◆1.入居が決まらない物件の問題点

選ばれないお部屋の問題点は大きく2つあります。

1つ目はWEBからの反響がないということ。

これは反響率を上げていくことが重要になります。

2つ目は案内をしてもしても決まらないということです。

これはどのようにしたら成約率が上がっていくかを考える必要があります。

以下では、1つ目に挙げた「賃貸物件の反響率を上げるにはどうすれば良いか」について解説していきます。

◆2.賃貸物件の反響率を上げるには

反響率の高い部屋にするには、どのようなことを行えば良いでしょうか。

答えはシンプルに、検索で選ばれる部屋になれば良いのです。

現在は、WEB上にある物件の検索サイトから、お部屋を探して問い合わせをする流れが一般的です。

ここの検索でいかにお部屋をヒットさせるか、ということが非常に大切です。

賃貸物件には、「変えられない条件」と「変えられる条件」があります。

変えられない条件とは、

・立地

・築年数

・周辺環境　など

変えられる条件とは、

・条件設備

・設備追加

・デザイン

・美化、保守

・プロモーション　などが考えられます。

「変えられる条件」をいかに強化していくかが大切です。

◆3.賃貸物件の入居を決めるために必須な設備

こちらでも何度か取り上げさせていただいておりますが、【これがないと決まらない設備】【これがあれば決まる設備】を網羅していくことが良いでしょう。

【これがないと決まらない設備】

1.エアコン

2.テレビ付きモニターフォン

3.室内洗濯機置き場

4.インターネット無料

5.洗浄器付き便座

【これがあれば決まる設備】

1.インターネット無料

2.エントランスのオートロック

3.高速インターネット

4.宅配ボックス

5.浴室換気乾燥機

これらの設備は、生活に欠かせない基本的な設備であり、多くの人が求める設備です。

人気の設備が整っていれば、選ばれる可能性が高くなります。

実際に、物件の検索サイトページで「人気設備ランキング」の上位5つにチェックをつけて絞り込みました。

石川県金沢市の空室物件で現在募集があるのは、19,921室です（2023年12月時点）。

人気設備上位5つの条件で絞り込むと、7,605室まで絞り込むことができました。

これは全体の38%です。

多くのお客様は、チェック項目を付けて物件の検索を行いますので、しっかり設備が整っていないと、検索にすら引っかかりません。

エアコンやテレビ付きモニターフォンは簡単に設置できますので、できるものから設備を整えていくことをおすすめいたします。

◆4.まとめ

物件の立地や間取りによって、必要な設備は変わってきます。

物件のターゲット層を明確にし、その層が求める設備を検討することが大切です。 

具体的には、

・ファミリー層がターゲットならば、キッチンは広く、収納が充実している、セキュリティ設備が充実しているなど。

・単身者がターゲットならば、キッチンはコンパクトで使いやすく。

・学生をターゲットにするなら家賃が安い、近くに飲食店やコンビニなどの生活に便利な施設がある。

など、ターゲット層を明確にして、その層が求める設備を検討することで、選ばれる物件づくりに近づけることができますので、ぜひ参考にしてください！

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◆1.共用部・エントランスの綺麗は必須

外観・共用部・エントランスはお客様が内見される際に、一番初めに目に止まる場所です。

室内の綺麗さも大切ですが、外観・共用部・エントランスも綺麗に保つよう心がけましょう。

「割れ窓理論」をご存知ですか？ ｢割れ窓理論｣とは，アメリカの犯罪学者ジョージ・ケリング博士によって提唱されたもので，「１枚の割れたガラスを放置すると，いずれ街全体が荒れて，犯罪が増加してしまう」という理論です。

 逆にいえば，公園や地域の清掃活動，落書きの消去作業などにより，身のまわりの小さな乱れに早く対応すれば，将来発生し得る犯罪を未然に防ぐ効果があると言われています。 

これは賃貸物件にも言えることで、共用部分の綺麗さを保つことで物件全体の治安の維持にも繋がります。

ー定期清掃の重要性

綺麗さを保つには定期清掃が大切です。

共用部清掃は、入居者満足を上げ、自分たちも綺麗に使おうという意識を上げてくれます。 

入居者の意識が上がることで、綺麗を保つことができ、内見時に決まりやすくなるという好循環が生まれます。

ー高圧洗浄で成約率UP

高圧洗浄機は苔や、落ちにくい長年の汚れを簡単に落とすことができます。 

見た目の綺麗さは第一印象を良くし、成約率のUPにも繋がります。 

高圧洗浄機はホームセンターなどにも置かれているので、ぜひ取り入れてみてはいかがでしょうか。

◆2.共用部・エントランス修繕

共用部・エントランスに関しても、物件名・照明・壁紙・ドアを変更することで印象がグッと変わります。

大規模工事を行うわけではありませんが、表層面を変えるだけでも満室になり、利回りが上がった物件もございます。

◆3.外壁修繕

外観は物件の顔となります。

 物件が古くなり、もう一度塗装をすることになっても、建築時と同じ色味に塗り直しても収益の改善には大きく繋がりません。 

そこにデザインをプラスすることで、大きく見違え、差別化することができます。

 実際には、コストはほどんど変わりません。

 しかし、見た目は大きく変化し、物件の武器ともなりますので、デザインを取り入れてみてはいかがでしょうか。

◆4.まとめ

以上、物件の価値向上術「室外編」をお伝えしました。

大事なことは、入居者のニーズをしっかりと捉えて、愛されるお部屋にしていくことです。

日々のメンテナンスで綺麗を保つことで、物件の価値を下げにくくすることができます。

今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。 

具体例も動画で紹介していますのでぜひ参考にしてください！

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◆1.ベース作りの重要性

賃貸住宅の価値を高めていくために大切なことはベース作りです。

差別化する上でアクセントクロスを使用する、床を張り替える、照明を変更するという手法がありますが、ベースをしっかりと作らなければお部屋の魅力を最大限に伝えることが出来なくなってしまいます。

以下では「ベースを整える」具体例をご説明いたします。

ークロスを整える

同じ「白色のクロス」ですが、天井と壁で違う種類のクロスを使用していることが稀にあります。

このツギハギ感は、古臭さを連想させてしまいます。

ですので、白いクロスを使用するのあれば、同じトーンの同じクロスを使用し、お部屋の違和感を無くしましょう。

ーキッチンを整える

キッチンに関しては、2ハンドルの混合水栓や電気コンロはお客様に好まれません。

水栓はクロームメッキのシングルレバー水栓にしたり、コンロはIHに交換するなどして、使い勝手の良いものに整えましょう。

ートイレを整える

お手洗いが汚れていると清潔な印象を与えません。

トイレ自体を取り替えるのではなく、色付き便座の場合は背面を同色系に変更する、紙巻き器はクロームメッキに、汚れやすい床材は黒系に変更すると汚れも目立たず、印象をガラリと変えることが出来ます。

ーお風呂を整える

お風呂に関しても、シングルレバーに変更しましょう。

壁にアクセントを入れて高級感を出したり、横長の鏡にするとホテルライクな印象になります。

ー日常生活で手に触れる箇所も重要

ドアノブや、トイレの紙巻き器など、日常生活でよく触れる箇所もこだわりたいですね。

ドアノブは経年劣化により歪みが出てきます。

トイレの紙巻き器のプラスチック製のものは黄ばみが出てきますので、どちらもクロームメッキのスタイリッシュな物へ変更しましょう。

◆2.アクセントクロスの注意点

アクセントクロスはデザイン性が高く、１箇所あるだけでとても華やかな印象になりますが、取り扱いに注意が必要です。

 例えば色調がバラバラだと違和感が生まれ、非常に残念なお部屋になってしまいます。

さらに、木目を揃えることも大切なポイントです。 

お部屋全体にまとまりが生まれ、スッキリとした印象になります。

◆3.魅せる収納で機能性もアップ

賃貸住宅では収納が少ない物件が多くあります。 

そのようなお部屋にはリノッタのシェルフリーをおすすめしています。 

壁一面の壁面収納で機能性は抜群、余計な家具も買い足さずに済みます。 

好きなようにレイアウトできますので、魅せる収納で自分だけの空間作りが可能です。

シェルフリー：https://www.crasco-consul.com/shelfree

◆4.電球色の効果

賃貸住宅ではシーリング照明が一般的ですが、お部屋を演出する上でのおすすめは電球色のダウンライトです。

蛍光色の青白い光には脳を活性化させる働きがあると言われていますので、お仕事や勉強部屋におすすめです。 

一方で、電球色にはリラックス効果があると言われていますので、くつろぎたい、リラックスしたい空間におすすめです。

◆5.耐久性も大切

床材に関しても、傷が目立ちにくく、長持ちするものを選びましょう。

耐久性の高い素材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。 

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。 

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。 

クッションフロアやフロア材は安価ですが、傷が付きやすく凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。 

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。 

やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。

◆6.まとめ

以上が物件価値を向上させる施策「室内編」です。

今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。 

具体例も動画で紹介していますのでぜひ参考にしてください！

◆1.賃貸物件の価値向上術

賃貸経営をしていく上で非常に重要なのは、プラスのスパイラルです。

人気物件は賃料が上がり、入居率もアップします。

更に退去が減り、安定した賃貸経営になります。

そこでまた収益が生まれ、生まれた収益を再度その物件を磨くために使うことができます。

もしくは、違う物件を購入して投資をすることができます。

このように、賃貸経営をしていく上でプラスのサイクルは非常に重要です。

では、どのようにプラスのサイクルを生み出せば良いのでしょうか。

ー変えられないものと変えられるもの

不動産投資には「変えられないもの」と「変えられるもの」があります。

例えば、立地・築年数・周辺環境、これらは基本的には変えることができません。

では、どのようなことで差別化し、付加価値を出していけばいいのでしょうか。

それは、条件整備・設備追加・デザインといった物件の美化やメンテナンスです。

綺麗な状態を保つことが大切です。

ーこの設備がなければ入居が決まらない

毎年、賃貸住宅新聞社が発表している人気の設備ランキングは、賃貸経営をされているみなさんは非常に参考にされているかと思います。

最新データによると、単身者向け、ファミリー向けともにエアコンが１位になりました。

2位はセキュリティ面というところで、テレビモニター付きのインターフォン、続いて室内の洗濯機置き場がランクインしています。 

さらに、毎年上位に食い込んでいるのはインターネット無料の設備です。

 参考：入居者に人気の設備ランキング2023 必須編 

 https://www.zenchin.com/news/facility-rank.php

ー付加価値がつく設備

設備で物件に付加価値をつけることは非常に重要です。

付加価値のつく設備として「インターネット無料」が単身者向け、ファミリー向けともに1位になり、首位を独走しています。

年間賃貸仲介件数1500件のアップスタイル(東京都千代田区)によると、ネット無料設備があることで、希望家賃よりも5000円高い物件へのリーシングが可能な場合もあるといいます。

参考：入居者に人気の設備ランキング2023 付加価値編 

https://www.zenchin.com/news/content-1257.php

ー23年に希望が大幅に増えた設備

2023年に入ってから、希望が大幅に増えた設備はインターネット無料です。

続いて、高速インターネット、宅配ボックスがランクインしています。 

今まで、おうち時間が続いていたことから、スマートフォンの利用時間が増えたりNetflixを視聴したりと需要が高まっています。

◆2.デザイナーズ賃貸住宅の需要増加

リクルートが2022年度に実施した「賃貸契約者動向調査」ではデザイナーズ賃貸に魅力を感じていると答えた人は全体の27.8%でした。

住む場所を単なる生活空間として考えるのではなく、服やアクセサリーなどと同じように、自分好みのオシャレな住まいを選べるところがデザイナーズ賃貸の特徴でもあります。

 一般的な賃貸住宅とは違う、一風変わったオシャレな空間は、住む人の幸福感もアップさせます。

◆3.コンセプト型賃貸住宅の例

リノッタではコンセプト型の賃貸住宅を展開しています。

コンセプト型賃貸は、特定の趣味・嗜好を持つ入居者をターゲットに定めて設計・建築された賃貸住宅のことをいいます。

例えば、壁の一面をジーンズにした「ダメージなんか怖くない！ダメージジーンズのお部屋」やワイン好きにはたまらない「熟すほどに魅力がます。ワインの部屋」など一風変わったコンセプトを設けたお部屋があります。

このようなコンセプト型賃貸住宅も今、注目を集めているのです。

◆4.まとめ

「賃貸物件の価値向上術」について今やるべき事、出来る事のポイントをまとめました。

尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

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◆1.賃貸物件価値とは

物件の「価値」というのはどのようなもので、物件の価値を上げていくにはどのような対策が必要なのでしょうか。 

これは、オーナーと入居者、それぞれの目線でよって違います。

ーオーナー目線の賃貸物件価値

オーナー目線での「物件価値」とは、家賃が相場よりも高く、家賃が下がらないことです。

賃料下落率を見ると全国平均で年間1%から1.2%ほど下がると言われております。

賃料に関しても、1%から1.2 %ほど下がるため、10年経つと10%から12%ほど下がります。

20年経つと20%から24%ほど下がってしまいます。

35年・40年と経つとだんだん下げ止まっていきます。

この賃料の下落がない、もしくは下がりづらい物件がオーナー様にとってはいい物件と言うのではないでしょうか。

二つ目は、退去が出ないことです。

やはり稼働率というのが非常に大切ですので、長く入居者さんに住んでいただくとことが非常に重要です。

三つ目は、維持コストがかからない物件です。

せっかく収入があったとしても、維持コストがかかってしまうと、収益はあまり上がりません。

以上が、オーナーから見る「価値の高い物件」です。

ー入居者目線の賃貸物件価値

一方で、入居者目線では、どのような物件であれば、家賃を払ってもいいと思うのでしょうか。 

例えば「デザインが気に入っている」「お部屋が好き」「住んでいて安全、そして安心できる」これは大切な要素です。

物騒なことも起こる世の中ですので、やはり安全・安心感があるということは、非常に入居者さんにとって価値が高いのです。

そして、「共用部分やエントランスのメンテナンスが行き届いている」「入居中の不具合が起こらない」など、このような条件も求められています。

◆2.引越したいと思った瞬間

リクルートが出してる「引越したいと思った瞬間は？」というアンケート結果では、入学・入社などのライフイベントはもちろん、不具合が起こった時に引越しを考えると回答した方が多くいました。

他には、お隣の方が少し苦手、トラブルが起きた、ゴキブリが出た時という回答もあります。

つまり、 しっかりとメンテナンスや清掃を行い、「良い物件にし続ける」ことが必要なのです。

◆3.賃貸経営に必要なプラスの循環

賃貸経営は、物件を購入し入居が決まれば、もう何もしなくていいというわけではありません。

何も対策していないと負のスパイラルに陥っていってしまう可能性が非常に高くなります。

物件力がダウンしていくと入居率がダウンしていきます。

入居率がダウンしていくと、それを埋めようと賃料を下げます。

賃料を下げると、入居者の属性が下がっていってしまうということもあります。

入居者の属性が下がってしまうと、新しい入居が決まらなくなり、結局思ったような家賃収入が得られず、破綻してしまいます。

破綻まで行かずとも、再投資ができなくなり、どんどん物件が劣化してしまうような「負のサイクル」に陥る可能性があります。

賃貸経営をしていく上で非常に重要なのは、プラスのスパイラルです。

人気物件は賃料が上がり、入居率もアップします。

更に退去が減り、安定した賃貸経営になります。

そこでまた収益が生まれ、生まれた収益を再度その物件を磨くために使うことができます。

もしくは、違う物件を購入して投資をすることができます。

このように、賃貸経営をしていく上でプラスのサイクルは非常に重要です。

◆4.まとめ

「物件の価値とは何か」を大家さんと入居者、それぞれの目線でお伝えしました。

物件の価値のギャップを理解し、プラスの循環を生み出しましょう！

尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

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◆1.物件をPRする

物件をPRするというところも非常に大切です。

物件に関する情報収集方法ということで、インターネットで物件探しをされている方が55%以上います。

実際に、何も見ずに不動産会社に行き決めるよりも、ネットで物件情報を見て決めることが圧倒的に増えていっております。

ですので、しっかりとお部屋作りを行なった上で、お客様に見ていただくためのプロモーションも重要になってきます。

物件の外観は、全体が映るように、また、逆光や暗い写真は避けましょう。

例えば、夕暮れ加工を行い、物件をライティングします。

さらに、不要な車などを消すだけでも反響が見込めるようになります。

◆2.室内写真の撮り方

ー綺麗で傾きがない

物件の外観だけでなく、室内写真も綺麗で傾きのない写真が必要となります。

お部屋が傾いていたり、若干色味が現実と異なっていたり、画質が荒かったり、全体が写っていなかったりするとお部屋の魅力がしっかりと伝わりません。

ですので、室内写真を撮る時には、お部屋全体を写し、色味も正確で、明るく綺麗にピンぼけもなく撮れていることが大切です。

ーフォトステージングを行う

綺麗に撮れた室内写真にCGでフォトステージングを行うことも効果的です。

CGで家具をステージングしていくとより反響が上がります。

デザイン住宅でも、デザインのない普通のお部屋でもCGで家具をステージングするとお部屋の印象が変わり、より暮らしをイメージしやすくなります。

リノッタではアクセントクロスと一緒に壁一面に可動棚を設置している物件が多くあります。

その可動棚にもステージングできますので、インテリアや収納の参考にもしていただいております。

◆3.Z世代が利用しているメディア

「普段、情報源として利用しているメディア」の調査をハウスコムさんが、Z世代を中心に行いました。

YouTube、Instagram、X（旧Twitter）、TikTok、テレビなどがありますが、SNSのいずれかを利用しているという回答が66.4%でした。

「お部屋選びの際に利用したメディア」という問いではSNSの利用は16%というデータが出ております。

まだまだ圧倒的に物件検索サイトの利用が多くなっていまが、SNSも年々増加傾向にあります。

ーTikTokの活用と動画需要の増加

TikTokが集客方法として注目されたのは、アメリカが先駆けといわれています。

現在では不動産業の集客方法としても注目されています。

TikTokを集客で利用するメリットは、以下の通りです。 

・TikTokは広告費が0円 

・若年層だけでなく幅広い世代にアプローチできる 

・自社アカウントをフォローしていないユーザーにもアピールできる 

・参入しやすい 

・ユーザーの意見がダイレクトでわかる

なお、TikTokで不動産物件に関する動画をUPする際にも不動産に関する法律が適用されます。 

表示規約では、「取引態様、物件の所在地、交通の利便性」について動画内で説明する必要があることを規定しています。

おとり広告では、募集が終了している、もしくは契約がすでに決まっている物件の情報は消去しなければおとり広告とみなされ、罰則を受ける場合があるので注意しましょう。

◆4.プチステージングやお部屋の匂いも重要

CGでのステージング以外にも、実際にインテリアを置いてみることも効果的です。

IKEAやニトリ、100円ショップでもおしゃれな小物が買えますのでステージングを行ってみてください。

実際にお部屋にご案内した際に、華やかな印象を演出することができます。

そして、小物の中に、さりげなくディフューザーを混ぜて置くことでお部屋がいい匂いになり、清潔感も増します。

匂いは記憶に残りやすいので、そこにも気を遣えるといいですね。

◆5.管理会社との連携が重要

繁忙期対策として差別化を行っていく上で、信頼できる管理会社との連携が重要になります。

今、お任せしている管理会社にまずは相談していただいて、この繁忙期にできることをやりましょう。

上記でお話ししたことや、リノベーションのこと、相談に乗ってほしいことがあればリノッタは全国各地に加盟店がありますのでそのエリアの加盟店の担当者にお繋ぎさせていただきます。

ぜひ、お気軽にご相談ください。

◆6.まとめ

本記事では、需要のある決まる設備などを取り入れて作った物件が、お客様のもとへ届くような魅力的なプロモーションを行う重要性をお伝えさせていただきました。

尚、今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。

▼関連動画はこちら

次回セミナーは2024年1月20日土曜日午前10時よりwebで開催します。

テーマは「収益向上への近道！賃貸物件の価値向上術大公開」です。

ぜひご視聴ください！

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◆1.人気物件になるために必要な「部屋づくり」

「住宅の選択理由」というアンケートにおいて、住宅のデザイン・広さ・設備などが良いという理由が第３位にランクインしています。

実際にリノッタでも、お部屋作りのデザインの部分においては非常にこだわっております。

今の賃貸住宅を見ていくと、デザインを取り入れた物件も徐々に増えてきてはいますが、まだまだ白い壁紙に茶色い床材、普通の照明といった物件が多く見受けられます。

その中でデザイン性が高い物件があるとパッと目を引きます。

「強いていえばこのお部屋にしようかな‥」というところから「このお部屋がいい！」という変化が出てくるのではないでしょうか。

◆2.ネットで選ばれることが重要

例えば、スマートフォンや車、ランドセルなどもいろいろなカラーバリエーションの中から選択できるようになってきております。

色を選ぶ際も、まずはネットで確認する方が多くなってきています。

物件をインターネットで見る際も、55%以上の方がインターネットで決めてしまうという結果があります。

ですので、インターネット上でいかに目を引くか興味を持ってもらえるかが重要になるのです。

◆3.お部屋の写真で差別化

五感による知覚の割合では、視覚から入ってくる情報が83%を占めています。

インターネット上に掲載されている写真で物件の良さをいかに出せるか、差別化できるかというところも重要になります。

リノッタでは「リノッタカラーズ」というシリーズで13色展開しており、お部屋をターゲットに合わせて色を選ぶことができます。

ターゲットが男性か女性かによっても好まれる色は変わりますし、単身かファミリーかによっても選ぶ色合いは変わってきます。

ファミリーでは、オレンジ、ピンク、イエローなどの派手な色づかいよりも、グレーやベージュ、ブラウンといった落ち着いた色が好まれる傾向にあります。

◆4.実際に差別化されたお部屋紹介

リノッタのHPでは色で差別化したお部屋が紹介されていますのでぜひご覧ください。

参考：リノッタカラーズ

また、しっかりとお部屋にコンセプトをキャッチコピーを設定しており、例えば「DIYしても怒られません」「この部屋を履きこなす」というような強めのキャッチコピーが付けられています。

コンセプトがはっきりとしており、ターゲットに合わせてリノベーションされているので、賃料をあげても入居が決まります。

◆5.ワンポイントリノベで人気物件に

物件に、ワンポイントデザインを入れるだけで大きく人気物件に変身することができます。

以下ではワンポイントリノベの成功事例を2つご紹介します。

ー成功事例①

千葉県船橋市

竣工：2003年

世帯数：20世帯

間取りタイプ：1K

お部屋はこちら▶️https://renotta.jp/room/11511/

ごく一般的な内装の1Kタイプのお部屋でしたが、こちらの物件にリノッタカラーズのデザインを採用してお部屋作りを行いました。

実際に採用したのは「インテリジェントネイビー」といった色のお部屋になります。

お部屋にはCGで家具をステージングすることができ、より暮らしのイメージがしやすくなっております。

お部屋にデザインを取り入れることで、賃料が元々の74,000円から82,000円に8,000円UPしました。

ー成功事例②

山口県下関市　学生向け物件

築年数：27年

世帯数：32世帯

お部屋はこちら▶️https://renotta.jp/room/8130/

こちらは学生向けの物件で、毎年、10件から20件の退去があります。

そのうち1〜2件はどうしても長期空室のお部屋が出てきてしまいます。

大学から距離もあるということで差別化が必要な物件です。

1室のリ二ューアルプランのターゲットを男子学生に絞りました。

テーマは「彼女を呼んでも恥ずかしくない部屋」

なかなか攻めたコンセプトですね。

照明はダウンライトに変更し、天井と壁の2面にアクセントクロスを採用しました。

賃料が元々の29,000円から32,000円に3,000円UPしています。

◆6.まとめ

◆1.選ばれる物件になるために

ー賃料の下がらないお部屋づくり

日本の賃貸物件は基本的に設備は同じで、壁紙や床材や照明も同じようなものばかりで差別化されていません。

このままですと、賃料は築年数でしか判断できないため、全国平均で毎年約1%ずつ下がっていくことになります。

賃料の下がらないお部屋作りを目指すなら、「このお部屋でいい」という妥協のお部屋探しではなく、「このお部屋がいい！」と思ってもらう必要があります。

そのためにはデザインやコンセプトを明確に決めて差別化することが重要なのです。

ー最低限必要な設備

しかし、単純にデザインを変えれば良いという話ではありません。

最低限の設備はしっかりと押さえておく必要があります。

【これがないと決まらない設備】

1.エアコン

2.テレビ付きモニターフォン

3.室内洗濯機置き場

4.インターネット無料

5.洗浄器付き便座

【これがあれば決まる設備】

1.インターネット無料

2.エントランスのオートロック

3.高速インターネット

4.宅配ボックス

5.浴室換気乾燥機

これらの設備は、生活に欠かせない基本的な設備であり、多くの人が求める設備です。

人気の設備が整っていれば、選ばれる可能性が高くなります。

また、物件の立地や間取り、デザインなどによって、必要な設備は変わってきます。

物件のターゲット層を明確にし、その層が求める設備を検討することが大切です。 

具体的には、

・ファミリー層をターゲットにするなら キッチンは広く、収納が充実している、セキュリティ設備が充実しているなど。

・単身者をターゲットにするならキッチンはコンパクトで使いやすい、トイレや浴室は狭くても可。

・学生をターゲットにするなら家賃が安い、近くに飲食店やコンビニなどの生活に便利な施設がある、セキュリティ設備が充実している。

このように、ターゲット層を明確にして、その層が求める設備を検討することで、選ばれる物件づくりに近づけることができます。

ー入居希望者に敬遠される設備

3点ユニットバスは入居希望者に敬遠される設備の1位となっています。

3点ユニットバスとは、バスルーム、トイレ、洗面台が一体となった設備です。

スペースを有効活用できるメリットがありますが、プライバシーが確保しにくく、使い勝手が悪いというデメリットがあります。

そのため、特に女性の入居希望者から敬遠されやすい設備です。 

またエアコンや給湯器、キッチンなどの設備が古いと、故障のリスクが高まり、快適に住むことができなくなる可能性があります。

見た目にも古く見えてしまうため、敬遠される傾向にあります。 

さらに、エレベーターがない、駐車場がない、宅配ボックスがないなど、生活に不便を感じるような設備は、敬遠される傾向にあります。

特に、高齢者や車を所有している人、宅配便をよく利用する人にとっては、不便な設備は大きなマイナスとなります。 

 このように、入居希望者に敬遠される設備は、プライバシーや使い勝手、快適性、利便性などの面で、マイナスな印象を与えるものです。

これらの設備を避けることで、選ばれる物件づくりに近づけることができます。

ー高額原状回復費用はリノベがチャンス

長年住んでいる物件に関しては高額な原状回復費がかかります。その時がリノベーションのチャンスです！

私たちの経験上、50万円ほどかかる原状回復に関しましては、追加の50万円でデザインを取り入れたリノベーションが可能です。

高額原状回復費用はリノベのチャンスである理由は、以下のとおりです。 

・原状回復費用をリノベーション費用に充てることができる 

・リノベーションによって家賃アップが見込める 

原状回復費用は、入居者が退去時に発生する費用です。

原状回復費用が高額になると、その分だけ家賃を下げざるを得ないケースがあります。

しかし、リノベーションを行うことで、原状回復費用をリノベーション費用に充てることができます。

さらに、設備や間取りを改善することで、物件の価値を高めることができます。

そのため、リノベーションによって家賃アップが見込めます。 

空室リスクを減らすことができる 設備や間取りが古いと、入居希望者からの人気が低下し、空室リスクが高まります。

しかし、リノベーションによって設備や間取りを改善することで、空室リスクを減らすことができます。 

ー耐久性のある素材で中長期的なコストダウン

耐久性の高い素材を使用することで、修繕やメンテナンスの頻度を減らすことができます。

そのため、修繕やメンテナンスの費用を抑えることができます。

賃貸住宅で使われている床材は弱くて課題が多いと言われています。

クッションフロアやフロア材は安価ですが、傷が付きやすく凹みやすいことが欠点です。

リノッタではリノベーション時にこの床材をフロアタイルに変更しています。

フロアタイルの選び方1つをとっても傷の目立ち方が違ってきますので、色や模様に注意して選びましょう。

やはり最初はコストがかかりますが、修繕やメンテナンスを考えると中長期的なコストダウンに繋がります。

ー照明にLEDライトを利用

1日7時間、6畳のお部屋で照明を利用した場合の1年間の電気代は、蛍光灯で約4,000円。

LEDダウンライトで約920円です。

比較すると約77%も電気代を節約できます。

電球の寿命も蛍光灯の3倍から6倍の40,000時間であり、電球代も節約できます。

また、LEDライトは、調光や調色などの機能も搭載されているものがあり、光の色や明るさを自由に調整することができます。

そのため、シーンに合わせて最適な光を演出することができるのです。 

青白い光の蛍光灯は脳を活性化する効果があると言われており、仕事をするのには最適ですが休息を取るのには相応しくありません。

日中、仕事や勉強で疲れた後はしっかりと休む必要があります。

LEDライトの電球色は休息に最適と言われており、心も体もリラックスさせる効果があると言われています。

 このように、照明にLEDライトを利用することは、さまざまなメリットがあり、コスト削減や快適な生活の実現につながります。

◆2.まとめ

選ばれるお部屋作りにはデザインやコンセプトを明確に決めた差別化が欠かせません。

しかし、惹かれるデザインや設備ばかりを取り入れても、利益はマイナスになってしまいます。

不動産投資はコスト面も重要ですので、これらのバランスをよく考える必要があります。

今回の記事の内容は、YouTube番組でさらにわかりやすくご紹介させていただいております。 

具体例も動画で紹介していますのでぜひ参考にしてください！

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