターゲットに設定しましたのでスタイリッシュなロゴにしました。


・リノベーション内容②｜外壁塗装、塗り直し

紺色とホワイトを組み合わせたスタイリッシュな印象を与えるデザインとなりました。 
また、先ほどのロゴをファサードに、設置することでさらに印象を変えることができました。
更にポストを変え、廊下部分の天井と壁も塗り替えることで、通路の印象もスタイリッシュな印象へ生まれ変わることができました。 


・リノベーション内容③｜室内をリノベーション

▼リノベーション前 
キッチン
→非常に古く劣化の激しい印象 
和室
→築年数相応の劣化の目立つ畳、壁、天井 家賃を下げても決まらない状況のお部屋でした。

▼リノベーション後
洋室11畳の広いワンルームへリノベーションを施しました。 


4.リノベーション完了後

家賃29,000円→42,000円(14,000円アップ)となりました。 
成果としては、こちらの数々のリノベーションされたお部屋は基本的の工事中に成約となるため、「平均成約日数役-18日」といった結果となっております。 
28,000円から42,000円(14,000円アップ)まで家賃を上げることができ、利回りアップを実現することができました。


5.リノベーション事例まとめ

築39年のRC造で尚且つ家賃下落に悩まされている賃貸マンションで家賃29,000円→42,000円(14,000円アップ) アップした洋室11畳の広いワンルームへリノベーション事例をご紹介いたしました。 

他のお部屋の事例、他のお部屋もリノベーションをさせて頂いております。 
他に23種類のコンセプトのリノベーションされたお部屋があります。 
あくまで同じコンセプトのお部屋は作らず、それぞれ別々の個性的なお部屋に仕上げております。 

このように築年数が経っている古い賃貸マンションでも家賃下落を防ぎ再生する方法は、たくさんございます！

Renotta(リノッタ)では6畳11万円からリノベーションを行えるプランからご用意させて頂いており、簡単に税引き後キャッシュフローをシュミレーションできますので是非一度お問い合わせ頂けたらと思っております！


今回ご紹介した事例は、下記の動画にて詳しくご説明いたしておりますので、是非一度ご覧ください！！

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