◆1.2018年にリノッタ加盟

リノッタ加盟以前の空室提案は、家賃を下げることをお願いしたり、リフォーム提案の場合でも担当の好みに偏ってしまい、なかなかお部屋が決まらない状態がありました。

ここでリノッタを導入することによって、本当に決まるのかというところが疑問点ではありましたが、実際に施工してみると平均の空室が167日だったお部屋が平均27日で決まっていくという非常に良い実績が出ました。

家賃もアップしたにも関わらず、空室日数が減っていき、オーナー様に非常に良い提案が出来たと思っております。

このリノッタを新築物件と掛け合わすことはできないか‥考えました。

今までは、新築プレミアムという形で、新築であれば何もしなくても満室になることが当たり前でした。

しかし、近年、新築であっても従来の企画・デザインだけでは集客が難しい状態が続いています。

そこで、リノッタを使ってより差別化を図り、魅力的な物件を作り集客したい…

外壁もおしゃれにしたい‥

設備も充実させたい‥

この要望を叶えるために、、空室にリノッタを施工していくことは継続的に行っていくことにプラスして、新築物件にリノッタを施工していきます。

◆2.新築×リノッタの挑戦

ー1stチャレンジ

2020年春完成の新築マンション

111室でリノッタシックを導入

Aマンション（1R）24戸

Bマンション（1LDK）36戸

Cマンション（1LDK）39戸（2LDK）12戸

家賃全室2,000円UP

建築費に関しては、新築マンションではダウンライトが標準装備のためリノッタによるコスト増は壁クロスを工事用クロスからリノッタシック指定のクロスへの変更のみ。

初年度の建築費増は建築会社と交渉し、既存の工事代金内で施工。

平均の成約　-7日間で満室稼働！

ー2ndチャレンジ

2021年春完成の新築マンション

1棟24室でリノッタライフ導入

Dマンション（1R）24戸

家賃3,000円UP

建築費に関して、工事用クロスからリノッタライフ指定のクロスへの変更のみ。

〈参考建築費〉

追加工事代1室当たり約16,000円×24部屋＝384,000円

平均の成約　-13.5日間で満室稼働！

ー3rdチャレンジ

2022年春完成の新築マンション

3棟36室でリノッタ導入

Eアパート（1R）12戸3,000円UP

Fアパート（1R）4戸3,000円UP

Gアパート（1R）20戸3,000円UP

建築費に関して、工事用クロスからリノッタシック指定のクロスへの変更のみ。

建築会社と交渉し、既存の工事代金内で施工。

◆3.大型社宅×リノッタ

ー4thチャレンジ

2023年春　旧法人社宅物件（敷地内4棟、内1棟は食堂棟）

全56室をリノッタシックで室内リフォームし、一般募集を開始

A棟（1R）18戸　：SAND CHIC

B棟（1R）24戸　：COTTON CHIC

C棟（1R）12戸（1LDK）2戸　：SLIKY CHIC

◆4.プラスル×リノッタ

ー5thチャレンジ

元々、空室の多いマンションにリノッタライフの提案を行い、空室率の改善に成功。

築35年経っているマンションですので、築年数の経過とともに外壁の心配をしていたが、リノッタ導入前は空室が目立っていたため修繕に予算を割くことができなかった。

リノッタの導入後、早期満室、また退去後もリノッタの施工実施により早期満室の良い流れが生まれた。

この満室のタイミングでプラスル（外壁）を実施し、室内外ともに物件の生まれ変わりを実現した。

◆5.まとめ

株式会社アート不動産では、リノッタを軸にして「リノッタ×〇〇」を引き続き提案し、オーナー様の利益最大化を管理会社として取り組んでいきたいと考えております。

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◆1.儲かる物件にするための施策

ーデザイン・コンセプトで差別化

相場よりも高い賃料を設定するには、差別化が一番ではないでしょうか。

新築物件・築浅・立地が良いなど条件の良い物件に関しては、相場よりも高い賃料に設定することは可能ですが、そうではない古い物件に関しても再生ということでデザインとコンセプトで差別化をしていくことが有効です。

例えば、リノッタの例を挙げると、

心身を癒す力『Green Wall Life』というデザインプランで作成します。 

リフレッシュしたい時や気分転換のために外を歩いたり公園に出かけたりする‥ 

これは科学的にも効果が証明されており、人は自然を感じるとストレスやホルモンが減少するそうです。 

とはいえ、毎日、自然を感じることは難しい‥ 

しかし、この部屋には森の一部を切り取ってきたような緑の壁があります。 

生活に自然を取り入れ毎日の疲れを癒す部屋。

自分に魅せられる部屋『BLACK BLACK LIFE』 

全面ブラックで囲まれた室内。

生活感を感じさせないこの部屋には、スーツを着こなし、上品でクールな男性が住んでいるに違いない。

部屋に見合ったライフスタイルを送る自分に魅せられ生活する部屋。

このように、住む人までも想像してお部屋のコンセプトを作り上げていきます。

日本の賃貸住宅はいわゆる茶色の床、白い壁紙、シーリング照明が一般的です。 

あまりデザインの選択肢がありません。 

 そうなると、お部屋を比較するポイントは、立地・間取り・設備・築年数のみとなり、物件の差別化ができず、古くなると賃料が下がってしまうのです。 

こういう意味でもデザイン性やコンセプトで差別化することで、 

「このお部屋でいい」ではなく、「このお部屋がいい」と思ってもらうことができます。 

ーお部屋を整える

デザインやコンセプトは「お部屋のベースが整っている」ことが大前提としてあります。

賃貸住宅の価値を高めていくために大切なことはベース作りです。

差別化する上でアクセントクロスを使用する、床を張り替える、照明を変更するという手法がありますが、ベースをしっかりと作らなければお部屋の魅力を最大限に伝えることが出来なくなってしまいます。

まずは、入居者が求めている設備をしっかりとつけることが大切です。

代表的な空室対策の定番設備を12選ご紹介します。

1.和室→洋室

2.TVモニターホン

3.エアコン

4.室内洗濯機置き場

5.温水洗浄暖房便座

6.浴室リノベーション

7.室内照明

8.室内物干し

9.オートストップ水栓

10.ガスコンロ設置

11.インターネット無料

12.シングルレバー混合水栓

参考：空室対策定番設備12選｜入居者が選ぶ人気設備！

これらの設備をしっかりつけましょう。

ー耐久性の高い部材で低コスト運営

耐久性の高い素材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。 

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。 

クッションフロアやフロア材は安価ですが、劣化が早く、傷が付きやすい、凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。

フロアタイルは、木目調や石などのデザインが豊富にあり、まるで天然素材のようなリアルな見た目を再現しているのが特徴です。

クッションフロアと比べても耐久性が高く、木製のフローリングと比べても安価で施工が簡単です。

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。

やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。

また、賃貸住宅ではシーリング照明が一般的ですが、お部屋を演出する上でのおすすめはLEDの電球色のダウンライトです。

蛍光色の青白い光には脳を活性化させる働きがあると言われていますので、お仕事や勉強部屋におすすめです。

一方で、電球色にはリラックス効果があると言われていますので、くつろぎたい、リラックスしたい空間におすすめです。

LEDライトに変更し、長期的なコストを抑えましょう。

デザイン性を高めながら、運営コストもしっかりと考えて長持ちするお部屋を作りましょう。

ー退去を抑える

「住んでみて後悔したこと」の理由として最も多い答えが騒音トラブルです。

続いて、設備がイマイチ、住民の質、日当たり、水回りとなっております。

これらをしっかりと予防し、入居者様の居住満足度を高めていくことが重要です。

やはり、退去があると原状回復やリフォーム、新しい入居者の募集コストなどがかかってしまいます。

そのため、長く住んでいただけるようなお部屋作りが大切です。

長く住んでいただけるように、上記のような退去の理由となるものを一つ一つ対処していきましょう。

ー綺麗は必須

外観・共用部・エントランスはお客様が内見される際に、一番初めに目に止まる場所です。

室内の綺麗さも大切ですが、外観・共用部・エントランスも綺麗に保つよう心がけましょう。 

「割れ窓理論」をご存知ですか？ 

「割れ窓理論」とは、アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリング博士によって提唱されたもので、「１枚の割れたガラスを放置すると、いずれ街全体が荒れて、犯罪が増加してしまう」という理論です。

逆にいえば、公園や地域の清掃活動、落書きの消去作業など、身のまわりの小さな乱れに早く対応すれば、将来発生し得る犯罪を未然に防ぐ効果があると言われています。 

これは賃貸物件にも言えることで、共用部分の綺麗さを保つことで物件全体の治安の維持にも繋がります。

ー高賃料を維持して、高値売却

不動産の売却価格はさまざまな算定方法がありますが、収益物件に関しては基本的には、収益還元法という手法を使って売却価格を割り出すことが多いです。

物件の価値、売却価格の元となるものに関しては、その物件からいくら家賃が取れるかということ、そして、それに対して物件のあるエリアで不動産投資をしたら、いくらくらいの利回りで回るかという2つで売却価格が変わってきます。

◆2.まとめ

以上のことから、家賃の下がらないお部屋を作ること、収益の出る物件を維持することが非常に重要なのです。

そのために、物件を買って放置するのではなく、入居者のニーズに受け答えしながら、その物件の独自の強みを打ち出していきましょう。

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