◆1.2018年にリノッタ加盟

リノッタ加盟以前の空室提案は、家賃を下げることをお願いしたり、リフォーム提案の場合でも担当の好みに偏ってしまい、なかなかお部屋が決まらない状態がありました。

ここでリノッタを導入することによって、本当に決まるのかというところが疑問点ではありましたが、実際に施工してみると平均の空室が167日だったお部屋が平均27日で決まっていくという非常に良い実績が出ました。

家賃もアップしたにも関わらず、空室日数が減っていき、オーナー様に非常に良い提案が出来たと思っております。

このリノッタを新築物件と掛け合わすことはできないか‥考えました。

今までは、新築プレミアムという形で、新築であれば何もしなくても満室になることが当たり前でした。

しかし、近年、新築であっても従来の企画・デザインだけでは集客が難しい状態が続いています。

そこで、リノッタを使ってより差別化を図り、魅力的な物件を作り集客したい…

外壁もおしゃれにしたい‥

設備も充実させたい‥

この要望を叶えるために、、空室にリノッタを施工していくことは継続的に行っていくことにプラスして、新築物件にリノッタを施工していきます。

◆2.新築×リノッタの挑戦

ー1stチャレンジ

2020年春完成の新築マンション

111室でリノッタシックを導入

Aマンション（1R）24戸

Bマンション（1LDK）36戸

Cマンション（1LDK）39戸（2LDK）12戸

家賃全室2,000円UP

建築費に関しては、新築マンションではダウンライトが標準装備のためリノッタによるコスト増は壁クロスを工事用クロスからリノッタシック指定のクロスへの変更のみ。

初年度の建築費増は建築会社と交渉し、既存の工事代金内で施工。

平均の成約　-7日間で満室稼働！

ー2ndチャレンジ

2021年春完成の新築マンション

1棟24室でリノッタライフ導入

Dマンション（1R）24戸

家賃3,000円UP

建築費に関して、工事用クロスからリノッタライフ指定のクロスへの変更のみ。

〈参考建築費〉

追加工事代1室当たり約16,000円×24部屋＝384,000円

平均の成約　-13.5日間で満室稼働！

ー3rdチャレンジ

2022年春完成の新築マンション

3棟36室でリノッタ導入

Eアパート（1R）12戸3,000円UP

Fアパート（1R）4戸3,000円UP

Gアパート（1R）20戸3,000円UP

建築費に関して、工事用クロスからリノッタシック指定のクロスへの変更のみ。

建築会社と交渉し、既存の工事代金内で施工。

◆3.大型社宅×リノッタ

ー4thチャレンジ

2023年春　旧法人社宅物件（敷地内4棟、内1棟は食堂棟）

全56室をリノッタシックで室内リフォームし、一般募集を開始

A棟（1R）18戸　：SAND CHIC

B棟（1R）24戸　：COTTON CHIC

C棟（1R）12戸（1LDK）2戸　：SLIKY CHIC

◆4.プラスル×リノッタ

ー5thチャレンジ

元々、空室の多いマンションにリノッタライフの提案を行い、空室率の改善に成功。

築35年経っているマンションですので、築年数の経過とともに外壁の心配をしていたが、リノッタ導入前は空室が目立っていたため修繕に予算を割くことができなかった。

リノッタの導入後、早期満室、また退去後もリノッタの施工実施により早期満室の良い流れが生まれた。

この満室のタイミングでプラスル（外壁）を実施し、室内外ともに物件の生まれ変わりを実現した。

◆5.まとめ

株式会社アート不動産では、リノッタを軸にして「リノッタ×〇〇」を引き続き提案し、オーナー様の利益最大化を管理会社として取り組んでいきたいと考えております。

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◆1.儲かる物件にするための施策

ーデザイン・コンセプトで差別化

相場よりも高い賃料を設定するには、差別化が一番ではないでしょうか。

新築物件・築浅・立地が良いなど条件の良い物件に関しては、相場よりも高い賃料に設定することは可能ですが、そうではない古い物件に関しても再生ということでデザインとコンセプトで差別化をしていくことが有効です。

例えば、リノッタの例を挙げると、

心身を癒す力『Green Wall Life』というデザインプランで作成します。 

リフレッシュしたい時や気分転換のために外を歩いたり公園に出かけたりする‥ 

これは科学的にも効果が証明されており、人は自然を感じるとストレスやホルモンが減少するそうです。 

とはいえ、毎日、自然を感じることは難しい‥ 

しかし、この部屋には森の一部を切り取ってきたような緑の壁があります。 

生活に自然を取り入れ毎日の疲れを癒す部屋。

自分に魅せられる部屋『BLACK BLACK LIFE』 

全面ブラックで囲まれた室内。

生活感を感じさせないこの部屋には、スーツを着こなし、上品でクールな男性が住んでいるに違いない。

部屋に見合ったライフスタイルを送る自分に魅せられ生活する部屋。

このように、住む人までも想像してお部屋のコンセプトを作り上げていきます。

日本の賃貸住宅はいわゆる茶色の床、白い壁紙、シーリング照明が一般的です。 

あまりデザインの選択肢がありません。 

 そうなると、お部屋を比較するポイントは、立地・間取り・設備・築年数のみとなり、物件の差別化ができず、古くなると賃料が下がってしまうのです。 

こういう意味でもデザイン性やコンセプトで差別化することで、 

「このお部屋でいい」ではなく、「このお部屋がいい」と思ってもらうことができます。 

ーお部屋を整える

デザインやコンセプトは「お部屋のベースが整っている」ことが大前提としてあります。

賃貸住宅の価値を高めていくために大切なことはベース作りです。

差別化する上でアクセントクロスを使用する、床を張り替える、照明を変更するという手法がありますが、ベースをしっかりと作らなければお部屋の魅力を最大限に伝えることが出来なくなってしまいます。

まずは、入居者が求めている設備をしっかりとつけることが大切です。

代表的な空室対策の定番設備を12選ご紹介します。

1.和室→洋室

2.TVモニターホン

3.エアコン

4.室内洗濯機置き場

5.温水洗浄暖房便座

6.浴室リノベーション

7.室内照明

8.室内物干し

9.オートストップ水栓

10.ガスコンロ設置

11.インターネット無料

12.シングルレバー混合水栓

参考：空室対策定番設備12選｜入居者が選ぶ人気設備！

これらの設備をしっかりつけましょう。

ー耐久性の高い部材で低コスト運営

耐久性の高い素材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。 

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。 

クッションフロアやフロア材は安価ですが、劣化が早く、傷が付きやすい、凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。

フロアタイルは、木目調や石などのデザインが豊富にあり、まるで天然素材のようなリアルな見た目を再現しているのが特徴です。

クッションフロアと比べても耐久性が高く、木製のフローリングと比べても安価で施工が簡単です。

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。

やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。

また、賃貸住宅ではシーリング照明が一般的ですが、お部屋を演出する上でのおすすめはLEDの電球色のダウンライトです。

蛍光色の青白い光には脳を活性化させる働きがあると言われていますので、お仕事や勉強部屋におすすめです。

一方で、電球色にはリラックス効果があると言われていますので、くつろぎたい、リラックスしたい空間におすすめです。

LEDライトに変更し、長期的なコストを抑えましょう。

デザイン性を高めながら、運営コストもしっかりと考えて長持ちするお部屋を作りましょう。

ー退去を抑える

「住んでみて後悔したこと」の理由として最も多い答えが騒音トラブルです。

続いて、設備がイマイチ、住民の質、日当たり、水回りとなっております。

これらをしっかりと予防し、入居者様の居住満足度を高めていくことが重要です。

やはり、退去があると原状回復やリフォーム、新しい入居者の募集コストなどがかかってしまいます。

そのため、長く住んでいただけるようなお部屋作りが大切です。

長く住んでいただけるように、上記のような退去の理由となるものを一つ一つ対処していきましょう。

ー綺麗は必須

外観・共用部・エントランスはお客様が内見される際に、一番初めに目に止まる場所です。

室内の綺麗さも大切ですが、外観・共用部・エントランスも綺麗に保つよう心がけましょう。 

「割れ窓理論」をご存知ですか？ 

「割れ窓理論」とは、アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリング博士によって提唱されたもので、「１枚の割れたガラスを放置すると、いずれ街全体が荒れて、犯罪が増加してしまう」という理論です。

逆にいえば、公園や地域の清掃活動、落書きの消去作業など、身のまわりの小さな乱れに早く対応すれば、将来発生し得る犯罪を未然に防ぐ効果があると言われています。 

これは賃貸物件にも言えることで、共用部分の綺麗さを保つことで物件全体の治安の維持にも繋がります。

ー高賃料を維持して、高値売却

不動産の売却価格はさまざまな算定方法がありますが、収益物件に関しては基本的には、収益還元法という手法を使って売却価格を割り出すことが多いです。

物件の価値、売却価格の元となるものに関しては、その物件からいくら家賃が取れるかということ、そして、それに対して物件のあるエリアで不動産投資をしたら、いくらくらいの利回りで回るかという2つで売却価格が変わってきます。

◆2.まとめ

以上のことから、家賃の下がらないお部屋を作ること、収益の出る物件を維持することが非常に重要なのです。

そのために、物件を買って放置するのではなく、入居者のニーズに受け答えしながら、その物件の独自の強みを打ち出していきましょう。

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◆1.賃貸リノベの成功事例

ー株式会社KACHIAL

株式会社KACHIAL 【建物管理課の体制】

・物件は東京都を中心に埼玉、神奈川、千葉に点在（総室約8000室）

・新宿を拠点に、立川、中野、南行徳にもサテライトが存在

・ザブリース物件が全体の7割強、有償管理も多数（仲介のみもあり）

・半数はJA全農管轄、残り半数はオーナー様との直接のやりとり

ー2DK物件のリノベーション

【物件情報】

埼玉県和光市、2DK

東武東上線「成増」駅徒歩16分

東京メトロ有楽町線「地下鉄成増」駅徒歩14分

軽量鉄骨造2階建て　全6世帯

築年数　26年　（1997年2月築）

前回入居時の賃料：67,000円／月

〈リシーリング上の主な課題〉

・和室

・水回りの劣化、変色

・他物件との差別化がない

→長期空室の可能性が濃厚である

Renottaで１LDKにリノベーション

コンセプト「LUXURY LIFE」TYPE MARVEL 唯一無二

・LDKを繋げて、和室を洋室に変更。

・押し入れをクローゼットに変更。

・水回りの交換。

・昔ながらの古臭い内装から、グレークロスを採用したおしゃれでスタイリッシュな空間に。

新規募集賃料：80,000円／月

〈工夫したポイント〉

・既存の建具を有効に活用（引き違い間仕切り移設）

・バスラップによる施工で浴室の交換費用を圧縮

・玄関の下り天井を撤去し、広く見せる間取りの作成

・一方で直接キッチンが見えないよう目隠しを造作

・デザインの要となるアクセントクロスの貼り面積に注意

→工事費280万円

◆2.まとめ

リノベーションを行い、賃料は13,000円アップで成約となりました。

コスト高により、いろんな部材の金額が上がっています。

コストを抑えて施工していくことが難しくなっていますが、いろんな工夫で抑える箇所はコストを抑えていくことが重要です。

では、どうすればコストを抑えつつ、入居者様の満足する設備を入れていけば良いのでしょうか。

そちらに関してはやはり、重要なパートナーである賃貸管理会社の担当者と一緒に進めて行くことが大切です。

リノッタでは北海道から沖縄まで630店舗のネットワークで展開しておりますので、長く稼げる物件にするために、お困りのことがありましたらお気軽にご相談ください。

◆1.物件の適切なメンテナンス

ーメンテナンスの種類

賃貸経営において、物件の価値を保ち、長期的な収益を確保するためには、適切なメンテナンス戦略が不可欠です。

メンテナンスの種類は大きく分けて以下の3つがあり、それぞれ異なる目的と重要性を持っています。

1. 定期的な清掃 

物件の魅力を維持し、快適な居住環境を提供するためのメンテナンスです。

主に、共用部分（エントランス、廊下、階段など）の清掃、外壁や窓ガラスの洗浄などが当てはまります。

定期的な清掃は、物件の外観と内部の清潔さを保つことで、物件の質と入居者の満足度を高め、長期的に入居者を維持する助けとなります。 

2. 予防メンテナンス 

大規模な修理や交換が必要になる前に、機器や設備の劣化を防ぎ、故障を未然に防ぐためのメンテナンスです。 

設備（エアコン、給湯器、電気設備など）の点検や小修理、防錆処理、排水系統の清掃などがあります。

予防メンテナンスにより、予期せぬ故障や事故を防ぎ、長期的な修繕コストを削減することが可能になります。 

3. 復旧メンテナンス 

故障によって発生した損害を修復し、物件を元の状態に戻すことを指します。

復旧メンテナンスは、予期せぬ事態に迅速に対応し、物件の安全性と機能性を速やかに回復させるために行われます。 

これらのメンテナンス活動は、物件の長期的な価値を保ち、入居者に安心して居住してもらうために、非常に重要です。

適切なメンテナンス計画と実施は、賃貸経営の成功に直結します。 

ーメンテナンスコストの管理

メンテナンスコストを効果的に管理することは、賃貸経営において収益性を保つために不可欠です。

このためには、費用対効果を意識し、資産価値を維持しつつ、トラブルを未然に防ぐための投資が求められます。

1. 費用対効果を意識 

見落としがちなメンテナンスが、将来的に更なるコストを生むことがあるため、日頃からコスト削減を意識します。

2. 資産価値を維持

適切なメンテナンスは、建物自体の美観だけでなく敷地や機器、設備の機能性を維持し資産価値を維持します。

3. トラブル防止のためのコスト 

予防的なメンテナンスが行き届いている場合、トラブルが発生した際のコストは抑えることができます。

◆2.メンテナンスをしないリスク

メンテナンスを怠ることは、賃貸経営において深刻なリスクを引き起こし、長期的な経営の健全性を損なう可能性があります。

住人の不満 

物件の不備や不快な居住環境は、住人の不満を引き起こし、クレームや契約解除の原因になります。 

定期的なメンテナンスや迅速な対応が行われない場合、入居者はその物件や管理会社に対する信頼を失い、満足度が低下します。

これは、口コミやオンラインレビューを通じて潜在的な新規入居者にも悪影響を及ぼし、物件の評判を下げる可能性があります。

修繕費用の上昇 

定期的なメンテナンスを怠ると、小さな問題が大きな故障や損害に発展し、結果的に修繕費用が著しく増加します。 

例えば、初期の段階で発見し修理すれば安価で済んだはずの配管の問題が、放置することで水漏れや水害を引き起こし、高額な修繕費用や損害賠償責任につながる可能性があります。

予防メンテナンスを行うことで、これらの費用を抑え、より経済的な運営が可能になります。

空室率の上昇 

物件のメンテナンス不足は、その魅力を低下させ、結果として空室率の増加につながります。 

維持管理が行き届かない物件は、見た目の印象が悪く、設備が古くなっているなどの理由で、新規の入居希望者に敬遠されがちです。

また、既存の入居者が出ていく傾向も強まります。

空室が増えると、収入が減少し、物件の運営が困難になるだけでなく、物件全体の価値も低下します。 

これらのリスクは、賃貸経営の基盤を脅かすものであり、適切なメンテナンス計画と予防策により回避可能です。

したがって、賃貸物件の維持と管理には、短期的なコストだけでなく、長期的な視野での戦略が求められます。

◆3.適切なメンテナンスのスケジュール

適切なメンテナンススケジュールを設定することは、賃貸物件の状態を最適に保ち、長期的な収益性と資産価値を維持する上で重要です。

メンテナンス活動は、その頻度に応じて月次、季節毎、年次のスケジュールに分けられます。

月次メンテナンス

日常的なメンテナンスと小規模な修繕を行い、物件の機能性と美観を維持します。 

・共用部分の清掃（エントランス、廊下、階段など） 

・照明設備のチェックと必要に応じた電球の交換 

・ゴミ置き場の管理と清掃 

・小規模な壁や床の修繕 

・緊急出口や消火設備の確認 

・エレベーターの安全検査

季節毎のメンテナンス 

節の変わり目に発生する特有の問題に対処し、設備の長期的な効率と安全性を保ちます。

・外壁や窓の洗浄 

・防虫対策

・排水系統の清掃と点検 :

・屋根の清掃

・ガーデンの清掃

年次メンテナンス

物件の長期的な耐久性を確保し、大規模な損害や修繕を防ぎます。 

・大規模な点検と修繕 

・電気設備や給排水設備の全面的な点検 

・防災設備の点検と更新 

・大規模なリノベーションや設備のアップグレード計画 

これらのメンテナンススケジュールを実施することで、物件は常に最良の状態に保たれ、入居者に安全で快適な居住空間を提供できるようになります。

◆4.メンテナンスの効果

ーコスト削減

定期的なメンテナンスにより、大規模な修繕が必要になる前に小さな問題を解決することができます。

これにより、予期せぬ修繕や緊急対応にかかる費用を大幅に削減することが可能です。 

例えば、定期的に行われる排水系統の清掃は、排水管の詰まりや水漏れを未然に防ぎ、結果として高額な水道修理費用の削減につながります。

また、予防メンテナンスにより、設備の寿命を延ばし、交換コストを先延ばしにすることもできます。

ー入居率の向上

定期的なメンテナンスと即時の問題解決は、物件が魅力的で快適な居住空間であるという印象を与えます。

これは、物件に対する良好な評判を形成し、潜在的な入居者に対してポジティブなメッセージを発信します。

結果として、安定した入居率を維持することができます。 

ー住人満足度の向上

質の高いメンテナンスサービスは、入居者の満足度を大幅に向上させることができます。

快適で安全な居住環境は、入居者の満足度を高め、長期的な居住意向に影響を与えます。

例えば、迅速なメンテナンス対応は、入居者の問題や不便が速やかに解決されることを意味し、これにより入居者は管理会社やオーナーに対する信頼感を持ちます。

また、美観を保つための定期的な清掃や緑地の管理は、居住環境の質を向上させ、入居者の生活の質を高める効果があります。 

これらの効果は、賃貸物件の運営におけるメンテナンスの価値を明確に示しています。

コストの削減、入居率の安定、そして住人の満足度向上は、賃貸経営の成功に直接的に貢献する要素であり、長期的な利益と競争力の維持に不可欠です。

◆5.予防的なメンテナンスの重要性

外壁・共用部のメンテナンス

外壁と共用部のメンテナンスは、物件の最初の印象を決定づけ、直接的に資産価値に影響します。

定期的な清掃、塗装の更新、補修作業は、物件の美観を維持し、構造的な損傷を防ぎます。

これにより、物件の寿命を延ばし、将来的な大規模な修繕費用を抑えることができます。 

給排水管設備のメンテナンス 

給排水管設備は、物件の基本的な機能性を支える重要な部分です。

定期的な点検と清掃は、管内の詰まりや漏水、さびなどを早期に発見し、対処することを可能にします。

重大な水害や機能停止を未然に防ぎ、入居者の不便を最小限に抑えることができます。

空調設備のメンテナンス 

空調設備は入居者の快適性に直結するため、その機能性と効率性の維持が必要です。

フィルターの定期的な交換や清掃、システムの点検は、空調設備の性能を最適化し、エネルギーコストを削減する上で重要です。

また、機器の寿命を延ばし、大規模な修理や交換の必要性を減少させます。 

防犯対策のメンテナンス 

防犯対策は入居者の安全とセキュリティを保障するために不可欠です。

セキュリティシステム、照明、鍵や入退管理システムの定期的な点検と更新は、防犯効果を維持し、犯罪や事故のリスクを最小限に抑えます。

これにより、入居者は安心して生活でき、物件の魅力を高める要素となります。 

予防的なメンテナンスは、これらの領域において発生し得る問題を未然に防ぎ、物件の長期的な健全性と入居者の満足を保証します。

賃貸物件の管理においては、予防的アプローチを取ることで、最終的には時間と費用、リソースを節約し、物件の価値を維持することができます。

◆6.その他アイデア

その他、入居者満足度を高めるためや、長く稼げるためのアイデアには、

・ペット可、楽器可ルームの設置

・共有スペースの充実

・付加価値の充実

などが挙げられます。

住民コミュニケーションや満足度の高いサービスを提供することも、収益性の高い物件にしていく意味では有効な手法となります。

しっかりと物件を見極め、最新の設備などを導入し、デザインなどで差別化をしていく、さらにメンテナンスもしっかりと行うことで、長く稼げる物件となっていくのではないでしょうか。

◆1.物件を差別化するステップ

ー入居者に求められる設備

クラスコも、リノベーションにおいてデザインやリノベーションの力で家賃を上げて満室にしていくことを打ち出していますが、まず、大切なのは入居者に求められる設備やお部屋づくりを行うことです。

デザインの力で差別化することは出来ますが、ベースとなる住まいにおいて入居者のニーズを把握してお部屋を作っていくことが大切です。

「入居者に求められる設備」の代表的な例は、

①和室を洋室に変更

お部屋が和室であるだけで、検討対象から外れてしまいます。

思い切って洋室へリフォームするだけで魅力的なお部屋へ近づきます。

②TVインターフォン

セキュリティが重視される昨今、標準装備は当たり前です。

訪問セールスや勧誘を避けたい入居者にとって、モニターがないことは大きな減点となります。

③エアコン

年式の古い黄ばんだエアコンはお部屋の印象を悪くします。

電気代がかさむ原因にもなるため、10年経過したエアコンは交換するのがベターです。

例えば、テレビモニター付きインターフォンやインターネット無料、バストイレ別、追い焚き機能付きなど、ターゲットに合わせて最低限必要な設備は導入すべきです。

ー機能性の向上

お部屋のベースとなる設備を整えた上で、収納やセキュリティの最適化など機能性の向上を行います。

これらは住み心地に関わる部分で、入居者満足度をアップさせます。

収納に関しては、リノッタではシェルフリーという可動式のオーダーメイドの棚を設置しているお部屋もあります。

シェルフリーでは壁一面を可動棚として使用でき、机にしたり、テレビ台として使用したり、洋服をかけることもできます。

デザイン性も高く、収納も確保できるということで多くのお部屋で取り入れています。

シェルフリーは、間取り表記の乗数に影響しない手法になっていますので、ポータルサイトなどの募集でも有利となります。

参考：https://www.crasco.jp/feature/shelfree/

ーデザイン性の向上

プラスアルファでコンセプト・デザインによる差別化を行います。

しっかりとしたコンセプトを持ってターゲティングを行い、それに合わせてデザインを取り入れて差別化を行います。

例えば、リノッタの例を挙げると、

心身を癒す力『Green Wall Life』というデザインプランで作成します。

リフレッシュしたい時や気分転換のために外を歩いたり公園に出かけたりする‥

これは科学的にも効果が証明されており、人は自然を感じるとストレスやホルモンが減少するそうです。

とはいえ、毎日、自然を感じることは難しい‥

この部屋には森の一部を切り取ってきたような緑の壁があります。

生活に自然を取り入れ毎日の疲れを癒す部屋。

自分に魅せられる部屋『BLACK BLACK LIFE』

全面ブラックで囲まれた室内。

生活感を感じさせないこの部屋には、スーツを着こなし、上品でクールな男性が住んでいるに違いない。

部屋に見合ったライフスタイルを送る自分に魅せられ生活する部屋。

このように、住む人までも想像してお部屋のコンセプトを作り上げていきます。

◆2.低コストリノベーションで愛される部屋づくり

リノベーションで綺麗にすることは良いのですが、中途半端に行うことはNGです。

リノベーションを行うのであれば、しっかりとコンセプトを定め、ターゲットを明確にし、トータルバランスで考える必要があります。

ー耐久性の高いクロス

同じ「白色のクロス」でも、天井と壁で違う種類のクロスを使用していることが稀にあります。

このツギハギ感は、古臭さを連想させてしまいます。

ですので、白いクロスを使用するのあれば、同じトーンの同じクロスを使用し、お部屋の違和感を無くしましょう。

あえて壁にグレーのクロスを使用し、天井にはホワイトのコントラストを楽しむのもありです。

グレーは汚れが目立ちにくく、上質なクロスであれば簡単に汚れを落とすことも可能です。

長持ちするので、張り替えする施工コストを考えても長期的に見るとコストダウンに繋がります。

ー耐久性の高い床材

耐久性の高い床材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。

クッションフロアやフロア材は安価ですが、傷が付きやすく凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。

やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。

ーLED電球色の効果

1日7時間、6畳のお部屋で照明を利用した場合の1年間の電気代は、蛍光灯で約4,000円。

◆3. まとめ

選ばれるお部屋作りにはデザインやコンセプトを明確に決めた差別化が欠かせません。

しかし、惹かれるデザインや設備ばかりを取り入れても、利益はマイナスになってしまいます。

不動産投資はコスト面も重要ですので、これらのバランスをよく考える必要があります。

◆1.長く稼げる収益物件とは

ー高入居率を維持

高入居率を維持するということは、空室が少なく、退去が少ない物件を指します。

とは言っても、日本の空室率はどんどん増えているのが現状です。

現在の日本の空室率は13%前後と言われていますが、ここから空室率は急激に増えていくと言われています。

このまま何も施策をしなければ、2033年には27.3%まで空室率が上がると予想されています。

なぜ、いきなり加速度的に上がるのでしょうか‥

その理由は、今までは人口は減少していましたが世帯数は全国的に増えていたことが挙げられます。

しかし、これからは世帯数も減少していきます。

これが、空室率が加速度的に進むと言われる理由です。

高入居率を維持することは至難の技

なのです。

ー賃料が下がらない

賃料が下がらないとは、新築物件の時から賃料がある程度保つことのできる物件を指します。

日本の賃料下落率は全国平均年間1%と言われています。

新築時に賃料を設定しても、年間で約1%から1.2%落ちていきます。

20年経つと20%から25%ほど、30年経つと30%から35%ほど、下がってしまいます。

40年経つと下げ止まりとなりますが、基本的には賃料はどんどん下がってしまいます。

ですので、賃料を保つことは至難の技なのです。

ーメンテナンスコストを抑える

不動産投資や賃貸経営を行うと、多くのコストがかかります。

これをいかに抑えていくか、ということも重要です。

近年は、物価高の影響でさまざまな物の値段が上がっています。

賃貸管理をさせてもらっていると、部材の値段もグッと上がっていることを実感します。

コストを抑えることも難しくなっているのです。

◆2.まとめ

上記で紹介したポイントを意識しながら賃貸経営を行うことが大切です。

では、実際にどのような手法を行なっているのでしょうか。

次回は具体例をご紹介いたします。

お楽しみに！

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◆1.内見で選ばれる部屋にするには？

ー臭いがすると一発アウト

お部屋に入った時に、下水臭がするとマイナスな印象が強く残ってしまいます。

嗅覚は、私たち人間が持っている五感の中で、唯一、「感じる」役割をする大脳辺縁系という所に、ダイレクトに刺激が伝わります。

良い匂いも嫌な匂いも記憶に残りやすいのです。

実際、お部屋の中にはニオイの原因となる水回りがとても多いです。

キッチン、トイレ、浴室、洗面台、洗濯排水などが挙げられます。

定期的に掃除を行なっても、すぐに効果が消えてしまうこともあります。

排水トラップにしっかりと水が溜まっていなければ、虫やニオイの素が上に上がってきてしまいます。

この場合は、少量の水を入れておきことで、虫やニオイを遮断してくれます。

ただ、空室の期間が長くなると、水はどんどん蒸発してしまい水の量が少なくなると、ニオイが上がってきて、お部屋の中に充満することが考えられます。

対策としては、市販の封水蒸発防止剤を使用します。

各排水口に水を流してから、市販の封水ゲルを流すことで、水の蒸発を防ぎ、臭気が上がってくるのを抑えてくれます。

市販の封水蒸発防止剤も試してみてはいかがでしょうか。

また、下水臭の対策をした上で、ディフューザーを置くことで匂いを和らげてくれる効果があります。

あからさまに、臭い対策をしているような消臭剤は置かないよう、気をつけましょう。

ー水回りは清潔に

水回りの清潔さは内見時にチェックする重要ポイントの1つです。

シンクに汚れが無いことは勿論ですが、2ハンドルの混合水栓や電気コンロはお客様に好まれません。

 水栓はクロームメッキのシングルレバー水栓にしたり、コンロはIHに交換するなどして、使い勝手の良いものに整えましょう。

トイレに関しても、色付き便器は古臭さを感じさせてしまいます。

しかし、便器自体を取り替えると大きな工事になりますので、便器を取り替えるのではなく、色付き便座の場合は背面を同色系に変更する、紙巻き器はクロームメッキに、汚れやすい床材は黒系に変更すると汚れも目立たず、印象をガラリと変えることが出来ます。

お風呂に関しても、シャワーはクロームメッキに変更しましょう。

ー触れる部分は記憶に残る

ドアノブや、トイレの紙巻き器など、日常生活でよく触れる箇所は記憶に残りやすいです。

錆びたドアノブや黄ばんだトイレの紙巻き器は、物件の印象を大きく下げてしまいます。

清潔感という意味でも、どちらもクロームメッキのスタイリッシュな物へ変更しましょう。

スイッチプレートが古臭さを感じさせることもよくあります。

スイッチプレートはドライバーで簡単に取り外しが可能ですので、黄ばみが強くなっているものは、交換を行いましょう。

ーキッチンも最低限の対策を

玄関を入った時に、キッチンが丸見えだと、生活感も見えやすく、恥ずかしいと感じるお客様は一定数います。

しかし、キッチンを移設するとなると大掛かりな工事になりますし、この繁忙期ですぐに工事ができるとは限りません。

そこで、対面キッチンにするのではなく、壁付キッチンの手前に造作カウンターを設置します。

造作カウンターを設置することで、キッチンの目隠しになりますし、対面キッチン風の装いになります。

さらに、造作カウンターに収納をつけることで、使いやすいお部屋になります。

ー昭和感が漂う「襖」の改善事例

襖がある物件は、古臭さを感じさせてしまいます。

また、襖がある物件は必ず和室があります。

本来は、和室は洋室に変更してから募集をかける方が決まるお部屋を作るには大切になります。

しかし、物件によってはファミリー向け物件のように和室を残した方が好まれる場合もあります。

ただ、古臭い襖が残っているとなかなか選ばれません。

このような場合は、襖にクロスを貼ると、お部屋の印象がガラッと変わります。

和室に合う柄を選んだり、色を選ぶことで、少々派手な色でも馴染み、よりおしゃれに演出してくれます。

ー収納があるかないかで大きな違い

物件を選ぶ条件の中に「収納力の高いお部屋」に住みたいというお客様も多くいます。

クローゼットのない物件に取り付けると、コストもかかり、お部屋自体も少し狭くなってしまう（畳数表記を減らす）デメリットがあります。

しかし、お部屋の畳数表記を減らさずに、収納力を高める方法があります。

それは壁に造作の棚を設置する手法です。

壁にピッタリと造作の棚を設置することで、洋服をかけたり、デスクとして使用したり、ディスプレイも可能になります。

お客様のライフスタイルに合わせて造作パネルを移動することで、使い勝手の良い収納棚が完成します。

参考：シェルフリー

ー内見時、玄関を開けた段階で印象が決まる

ネットで物件を選ぶ際にはCGでのステージングが有効ですが、実際に内見をする際にはリアルなステージングが有効です。

玄関を入った時に目に入るような、お花や置き物、観葉植物など、3000円〜5000円程のものをホームセンターなどで揃えます。

センスの良いインテリアでお部屋を飾ることで、お部屋の印象が良くなるでしょう。

◆2.まとめ

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◆1.共用部で確認すべき4つのポイント

ーダストボックス

物件によってはゴミ置き場がダストボックスでなく、ネットを被せるだけのような物件もあります。

ネットだけでは、どうしてもゴミが散らかりやすくなり、汚れやすくなります。

ゴミ置き場が不衛生であれば、お客様にとってマイナスな印象になりますし、入居者からも良い印象は得られないでしょう。

清潔感のあるダストボックスを設置することで、物件の美観もより良くなります。

ー整理整頓・清掃

自転車置き場等の整理整頓は見落とされがちな部分です。

入居者が退去した際に、自転車が置きっぱなしになっているケースや、何年も使われていない自転車が放置されているケースがあります。

放置されている自転車は市町村によっては無料で回収を行う自治体や、引き取ってくれる業者があります。

一度、確認を行い、使われていない自転車があれば撤去し、綺麗にすることをおすすめします。

また、物件周りにゴミなどの放置物があればマイナスな印象を与えてしまいます。

定期清掃を行い、日常的に綺麗な状態を維持することが大切です。

ー電球・照明交換

夜間は物件の共用部にも明かりがつきます。

この蛍光灯の明かりは電球色をおすすめします。

蛍光色は薄暗く不気味な印象を与えてしまいます。

また蛍光灯は夜間に虫が集まりやすいとされていますが、電球色のLEDは虫が集まりにくい点でもおすすめです。

ー掲示板・アート

掲示板も見落とされやすい部分ですが非常に大切な箇所になります。

物件のエントランスに入るとまず、掲示板が目に入ります。

ここに何年も前のチラシが貼られていたり、チラシが破れていたり黄ばんでいたりする場合もありますので、その場合はすぐに撤去しましょう。

掲示板自体も古いものだと色が褪せていたり、幾つも穴が空いている場合は盤面を変えるだけでも大きく印象を変えることができます。

近年は、掲示板自体をなくしている物件があります。

エントランスに入るとアートが向かい入れてくれます。

お客様からも好印象ですし、入居者様の満足度も上がります。

◆2.まとめ

「割れ窓理論」をご存知でしょうか。

割れ窓理論は、米国の心理学者ジョージ・ケリングが提唱した理論で、放置された小さな破損や秩序の乱れが、さらなる荒廃や犯罪の増加につながるという考え方です。

この理論によれば、建物の窓ガラスが割れた状態で放置されていると、その場所が適切に管理されていないとの印象を与え、結果としてゴミの不法投棄が始まり、やがては地域全体の環境悪化や重大な犯罪へと発展する可能性があります。

逆に、軽微な犯罪や秩序違反に対する積極的な対策をとることで、より大きな犯罪の発生を抑制することができるとされています。

この理論は物件の美化にも同じことが言えます。 

例えば、共用部分が汚れた状態で放置されると、その場所がさらに汚れやすくなる傾向があります。

一方で、共用部分を常に清潔に保つことで、そこを利用する人々も場所を大切にし、汚さないように努めるようになります。 

共用部分の美化と維持は、ただ見た目を良くするだけでなく、入居者の満足度の向上や入居率のアップにも直結します。

このため、共用部分の清掃やメンテナンスは積極的に取り組むことをお勧めします。

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